买房注意:《民法典》改变抵押房产交易规则，买房要小心！

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，房地产行业迎来了在押房产无需涂销抵押即可交易过户的时代，这一重大变革使抵押房产具备了自由转让的基础，充分实现物尽其用，发挥抵押财产的价值。但律师要告诉你的是，如果你是房屋的买方，就千万要小心了！

   必须了解的新旧规定差异

   1、旧规定——《物权法》：抵押期间，抵押人转让抵押物需经抵押权人同意

   《物权法》第一百九十一条 【抵押期间转让抵押财产】

   抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

   抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

   根据上述规定可知，在原《物权法》的规定下，房屋办理抵押后，房屋所有权人欲出售房屋的，必须征得抵押权人同意，否则不得转让，除非买受人代为清偿债务将抵押权消灭。

   举例：
   张三欠李四钱，将房屋抵押给李四，双方办理了房屋抵押登记。现王五欲购买张三的房屋。此时，如果房屋要交易，必须符合以下条件之一方可进行：

   （1）张三通知李四，李四同意张三出售房屋；

   （2）张三不通知李四，王五代张三向李四清偿债务，消灭抵押权。 

   按照旧的规定，抵押财产的交易会受到极大限制，交易效率低，亦不利于抵押财产流通，更不利于发挥抵押物的价值。 

     2、新规——《民法典》：抵押期间，抵押人可以自由转让抵押财产，无需抵押权人同意


   《民法典》第四百零六条 【抵押期间转让抵押财产】


   抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

   抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

   根据上述规定可知，《民法典》颁布实施后，抵押财产的交易规则发生了重大变化，抵押财产转让不再需要征得抵押权人的同意！具体包含以下几层意思：


   其一，抵押人在抵押期间转让抵押财产的，并不加以严格限制，只是在转让时应当通知抵押权人。


   其二，如果当事人对此另有约定的，从其约定，充分尊重当事人意思自治。


   其三，抵押期间，抵押人将抵押财产转让的，抵押权不受影响。


   其四，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。


   举例：
   张三欠李四钱，将房屋抵押给李四，双方办理了房屋抵押登记。现王五欲购买张三的房屋。按照《民法典》的规定，则：

   （1）张三是否有权将房屋卖给王五？

   答：如张三与李四无特别约定，张三可以将房屋出售给王五。因为张三是房屋所有权人，对抵押房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，且按照新规，转让抵押财产，李四的抵押权不受影响，李四仍享有对抵押物价值的支配。

   （2）李四能否向王五主张权利？
   答：张三将房屋转让给王五，李四的抵押权不受影响，即房屋转让后，抵押权不因抵押物的流转而消灭，如李四的债权未获清偿，李四可就抵押财产向王五主张权利。

   （3）张三转让房屋没有通知李四，张三与王五之间的买卖合同是否有效？
   答：有效。张三转让抵押房产需通知李四，这属于张三的附随义务，但该通知义务并不影响张三与王五之间的房屋买卖合同效力。

   所以，按照新的规定，抵押房产自由转让对抵押人来说是一个利好消息，也不会影响抵押权人的权利的实现，但作为买方，购买房屋时就要小心了，特别是购买二手房，否则，稍不留心，自己花大价钱买回的房屋可能分分钟被变价拍卖用于清偿债务。

   作为买方，如何规避风险？
   1
   购房前，仔细核查房屋是否存在抵押记录、是否存在不允许转让抵押物的约定。
   2
   如房屋存在抵押，应当要求卖方出示抵押合同、主债务合同等文件，以核查担保范围的约定条款是否与抵押登记存在差异。
   3
   如买方确需购买抵押房产，可要求卖方就房屋的抵押进行解除，或者在支付房屋价款时扣除抵押财产担保的债权额，或与卖方约定预留足额的尾款在抵押登记涂销后支付，以最大限度确保自身合法权益。


   律师说法

   《民法典》施行后，允许抵押物自由流转，对于买方来说，购房的交易风险确实增加了。因此，律师提醒大家，买房前（特别是购买二手房，二手房一般有抵押贷款）应当尽可能地查明交易房屋的抵押状况，综合评判交易行为的安全性及潜在的风险，再决定是否购买。如综合评估后仍决定购买抵押房产的，签订买卖合同前要尽可能采取规避措施，避免将来因抵押权人行使抵押权而带来的风险。如购房者对购买抵押权房屋的风险预知不足的，建议在购房前咨询专业法律人士，尽最大限度规避购房风险。

   END