签订合同后卖方又将房屋卖给第三人构成违约吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称
李某风向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2006年8月19日签订的宝隆温泉公寓商品房买卖合同的备忘录及2009年8月19日签订的补充协议中关于01号、02号房屋的相关条款；二、被告返还原告购房款100000元及利息；三、被告赔偿原告房屋差价4121728元；四、被告赔偿原告租金损失及损失767672元。

事实与理由：2006年8月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市丰台区01号、02号，并向被告支付了100000元定金。2009年8月19日，原、被告达成补充协议，并约定于2010年4月18日付清购房余款767672元。但2007年5月19日，被告将涉案房屋再次卖给了案外人王某山，并办理了过户手续。

原告认为，原、被告所签《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格遵守，被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同，并将该房屋再次出卖给第三人，显属严重违约，故原告有权要求被告按合同约定支付违约金。且由于北京市房屋价格持续快速上涨，因被告的违约导致原告购房延迟，使得原告购房成本大大增加。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。

被告辩称
B公司辩称：对于第一项解除原告与被告于2006年8月19日签订的宝隆温泉公寓商品房买卖合同的备忘录及2009年8月19日签订的补充协议中关于01号、02号房屋的相关条款我方同意，但是我方认为解除时间应该为我方向原告发出解除合同通知的时间即2010年6月30日。第二项诉讼请求返还100000元，数额我方认可，但是我方认为该笔款项应该是订金，起算时间应为2010年6月30日，利率应该按照存款利率计算。第三项诉讼请求我方不同意。对于第四项诉讼请求我方不同意，且在民事判决书中对该项诉讼请求已经被驳回，属于一事不再理。

对于备忘录以及补充协议的性质，判决书中虽认定备忘录及补充协议为买卖合同，但是民事判决书认定备忘录及补充协议属于订金合同，且该判决已经生效，本案的备忘录及补充协议应属订金合同，我方仅承担退还订金及支付利息的责任，即使案涉的备忘录及补充协议系买卖合同对于被告应向原告承担的责任应该按照客观情况来认定，在买卖合同履行过李某中原告有多次违约的情形，李某风没有按照要求支付尾款。

从本案的事实来看原告仅支付了十万元订金，原告曾经提交过一段录音证明其曾经想履约，但是原告并未实际支付，录音无法证明原告具有履约能力。根据相关法律规定即使法院认定被告应该承担原告的损失，应该仅承担原告的合理损失，不应承担原告自行扩大的损失。原告主张的维权费用并没有提供证据证明其已经实际发生，因此请求驳回原告不符合法律规定的诉讼请求。

本院查明
2006年8月19日，B公司（出卖人）与李某风（买受人）签订《宝隆温泉公寓商品房买卖合同》，约定：B公司将其开发的北京市丰台区01、02号房屋出售给李某风，总价款为1221402元，一次性付款。同日，双方签订《备忘录》，约定：买受人于2006年8月19日签订了购买01、02号房屋的商品房买卖合同，房屋单价为每建筑平方米7800元，签约面积为156.59平方米，总房价款为1221402元。面积以办理房产证面积为准，多退少补。

因为买受人资金周转出现问题，经双方协商，买受人于2006年8月19日支付出卖人01号、02号房屋定金10万元，并于2007年4月18日前支付剩余房款767672元，如未按期支付剩余房款买受人应向出卖人按日支付3%的违约金，另还应向出卖人支付01、02号房屋租金每月4000元，买受人在2006年8月19日签订的01、02号房屋合同无效，买受人无条件退房。出卖人如数退还买受人支付01、02号房屋房款1221402元和01号、02号房屋定金100000元，退还房款无利息及其它经济说法。此备忘录是在买受人交清以上房款的前提下方与合同同时生效。
2007年5月19日，B公司与王某山签订了《商品房买卖合同》、备忘录各一份，载明：B公司将位于丰台区01号、02号房屋出售给王某山，价款为每平方米7800元，合计867672元。
2009年8月19日，李某风与B公司又签订《补充协议》。
2010年12月20日，B公司与王某山签订了一份《补充协议》。
后，李某风与B公司对李某风未能如约在2010年4月18日前支付01号、02号房屋剩余房款767672元一事的原因产生争议，数次诉至法院，具体情况如下：

2010年7月7日，B公司将李某风诉至本院，要求判令李某风向其支付违约金并判令定金不予返还。2010年12月20日，本院作出民事判决，驳回B公司的诉讼请求。该判决书在本院认为中阐明：B公司拒绝李某风签合同、给付房款的正当要求，属于违约。其违约在先，又无法定或约定解约事由，其无权要求解除与李某风的约定。

2010年7月21日，李某风将B公司诉至本院，要求判令B公司接受其关于01号、02号房屋的付款、交付房屋并赔偿损失。2010年12月20日，本院作出民事判决书，认定双方在备忘录中相关条款系定金合同，B公司无正当理由拒绝履行该定金合同，拒绝李某风签订合同、给付房款的正当要求，属于违约，应当根据定金罚则承担责任。但双方未就所涉房屋签订正式商品房销售合同，李某风以商品房销售合同纠纷为由，主张B公司接受其房款，无事实及法律依据为由，驳回了李某风的诉讼请求。

裁判结果
一、解除B公司与李某风于2006年8月19日签订的《备忘录》及2009年8月19日签订的《补充协议》中关于01号、02号房屋的相关条款；
二、B公司于本判决生效后十日内返还李某风定金100000元及利息；
三、B公司于本判决生效后十日内支付李某风房屋差价300000元；
四、B公司于本判决生效后十日内支付李某风赔偿款80000元。
五、驳回李某风的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评
李某风与B公司因房屋买卖合同的履行产生争议，所涉及的法律事实均发生在民法典施行前，因此应适用当时的法律、司法解释的规定。解除权系形成权，不适用诉讼时效制度。
本案中，李某风要求解除与B公司于2006年8月19日签订的《备忘录》及2009年8月19日签订的《补充协议》中关于01号、02号房屋的相关条款，不适用诉讼时效制度。同样，李某风关于合同解除后果的诉讼请求，也未超过诉讼时效。根据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，B公司同意李某风提出的要求解除合同及返还10万元的诉讼请求，对此不持异议，对于李某风的相应诉讼请求，予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据已查明的事实，虽然李某风未能按照双方约定的时间支付01号、02号房屋的购房款，但原因系B公司拒绝李某风签订合同、给付房款的正当要求，且在未与李某风解除合同的情况下将房屋出售给案外人，导致涉案合同最终被解除，因此B公司应对李某风的损失承担赔偿责任。

同时，当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。根据已查明的事实，民事判决书中已阐明：B公司已将讼争房屋转移登记至案外人名下，交付房屋已无法履行，在此种前提下，李某风要求B公司接受房款并交付房屋的诉讼请求，不能支持。因此在该生效判决书作出时，已确定涉案合同的目的已经不实现，已具备当事人行使合同解除权的法定条件，可以认定因合同解除造成的损失在此时已经确定，李某风应在此时采取适当措施防止损失扩大。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，承担相应的不利后果。李某风关于要求支付利息的诉讼请求，于法有据，予以支持。李某风关于租金损失、767672元损失及维权费用的请求，依据不足，难以支持。李某风关于房屋差价的请求，法院考虑涉案合同解除的责任、合同履行李某度，综合运用可预见规则、减损规则把握损失节点等因素，参考李某风出售01、02号房屋的情况酌情确定房屋差价损失为300000元。李某风关于不高于已付购房款一倍的赔偿款的诉讼请求，根据合同实际履行等情况酌情确定为80000元。