签了存量房合同,交了定金,能退吗

原告洪一诉称，2014年3月29日，原、被告就购买被告开发的房屋达成初步意向，签订房屋认购确认书，原告交了5万元诚意金。房屋认购确认书第2条约定双方应于2014年4月8日前签订商品房买卖合同并付清所有款项。双方还特别约定，特向集团申请购房总价款折扣为0.8278，如申请不下来，则退还原告所付诚意金。2014年4月8日，原告带足款项到被告处准备签订正式商品房买卖合同，被告却告知原告，因该房屋设有抵押，尚未撤销，故无法签订正式商品房买卖合同，且承诺购房折扣也没有申请下来。原告感觉受到欺骗，便要求被告退还已付5万元诚意金，被告口头同意退还，但迟迟不退，原告多次与被告协商退还，被告至今未退。被告违反国家法律规定及双方约定，向原告提供有瑕疵的房屋进行买卖，事先未告知原告，致无法签订正式商品房买卖合同，所承诺折扣也未能申请下来，应退还原告所交5万元诚意金。原告提起诉讼，请求判令被告返还原告购房诚意金5万元，被告承担诉讼费。　　

二、被告辩称　　

被告a公司辩称，原告未按认购书约定于2014年4月8日前与被告签订购房合同，故被告根据认购书第5条约定没收原告违约定金。原告诉称的事实和理由与实际不符，本案房屋未抵押，认购书约定的购房折扣已申请下来。实际上原告是由于资金紧张无力购房，不是因为被告原因造成的，原告无权要求返还定金，请求驳回原告诉请。　　

三、本院查明　　

2014年3月29日，原告(买方)与被告(卖方)签订《房屋认购书》(以下简称认购书)一份，主要内容为：买方认购卖方的房屋为，实测建筑面积124.6平方米，单价22471.91元/平方米，总价280万元，认购定金5万元。1.买方签本协议时应交上述定金，本人购书即生效。签署正式《存量房买卖契约》或《商品房销售合同》后，定金转为房价款。2.买方已仔细阅读并认可《存量房买卖契约》及附件中的条款，同意在2014年4月8日前按上述价款与付款方式与卖方签订《存量房买卖契约》或《商品房销售合同》及附件，同时付清首付款或全部房款，同时缴清相关税费。3.若买方采用按揭贷款，在签订《存量房买卖契约》或《商品房销售合同》后的第/天即/年/月/日前需将办理银行贷款所需资料提交给贷款银行;如因买方资料不全或个人信用等个人原因造成贷款不能成功办理，买方应在接到银行或卖方通知7日内将上述不足部分的款项支付给卖方。4.正式签订《存量房买卖契约》或《商品房销售合同》及附件时，买房人与买方不得有变更(直系亲属除外)，若有变更，卖方有权拒绝签订《存量房买卖契约》或《商品房销售合同》及附件，同时有权没收买方所付定金并将上述物业转售他人。5.若买方未能遵照上述第2、3、4项约定，则视为买方根本违约及自动放弃，卖方有权没收买方所付定金并将上述物业转售他人，而不需另行通知买方，同时此购房协议书及双方责任亦告终止。6.如卖方拒绝或不按本协议约定的价格签订《存量房买卖契约》或《商品房销售合同》的，卖方将双倍返还定金，同时此购房协议书及双方责任亦告终止。7.卖方已明示买方，本认购书所涉及之环球财富广场幢号为公安编号。8.买方通讯地址及电话如有变更，须尽快以书面通知卖方，否则由此引起的一切损失由买方承担。9.本协议经双方签字或盖章后生效。认购书下方原告在“买方”处签名署期，被告在“卖方”处盖章署期并由经办人李艳敏签名并备注：“此房款总价为2800000元整，折扣(0.8278)，特向集团申请特批。若申请下来，￥5万定金则转为房款，并承诺在2014年4月8日前签订合同，同时再支付￥100万人民币。若申请不下来，则无息退还定金。”同日，原告向被告交款5万元，收据存根上“收款事由”注为“2-4508诚意金”。　　

四，裁判结果　　驳回原告洪一的诉讼请求。　　

五、律师点评　　

原、被告签订认购书当天，原告即向被告交付5万元，虽然被告收据存根上“收款事由”注为“诚意金”，但根据认购书约定，原告在签订认购书时应付5万元认购定金，认购书并未另约定诚意金，故原告所付5万元显属定金。根据双方约定的具体内容，认购书实为预约合同，所涉定金是双方为正式签订商品房买卖合同而设立的担保，一旦出现一方不履行认购书义务，则上述定金应按法律关于定金的规定处理。认购书约定原告于2014年4月8日前按280万元价款就涉案房屋与被告签订商品房买卖合同，并付清首付款或全部房款，同时缴清相关税费;如原告未履行此义务，被告有权没收定金;280万元房款由被告申请批准折扣，原告签合同时再支付被告100万元。本案的关键在于原、被告双方最终未签署房屋买卖合同是由于哪一方的原因造成。原告诉称其于2014年4月8日带足款项到被告处准备签约，被告却告知因该房屋设有抵押，尚未撤销，故无法签约，且购房折扣也未申请成功。原告所称被告告知其因该房屋设有抵押而无法签约，仅有证人吴某的证言而无其他任何证据予以证明，被告对此也不认可，而涉案房屋抵押登记已早在2013年4月注销，故对原告该主张不予采信。原告所称被告就购房折扣未申请成功，无任何证据证明，而被告又提交《绿地香港房地产项目销售价格编制流转》表证明房价折扣已申请成功，故对原告该主张不予采信。　　原告称其于2014年4月8日带足款项到被告处准备签约，但其提交的银行交易明细不能证明其当天有足够的经济能力支付购买涉案房屋的相关价款及费用，更不能证明其于2014年12月26日有足够的经济能力购买涉案房屋，且2014年12月26日原告向被告出具的手书《申请书》清楚地表明原告流动资金断裂是无法按原计划购房的原因。原告称《申请书》是原告按被告要求所写，内容不是原告真实意思，仅有证人吴某的证言而无其他任何证据予以证明，被告对此也不认可，且证人吴某关于韩某表示是被告违约、5万元诚意金协商一下可退给原告的证言与证人韩某的证言矛盾。《申请书》是书证，具有相对较强的证明力，如无足够证据推翻，不能否定其证明力，原告具有完全民事行为能力，理应清楚出具《申请书》的含义和法律后果，故对原告该主张不予采信。至于证人吴某关于曹利明同意退还原告诚意金的证言，无其他证据佐证，亦不予采信。原告未按认购书约定于2014年4月8日前与被告签订商品房买卖合同并向被告支付首付款或全部房款及相关税费，系原告自身原因导致原、被告双方最终未能签订商品房买卖合同，被告依据认购书约定拒绝退还原告定金5万元有事实和法律依据，故原告诉请被告返还购房诚意金(定金)5万元，不予支持。