开发商逾期交房的，买受人可以要求解除合同

原告诉称原告张大、李一诉称：2012年9月29日，我与被告签订了《商品房预售合同》及附件，购买被告开发的房屋。合同签订后我依约履行了合同义务。但被告未按照协议履行。根据合同约定被告交房时间为2013年11月15日，此外逾期交房超过120日的买受人可以要求选择退房，并支付违约金，被告行为违反了合同约定，现我有权根据合同约定选择退房。现起诉至法院，要求：1、解除我同被告签订的《商品房预售合同》及该合同项下的附件；2、退还我已经缴纳的房款人民币654750元；3、被告支付违约金55145.7元；4、本案诉讼费由被告承担。
    被告辩称被告H公司辩称：我公司同意解除合同并退房，同时退还房款，违约金我方不同意支付，是原告存在违约，原告未按期缴纳房款，只支付了30%的房款，原告应该付清房款之后我方才能交房，故我方提起反诉。被告H公司反诉诉称：2012年9月29日，双方签订商品房预售合同，合同约定房屋总价为2182500元，原告应于2012年10月5日前支付房屋首付款654750元，于2012年11月28日前支付房屋首付款437750元，剩余房款1090000元向银行申请贷款支付。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款，买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可以收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。原告在支付首付款后，为支付分期款和按揭款。故请求法院判决解除双方于2012年9月29日签订的《商品房预售合同》、被告协助办理涉案房屋网签备案撤销手续、被告向我公司支付违约金436500元。原告张大、李一对反诉辩称：双方均同意解除合同，我方不同意支付违约金，是被告存在违约行为，违约金数额我方认为过高，超过支付能力和合同内容。 
    本院查明张大与李一系母子关系。2012年9月29日，张大、李一（买受人）与H公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的B市1号房屋一套，房屋预测建筑面积为107.55平方米，其中套内建筑面积为85.13平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米25637.26元，总价款为2182500元。买受人采取商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的50.06%，其余价款可以向华夏银行借款支付。合同第十二条规定出卖人应当在2013年11月15日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任。此外，合同还约定了其他内容。合同附件五约定于2012年10月5日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30%作为首期房款，即654750元。于2012年11月28日前缴纳总房款的20.06%，即437750元。其余房款109万元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和交纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化的，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或指定机构发出通知后五日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过十日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人解除商品房预售合同的，买受人应向出卖人支付商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60日内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付款的，每逾期一日，买受人须按应付款总额的万分之五向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的20%作为违约金。附件十，补充协议。买受人未按约定及时缴清预售合同及本补充协议约定的款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，银行未将该贷款划入出卖人账户的，出卖人有权相应顺延交楼时间。买受人以商品房担保贷款方式付款，未向出卖人提交缴纳办理产权所需的资料、款项的，出卖人有权相应顺延交楼时间。自该商品房达到合同约定的交付条件之日起至买受人的全部房价款到达出卖人账户之日止，出卖人不承担逾期交房的违约责任。买受人因合同约定之外的原因不能履行合同或要求解除合同的，经出卖人同意的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，并承担因解除合同所产生的所有费用。合同约定的退房事由发生的，买受人应在知道或应该知道该事由发生后30天内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。 
    裁判结果一、原告张大、李一与被告H公司签订的《商品房预售合同》于二零一五年三月六日予以解除；二、原告张大、李一于本判决书生效之日起七日内配合被告H公司办理涉案房屋的网签备案撤销手续；三、被告H公司于本判决书生效之日起七日内退还原告张大、李一购房款共计人民币六十五万四千七百五十元；四、被告H公司于本判决书生效之日起七日内给付原告张大、李一违约金共计人民币一万三千零九十五元；五、原告张大、李一于本判决书生效之日起七日内给付被告H公司违约金共计人民币五万元；六、驳回原告张大、李一的其他本诉诉讼请求；七、驳回被告H公司的其他反诉诉讼请求。 
    律师点评依法成立的合同具有法律约束力。本案中，关于合同解除权的问题。根据合同约定，原告在被告逾期交房超过120日之后有权解除合同，被告在因原告原因导致无法办理贷款的情况下有权解除合同，现原告未提交证据证明其办理了相应的贷款、提交了贷款资料，对法庭询问表示不知道是否交付给银行相应的资料，故原告对贷款无法办理应该承担相应责任，故双方均享有解除合同的权利，现双方均同意解除合同，对此法院不持异议，关于合同解除时间以双方达成一致的时间为准。合同解除后，被告应将原告已交纳房款退还原告，原告应配合被告对涉诉房屋的网签备案手续进行撤销。关于双方违约责任问题。根据合同约定，在原告未足额交纳房款的情况下，被告有权拒绝交纳房屋，在商品房达到交付条件之日至交纳全部款项止，被告不承担违约责任。根据被告陈述，涉诉房屋在2014年3月达到交付条件，故之后无需承担违约责任，但在2013年11月16日至2014年2月28日期间，被告违反了合同交付房屋的时间，故应该承担违约责任，合同约定该责任为已交纳房款的2%。而根据合同约定，因贷款无法办理导致合同解除，原告应该向被告支付总房款的10%或20%作为违约责任，根据合同显示，如违约责任为20%系在被告通知原告办理贷款的前提下，现被告未提交证据证明其通知过原告办理贷款，20%违约责任在本案中不予适用。此外庭审中，原告提出该违约责任过高，从违约行为给被告造成的损失来看，上述约定超过了合理的范围，且与原告的违约责任相差较大，显失公平，故法院予以酌情确定。