“物业服务标准”成案件争议的最大焦点
【案例】2007年1月25日，原告某物业公司与被告马某签订一份《物业管理合同》，约定由原告提供物业管理服务，被告交纳物业管理服务费。从2008年3月25日起至今，被告未按《物业管理合同》约定交纳，共欠物业管理费2294元。原告诉至法院要求判决被告支付原告自2008年3月25日起至2010年10月25日物业管理费2294元并由被告承担诉讼费。而被告马否辩称：其购买住房入住后，就一直出现楼顶渗水现象，造成家具损坏，楼道墙皮脱落，供水水压低，基本无水吃，其多次向原告反映，却没有结果。其次，其购买房屋入住后，原告擅自将楼梯口通往小区的后门安装了卷闸门并且焊死，使本单元变成独立王国，无法进入小区，给其生活造成许多不便，如垃圾无人清理，安全无保障，楼梯口大小便横流。再次，原告没有收费许可证，原、被告所签合同为无效合同。本案争议焦点是原告是否没有履行其物业管理服务？ 法院经审理认为：一、2007年1月25日，原、被告签订《物业管理合同》 合法有效，双方应当按照该合同履行各自义务。二、原告从2007年夏天为了小区安全，开始把被告所在的单元一楼过道进出小区的门焊死，致使被告进入小区不方便，给其生活造成许多不便，原告的行为实际是单方改变了合同内容，原告现在仍然以此合同向被告主张权利，有违公平、公正原则。三、考虑到被告没有证据证明原告没有完全履行其义务，原告单方改变合同内容，履行义务明显存在不足，法院酌情被告按照一半的标准向原告支付物业管理费。最终判决被告马某于本判决生效之日起十日内向原告某物业公司支付从2008年3月25日起至2010年10月25日物业管理费1147元。 物业服务合同纠纷案件多数为业主拖欠物业服务费用的案件，此类案件通常涉案标的额并不大，但双方当事人之间的争议很大，例如上述案件的标的额只有两千多元，可双方当事人的争议很大，调解难度大，主要是因为该类案件中争议的最大焦点往往是“物业服务标准”。如作为被告的业主通常会提出以下答辩理由：对物业公司提供服务的标准如何衡量、物业管理费收费标准是否合理、物业服务企业是否具有物业管理资质、开发商前期开发过程中公摊面积的计算是否合理、小区绿化及停车位等开发商遗留问题如何解决等。这些均涉及到物业服务标准的问题。所谓物业服务标准，是指对小区规划范围内涉及共用财产和公共事务的管理的内容和要求 。实践中，物业服务质量标准和定价标准大多不明确，又缺乏相关法律依据，因此，一旦就相关问题产生纠纷时，物业服务标准就成为众矢之的，也成为解决相关问题的万能钥匙。
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