购房合同签订后卖方死亡，其继承人有义务配合房屋过户吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称
王某琴向本院提出诉讼请求：判令各名被告继续履行合同，依照合同约定为王某琴办理过户手续，将北京市大兴区1号房屋所有权证变更至王某琴名下。
事实和理由：2007年12月3日，C公司作为居间人促成王某琴与李父签订了《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》。合同约定王某琴购买李父名下1号，建筑面积为61.28平方米，房款36万元。房款分30万元、6万元两次支付。产权转移手续在房本下达后办理，李父负责将此房屋产权所有人李父变更为乙方王某琴，费用由乙方承担。待房本下达七个工作日前办理产权变更手续，待办完毕手续后乙方将剩余房款6万元交付甲方。合同签订后，王某琴如约支付了30万元房款。依据合同的约定，李父应积极配合王某琴办理房屋所有权证书更名手续。但李父在尚未取得房本的情况下于2008年9月19日去世。现该房屋产权证书已办理完毕，各名被告拒绝办理更名手续。

李父与李母系夫妻关系，二人共生育7名子女，即长子李某鹏、长女李某红、次女李某慧、三女李某荣、四女李某凤、次子李某龙、三子李某顺。李母于1976年7月26日去世，李父于2008年9月19日去世。李某鹏生前与张某茹系夫妻关系，李某东系二人之女，李某军系二人之子。李某红于上个世纪80年代死亡，李某红生前与张某耀系夫妻关系，张某泉系二人之子，张某红系二人之女。李某慧及其配偶刘某鸿于上个世纪80年代在同一日死亡，刘某全系二人之子、刘某兰系二人之女。李某龙生前系智力残疾人，残疾等级为2级，其配偶王某英亦为智力残疾人，无子女由张某锫作为监护人。

李父的继承人众多，不能达成一致，未继续履行合同，属违约行为，王某琴也无从知晓后续房款向谁支付。李父继承人的违约行为，造成王某琴多年不能办理产权证书及过户手续，给王某琴造成巨大的经济损失及困扰。故诉至法院，望依法判决。

被告辩称
张某茹、李某东、李某军辩称，1.1号是属于谁的房屋并不清楚，2017年有过诉讼，对两套房的归属问题进行了处理。2.1号房屋产权证早就应该办理了，这么多年都没有过户，其三人对房屋出售都不知情，当时李父都已经80多岁了，要确认1号是李父出售的还是李某龙出售的。

刘某全辩称，李某龙的监护人是张某锫，出售房屋的情况刘某全并不清楚，也不认识王某琴，王某琴从来没有找过刘某全，房屋出售的款项刘某全没有得到，房屋过户的费用和刘某全没有关系，诉讼费也和刘某全没有关系，刘某全保留对李父遗产继承的权利，房屋出售的尾款要求继承。
张某红、张某艳辩称，同刘某全的意见一致。
Y公司辩称，法院依法判决。

本院查明
2007年12月3日形成甲方、出售方为李父，乙方、买受方为王某琴，丙方、居间方为C公司的《北京市房屋买卖居间合同》一份，合同约定甲方出售的房屋为1号；房屋现状为已出租；房屋成交价格为36万。合同落款处甲方签有李父的名字，委托代理人处签有李某龙的名字并捺印，王某琴在乙方签字，C公司在丙方盖章。同日形成《补充协议书》一份。
经查，李父于2008年9月19日死亡。2015年，李某龙向本院提起遗嘱继承纠纷，起诉张某茹、李某东、李某军、李某荣、李某顺、刘某兰、张某泉、张某耀、李某凤、刘某全、张某红要求确认北京市大兴区2室和1号归李某龙所有。

本院经审理查明：“李母与李父生前系夫妻关系，二人共生育7名子女，即长子李某鹏、长女李某红、次女李某慧、三女被告李某荣、四女被告李某凤、次子原告李某龙、三子被告李某顺；至李母于1976年7月26死亡时，其父母均已死亡，其生前未立遗嘱或遗赠扶养协议；在李母死亡后，李父未再婚，至李父于2008年9月19日死亡时，其父母均已死亡……针对1号，李父（甲方、出售方）与王某琴（乙方、买受方）、C公司（丙方、居间方）于2007年12月3日订立北京市房屋买卖居间合同，各方约定李父将1号出卖给王某琴，房屋成交价格为360000元；原告李某龙、被告刘某兰、被告张某泉、被告张某耀、被告李某凤、被告李某顺均主张买房人已给付购房款300000元，余款待过户时付清，已给付购房款均用来给李父看病及购买墓地，1号已交付买房人。现原告李某龙及家人居住在2号。审理时，针对2号、1号未颁发不动产登记证书”。

本院经审理认为：“本案中，被继承人李父于2008年9月19日死亡，但其在2007年12月3日将诉争1号出卖，即李父生前已将1号进行处分，且购买人已占有使用1号并支付购房款，即至李父死亡时，1号不是其遗留的个人合法财产，即1号并非遗产，故对原告李某龙要求将1号作为遗产在本案中进行遗嘱继承的意见，本院不予采纳，对1号所立遗嘱，本院不予审查。对于买受人因买卖合同所可能产生之争议，争议方可另行解决，此并非本案遗嘱继承纠纷的审理范畴”，据此判决：“一、被继承人李父所订立拆迁协议下坐落于兴海家园五号楼三单元三○二号回迁安置房的房屋权利由原告李某龙享有；二、驳回原告李某龙的其他诉讼请求”。该判决现已生效。
另查，张某耀已于2020年死亡，其生前与李某红共育有3名子女，除张某泉、张某红之外，另育有长女张某艳。

裁判结果
一、李某凤、李某荣、李某顺、王某英、张某茹、李某东、李某军、刘某全、刘某兰、张某泉、张某红、张某艳、北京日月星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助王某琴办理位于北京市大兴区1号房屋的不动产权登记，将该房屋登记在李某凤、李某荣、李某顺、王某英、张某茹、李某东、李某军、刘某全、刘某兰、张某泉、张某红、张某艳名下；
二、在上述一项房屋登记在李某凤、李某荣、李某顺、王某英、张某茹、李某东、李某军、刘某全、刘某兰、张某泉、张某红、张某艳名下后十日内，李某凤、李某荣、李某顺、王某英、张某茹、李某东、李某军、刘某全、刘某兰、张某泉、张某红、张某艳协助王某琴办理位于北京市大兴区1号房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至王某琴名下；
三、王某琴于北京市大兴区1号房屋转移登记至王某琴名下后三内给付李某凤、李某荣、李某顺、王某英、张某茹、李某东、李某军、刘某全、刘某兰、张某泉、张某红、张某艳购房款60000元。

律师点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李某凤、李某荣、李某顺、王某英、刘某兰、张某泉经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，虽然《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》并无李父的亲笔签名，亦无法核实是否为李父本人捺印，但其子李某龙参与卖房的行为结合李父在卖房之前订立遗嘱要求其去世后1号由李某龙继承的事实可以判断，将1号交予李某龙出卖应当系李父的真实意思表示；虽然李某龙在2012年被认定为限制行为能力人，但并不能据此判断在2007年卖房时，李某龙不具备辨认售房行为意义的行为能力；且1号在《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》签订后就交付给王某琴长期居住使用，王某琴亦支付大部分房款，从履行情况上来看亦可判断售房系李父的真实意思。故法院认为《北京市房屋买卖居间合同》及《补充协议书》系王某琴和李父的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。

现李父已去世，而1号现已具备不动产权登记条件及办理过户条件，李某凤、李某荣等各名李父的法定继承人系李父的权利义务继受人，负有协助王某琴办理1号的所有权转移登记手续的义务，因对于1号尚未向李父颁发不动产权证书，故应依次进行过户，即先依据回迁安置协议等将1号登记在李父的各名法定继承人名下，再依据二手房买卖合同将1号自李父的各名法定继承人转移登记至王某琴名下；据此，对于王某琴提出的办理涉案房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，法院予以支持。因支持了继续履行合同的诉讼请求，故王某琴亦应给付李父的各名法定继承人未付房款6万元，王某琴以各名被告违约为由要求酌减购房款依据不足，不予支持。