集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力认定

裁判要旨

关于集体土地上非宅基地房屋买卖合同的效力问题。
        1、当事人以涉案房屋属于违法建筑为由主张买卖合同无效，但依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，当事人虽主张涉案房屋是违法建筑，但未提供当地规划行政主管部门作出的认定结论，且涉案房屋买卖合同也不具有合同法第五十二条规定的无效情形，故该合同应认定为有效。 
        2、当事人以涉案房屋并非在本集体组织成员之间转让为由主张买卖合同无效，但依照土地管理法的规定，集体土地分为农用地、建设用地和未利用地，现行法律限定在集体组织成员之间转让的地上建筑物，一般是指建造于农民宅基地上的房屋，并没有限制建设于集体土地上的所有房屋均不能转让，而涉案房屋所占用的集体土地显然不属于农民宅基地的范围，故该项主张法律依据不足。 
        3、当事人以涉案房屋买卖合同存在违法行为主张合同无效，而当事人本身是涉案房屋的出卖人，在其明知违法的情况下，仍转让房屋，并以此为由主张合同无效，属于恶意抗辩行为。