房屋买卖未过户，买受人可以出租房屋吗？

一、原告诉称。原告与被告系同胞姐弟，原告排行第四，被告系原告大姐，原告还有两位姐姐。被告从小被过继给舅舅李大、舅妈赵六，并跟舅舅姓李。被告从养母赵六处继承了涉案院落，当时院内有土坯房三间，面积约90平方米，宅基地面积约为310.5平方米。1992年春节，因被告和第三人一直在陆军总医院的宿舍居住，涉案院落闲置，于是被告与原告协商后，被告以3000元的价格将涉案院落出售给了原告。原告认为与被告系同胞姐弟，不是外人，基于亲情的天然信任就没有按照正常程序办理变更登记手续，宅基地使用权人仍然是被告。但被告将涉案院落出售给原告这个事实是包括村集体及所有亲朋好友、邻里邻居都是知道的，该院落的门牌号也是原告办理。1993年至2005年，原告将涉案院落内的三间土坯房拆除，全部盖满砖房，一共26间，原告一直用于对外出租收取租金补贴家用。2007年，原告甚至出于好意，帮助被告将户口迁至涉案院落。2017年拆迁时被告作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，接受了安置补偿，获得货币补偿约390万元，另有一套成本价购买的安置房约150多平方米。被告获得补偿安置后，竟然到原告家里只给涉案院落所有人原告40万元。原告当即明确表示反对，认为拆迁安置补偿应当归原告，但被告对原告主张不予理睬。原告认为，原告系涉案院落所在地农村集体成员，依法购买涉案院落并支付了购房款，虽然双方没有签署书面的买卖合同，但已经交付，双方的农村房屋买卖合同应属有效。而且原告经营管理长达25年之久，并翻盖了房屋，被告获得的拆迁补偿款应当归原告所有。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就涉案房屋买卖合同有效；2、判令被告给付原告拆迁腾退补偿款300万元。
        二、被告辩称。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告确认合同有效和要求给付补偿款的两项诉讼请求分属不同案由，第二项诉讼请求以第一项为前提，不同意原告两项诉讼请求在本案中合并审理。针对第一项诉讼请求，被告从未说过要卖涉案院落，从未签订买卖合同，也没有收到购房款。根据土地管理法，农村宅基地实行一户一宅政策，宅基地所有权人如果出售房屋，无权再次申请宅基地，被告不可能将村里唯一的宅基地出售。根据物权法定原则，被告于2009年将户籍迁入涉案院落，被告是唯一的物权人和使用权人。原告擅自改建并出租房屋，被告从未同意，因被告长期居住在其配偶处，很少回家，所以口头委托原告代为管理，但未授权其改建房屋并对外出租。针对第二项诉讼请求，被告作为唯一的户籍登记人和土地使用权人，根据拆迁项目组公告及实施细则，与拆迁公司签订了住宅房屋腾退补偿协议书及补充协议，并依据协议购买了定向安置房屋，在拆迁过程中朝阳区政府及拆迁公司张贴了腾退公告，对涉案院落腾退人数及姓名做了公示，系被告及第三人，原告明知但未提出异议。有效的合同受法律保护，但被告以从未发生过的买卖行为主张权利，没有事实和法律依据。被告在拆迁补偿款到位后考虑到原告长期代管房屋，将手中空闲资金无偿赠与原告是对其曾经照顾老人及房屋的补偿，被告认为原告不顾亲情，以诉讼方式谋求不属于自己的利益，不仅于法无据，更是伤害了姐弟感情。根据合同法的规定，合同自被要约人承诺时成立，但被告从未同意出售房屋，一方不得将意志强加给另一方，当事人应当遵守诚实信用原则，原告编造房屋买卖的事实没有依据，买卖合同未成立。另外，根据土地管理法，农村宅基地不得出售，违反法律强制性规定属于无效，因此，本案房屋买卖合同既不成立，也没有生效。不管房屋买卖合同是否成立，拆迁权益也属于被告。第三人述称，第三人和被告1965年5月结婚，本案房产继承发生在1992年，属于婚内共同财产，第三人对继承事实清楚，对后续房产是否发生变更买卖不清楚。即便有房屋出售也没有征求第三人的意见，第三人对是否出售房屋不知情，如果被告出售房屋，第三人表示反对。
        三、本院查明。原、被告系姐弟关系。原、被告均认可涉案院落系被告从养母赵六处继承取得。被告与第三人系夫妻关系。1993年6月1日，涉案院落的集体土地建设用地使用证登记在被告名下，其中用地面积为310.5平方米、建筑占地90平方米。2017年9月15日，被告（乙方）与B市农工商联合公司（甲方）签订《棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿协议书（定向安置方式）》（以下简称《腾退补偿协议书》），约定：被腾退房屋情况。（一）房屋及人口情况。乙方被腾退房屋控制标准面积310.5平方米，认定房屋有效补偿面积310.5平方米，房屋总建筑面积394.91平方米。（二）户籍情况。乙方现有认定人口2人，分别是李四、王五（引进）。被腾退房屋评估价款。经房地产评估有限公司评估被腾退房屋评估价款合计3251904元，其中包括湿地公园建设配合费776250元，湿地公园建设房屋补贴奖励费434700元，未有二层补偿奖励费931500元，未超占奖励费元。其他腾退奖励、补助费。甲方支付乙方其他腾退奖励、补助费合计130910元，其中包括：1、棚户区工程配合奖120000元；7、一次搬家补助费6210元；8、二次搬家补助费2000元；9、移机费2400元（包括空调6台，移机费2400元）；六、付款方式、期限。甲乙双方签订本协议，经审计部门审计通过，乙方完成交房及选择安置房后，甲方于十五个工作日内将住宅房屋腾退补偿款共计3382514元支付给乙方。2017年11月17日，被告与农工商达成《棚户区改造项目补充协议》（以下简称《补充协议》），约定孙河农工商向被告支付周转补助费72000元、整体搬迁配合奖100000元。2017年9月23日，被告（乙方）与农工商（甲方）签订《安置购房协议书》，约定由乙方购买位于B市1号房屋。原告、被告、第三人均认可上述房屋购房款共计750580元。被告另提交了《湿地公园项目住宅房屋腾退意愿征询表》、《关于S乡住宅房屋的情况确认书》、入户测绘草图，用以证明被告系涉案院落的实际产权人和使用人。因上述证据均只有复印件，原告对真实性、关联性、证明目的均不认可。原告称涉案院落拆迁材料中有被告本人签字的，也有原告代签的。被告不认可原告有代签。2009年8月25日，被告将户口迁入涉案院落，为非农业家庭户。2017年11月28日，被告向原告转账400000元。对于该笔款项的性质，原告称是被告给原告的补偿，但补偿金额过低。被告作为出卖人不讲诚信、侵吞拆迁款。被告称该笔款项是原告代管房屋和协助赡养老人的补偿，是被告出于亲情对原告的赠与。关于涉案院落内房屋的建造情况。原、被告均认可涉案院落拆迁时所有房屋都是原告建造的。原告称拆迁时涉案院落内共有砖瓦结构的房屋二十六间，包括北房六间、南房六间、东房四间、西数第一排西房和西数第二排西房各四间，北房西北角有两间朝北的房屋（一间锅炉房、一间储煤房），是原告在1994年至2006年陆续建成，在翻建上述房屋前涉案院落内有土坯和砖瓦结构的北房四间、还有一间已经塌了的土坯结构北房，原告在翻建房屋时将院内原有房屋拆除。被告称拆迁时院内有砖瓦结构的房屋六间，就是入户测绘草图中显示的房屋，是原告建造，但不清楚是何时建造的，原告翻建前涉案院落内有砖瓦结构的正房五间、东西厢房各一间，被告没有翻建过房屋。关于涉案院落内房屋翻建前的使用情况，原告称是由被告过年过节回来时居住，被告称是由其居住使用。关于涉案院落内房屋翻建后的使用情况，原告称从1994年开始就由其对外出租给他人居住使用，租金由原告自行收取。被告称其让原告代管房屋，原告没有告知被告将房屋出租的情况，也没有经过被告同意，租金也没有给被告，被告听说原告将房屋出租，但出于亲情没有说，原告何时出租的涉案院落被告不清楚。原、被告均认可原告系本村农业家庭户。
        四、裁判结果。1.确认原告张三与被告李四涉案房屋的农村房屋买卖合同有效；2.被告李四给付原告张三腾退补偿款2960514元；3.驳回原告张三的其他诉讼请求。
        五、本院查明。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方虽未签订书面合同，但根据涉案院落房屋建造、使用、收益等管理控制的客观事实、证人王某证言及当事人庭审陈述可以认定原、被告就涉案院落存在房屋买卖合同关系。因原告系本村集体经济组织成员，原、被告之间的房屋买卖不具有法律规定的无效情形。第三人提出的对出售房屋不知情，第三人反对被告出售房屋的意见，第三人未举证，不予采信。所以，原、被告之间的房屋买卖合同有效。应对原告要求确认农村房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告给付腾退补偿款300万元的诉讼请求，因原、被告存在有效的房屋买卖合同，且拆迁时院内房屋都是原告建造，涉案院落拆迁所得的腾退补偿款扣除专门针对被告及第三人的部分，剩余补偿款被告应当返还原告。根据被告与农工商签订的《腾退补偿协议书》，涉案院落腾退补偿款共计3382514元，按照《腾退指南》的规定，棚户区工程配合奖120000元是按照认定人口每人享受60000元的标准计算；二次搬家补助费2000元是按照每平方米20元×规定的人均购买安置房标准面积×认定人口的标准计算；这两部分费用应当属于被告及第三人。根据被告与农工商签订的《补充协议》，包含周转补助费72000元、整体搬迁配合奖100000元，按照《腾退指南》的规定，周转补助费是按照每认定人口每月2000元标准计算，周转补助费亦应当属于被告及第三人。因此，涉案院落腾退补偿款共计3554514元，扣除属于被告及第三人的部分194000元，剩余补偿款3360514元被告应当返还原告。被告已经给付原告400000元，因此，被告还应给付原告2960514元。