一方全部出资,是否可以认定借名买房并且要求过户?

发布日期：2020-08-06 作者：靳双权律师

　一、原告诉称
　　陈香香向本院提出诉讼请求：1、判决确认a室房产为其所有。2、判决佳佳立即协助陈香香办理上述房产的不动产权转移登记手续。3、本案诉讼费用、保全费用由佳佳承担。事实与理由：2015年11月，原告为了隐瞒妻子购买房屋的事实，经与被告口头协商，原告借用被告的名义购买了a室房产一套。该套房产面积为123平方米，购房款96万元，其中，首付款24万元，以被告的名义在支行按揭贷款72万元。原告支付购房款的时间及方式为：2015年11月24日、2015年11月25日、2015年12月3日，原告通过银行账户转账给被告银行账户分别为9,000元、11,000元、35,000元，2015年12月8日、2015年12月13日，原告通过银行信用卡刷卡直接支付至房地产开发公司购房款分别为5万元、10万元，2015年12月13日，原告还通过银行账户刷卡支付至房地产开发公司购房款6.8万元。
　　办理按揭贷款后，自2016年2月至2018年7月，原告每月将房屋按揭贷款存入被告账户，截止起诉日，原告已经支付按揭贷款153,000元。2016年2月至10月间，原告支付房屋装修款259,305元、缴交税费14,400元、交房费用12,500元、房屋按揭贷款保险费4,200元。房屋装修后，因被告未购房，该房屋暂由被告居住，2018年元宵节后，原告父母亲也搬进居住。2018年7月21日，原被告发生矛盾。2018年7月22日，被告搬离该房屋。搬离时，被告还恶意破坏了水表、电表、有线电视，同时还带走了购买房屋的一切凭证和资料。现该房屋由原告父母单独居住。2017年8月以来，原告要求被告协助办理该套房屋的不动产权转移登记手续，但遭拒绝，被告还欲通过房产中介销售原告购买的房屋。起诉后，原银行缴交按揭款的银行卡被被告注销，导致原告无法缴交按揭款。被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现诉至法院。
　　二、被告辩称
　　佳佳辩称：一、本案不存在借名买房的事实。判断是否借名买房，除了看出资情况外，还要从以下几个方面来综合考量判断。第一，看是否存在需要借名买房的合理事由。从实践中的借名买房纠纷案件看，当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策或者贪图便宜享受优惠、转移财产逃避债务等目的，原告不存在需要规避法律或者政策需要借名买房的理由。第二，看双方是否达成借名买房的合意。被告购房时，原被告之间才认识两个多月，原告作为一名商人及政治人物，出于审慎态度，对于如此重大的支出不可能不与被借名人签订借名买房协议，原告未提供任何证据证明其与被告有达成借名买房之合意。第三，从案涉房屋的挑选、入住手续的办理、装修来看。案涉房屋的挑选、入住手续的办理、装修均由被告亲自参与完成，如果借名买房，被告没必要亲自办理。第四，从购房票据及房屋权属证书的持有情况来看。案涉房屋的所有权属证明凭据，均登记为被告名字，如果是借名买房，购房票据及权属证书等均会由借名人亲自保管，但是证明物权的原始凭据从购房之日起就一直由被告持有。第五，从房屋的占有使用情况来看。房屋装修后，一直由被告占有使用，且被告及孩子的户口均已经迁入本案讼争房屋。房屋装修好后，一直由被告、原被告的女儿及被告的母亲共同居住。
　　原告的母亲只是在原被告闹翻后(即2018年元宵后)，在被告母亲不愿意再帮忙带小孩的情况下，以孩子奶奶的身份搬到案涉房屋帮忙带小孩。综上，本案不存在原告所主张的借名买房的事实。二、案涉房屋的款项是属于被告在被蒙骗之下以结婚为目的与原告交往，原告以爱及责任之名义对被告及双方共同孩子华华的赠与，对于接受该赠与，被告主观上不存在过错，原告作为孩子亲生父亲，在其能力范围内有义务为孩子提供最基本的住房、生活、教育等条件保障。原被告于2015年9月19日通过自行车协会认识，原告以要帮忙设计保单、骑车等为由跟被告进行了较多的接触。期间，被告正和前夫因感情不和协商离婚，被告当时情绪特别低落，便向原告透露了这消息，原告作为老乡兼朋友经常安慰被告，并鼓励被告过不下去就尽早离婚。2015年11月25日，被告与前夫协议离婚，房子归孩子，孩子的抚养权归前夫。
　　此后，原告便以离异单身男人的身份正式追求被告，并许诺要给被告买房子，给被告一个家，要跟被告结婚。被告特别感动，想一个男人愿意为自己买房子给自己一个家，应该是足够爱自己，是可以托付终身的，便于2016年2月中旬在原告的帮助下搬出与前夫原来的房子，跟原告在一起租住，并计划怀孕。2016年3月底，被告成功怀孕。得知被告怀孕后，原告及其父母都非常高兴，原告表态尽快与被告结婚。在此期间，被告开始装修案涉房屋，憧憬美好的未来。2016年端午节，房屋装修完毕，被告搬进新房居住，但原告很少居住在新居，被告虽觉有些反常，但想到原告是人大代表等特殊身份，不可能欺骗自己。后了解到原告没离婚，被告觉得自己受欺骗了，便与原告吵闹。
　　被告既不愿意破坏原告家庭，也不愿意违背公序良俗做“小三”，便坚决要求分手，并拒绝再与原告一起，双方关系至此闹僵。在原告因为不舍这段感情及孩子，一再纠缠不清的情况下，被告将原告谎称自己已离婚要与被告结婚的事情告诉了原告之妻。原告愤怒之余，要求被告返还房子，于是有了本案的诉讼。综上，案涉房屋是属于原告对被告及孩子的赠与，而不是借名买房。《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，案涉房屋权属登记在被告名下，在无相反证据下，案涉房屋所有权理应归属被告。请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　王雪述称：一、案涉房屋系陈香香借用佳佳名义所购，实际所有权人是陈香香，而非佳佳。房屋的首付款、银行按揭贷款以及所有的税费都是原告一人支付，被告分文未出，这一事实足以说明案涉房屋是原告一人所有，只是借被告名义购买而已。被告于2018年7月就搬出案涉房屋，将所借房屋返还原告，据此，被告也认为只是暂时借其居住，所有权并不是其本人所有，否则其又何必搬出去居住呢?如果是原告赠与，其又为何要破坏房屋中的电表等设备呢?从原、被告的微信聊天记录可以证实，原告从来没有说过案涉房屋要赠与被告，被告也从来没有说过是原告要赠送给其的，相反，被告在聊天记录中多次说明房子是原告的，与其无关，办过户手续时其会去签字。综上，案涉房屋系原告全额出资所购，原、被告并没有赠与和接受赠与的意思表示，案涉房屋系原告所有，与被告无关。
　　二、被告称案涉房屋系原告赠与其本人及孩子的，没有事实和法律依据。按被告所称原被告是在被告离婚之后即2015年11月25日之后才确定情人关系的，而原告于2015年11月即在被告离婚之前就以被告名义与开发商签订了《商品房订购合同》，缴交了10万元订金，也就是说，买房在先，确定关系在后。买房时，双方才认识一个多月，孩子更未出生，原告不可能对一个刚认识不久的有夫之妇和在当时还根本就不存在的孩子赠送价值数十万元的房产，被告所称是其杜撰出来的说辞，明显与常理不符，与事实不符。按常理，情人之间赠送首付款就已经很不错了，一般不会连税费都一起交，更不用说长期负担银行按揭贷款了。而本案中，被告任何费用都未出，与常理不符。
　　三、被告称其在被蒙骗之下以结婚为目的与原告交往，对此，第三人认为，原告很少在涉案房屋居住，而是在自己家中居住，答案只有一个，那就是原告是有家庭的，原告并未离婚，其不方便与被告共同居住。被告作为一个有完全民事行为能力、一个刚离婚的女人，难道不知道离婚要有离婚证或判决书或调解书?难道仅凭原告一句话，说是离异单身男人就是离异单身男人，既然要谈婚论嫁，难道这些情况都不需要了解吗?显然，被告对于原告是有妇之夫这一事实是明知的。被告并非如其所标榜的那么纯洁、伟大，而是一个人人都憎恶的“小三”。
　　四、原告用于购买案涉房屋的款项，属于原告和第三人的夫妻共同财产，原告无权单方处分，无权将其赠与第三人。
　　五、案涉房屋权属虽登记在被告名下，但原告已提供了充分的证据证明实际权属归原告。原被告之间是借名购房关系，是委托代理关系，原告作为委托人，完全有权要求被告协助办理案涉房屋产权转移登记手续。综上，请求支持原告的诉讼请求。
　　三、本院查明2015年9月19日，原被告通过自行车协会认识。此后，双方进行了较多的接触，甚至发展为情人关系。2015年12月15日，被告与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定被告向房地产开发有限公司购买房产一套，预测建筑面积为127.28平方米，总价款96万元，其中已支付定金10万元(2015年12月13日交)抵作商品房价款，买受人应于2015年12月15日前支付首期房价款24万元，余款72万元向银行申请借款支付。合同签订后，被告按约交纳首付款24万元，并在按揭贷款72万元用于交纳房款。上述首付款24万元由原告出资交纳。办理按揭贷款后，原告出资支付了部分按揭贷款。购房后，原告还支付了房屋装修费、税费、房屋按揭贷款保险费等。
　　2017年1月9日，被告取得不动产权证，记载内容为：权利人：佳佳，共有情况：单独所有，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/商品房，用途：城镇住宅用地/成套住宅，面积：土地使用权面积29.73平方米/房屋建筑面积127.27平方米。2016年11月27日，原被告生育一女，取名华华。房屋装修后，被告于2016年6月搬入居住，2018年元宵节后，原告父母也搬进居住。因原被产生矛盾，2018年7月22日，被告搬离该房屋。此后，原被告就案涉房屋的处理进行协商，但无法达成一致意见。为此，原告诉至本院。
　　另查明，原告与第三人于2003年2月24日结婚。原告没有将出资为被告购买案涉房屋的情况告知第三人。诉讼中，因原告主张的法律关系性质与本院查明的事实作出的认定可能不一致，本院依法向原告释明，告知原告可以变更诉讼请求，但原告仍坚持双方存在的是借名买房关系，并坚持原诉讼请求。第三人则表示如果法院认定原被告存在赠与关系，其不同意赠与钱款为被告购房，提出确认赠与行为无效，并要求被告返还房产、协助办理过户手续的请求。
　　四、裁判结果
　　一、确认原告陈香香赠与被告佳佳资金购房行为无效。
　　二、驳回原告陈香香的诉讼请求。
　　三、驳回第三人王雪的其他诉讼请求。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中级人民法院。
　　五、律师点评
　　案涉房产登记在被告名下，在购房过程中，对于原告的出资的性质，双方未有书面的约定。原告提供的聊天记录不完整，不能准确反映当时的情况，无法证明双方间存在借名买房关系。从本案查明的事实来看，原被告认识后不久即发展为情人关系，后又同居生活，并生育一女，因此，对于原告的出资应认定为赠与。原告主张双方存在借名买房关系，但未能提供充分的证据证明，应承担举证不能的法律后果。原告在与第三人婚姻关系承续期间与被告同居，且生育一女，有违公序良俗，违反了婚姻法禁止性规定，这种婚外同居关系属于违法关系，不受法律保护。
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。
　　本案中，原告赠与被告大额资金，显然不是因日常生活需要而处理夫妻共同财产的行为，其未经第三人同意赠与被告钱款用于购房，侵犯了第三人的财产权益，该赠与行为应认定为无效。被告知道原告有配偶而与其婚外同居并接受赠与，显然也不能视为善意第三人。因无效赠与取得的财产，被告应当返还。因原告赠与的是钱款，并非房屋，故返还的应是原告的出资。原告提出确认案涉房产为其所有，并要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。第三人要求被告返还案涉房产、协助办理过户手续的请求，本院同样不予支持。

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