拆迁安置房出售给后未办理房产证产生违约赔偿纠纷

原告诉称
张某平向本院提出诉讼请求：1.判令三被告按照合同约定承担购房价款日万分之一、从2017年4月20日起至2021年2月6日期间的违约金；2.判令三被告立即为原告办理商品房不动产权证书。
事实和理由：张某平于2017年4月12日从B公司购买房屋一套，所购房屋建筑面积共101.97平方米，套内建筑面积78.68平方米，共用房屋分摊建筑面积23.29平方米，房屋坐落在怀柔区1室。
依据双方所签订的《北京市房屋买卖合同》第十七条权属转移登记第(三)项之约定，被告应当为原告办理房屋所有权登记证，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得《北京市不动产登记申请审批表》的双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款并按照同期中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。
J公司未能向B公司出具拆迁补偿协议，系造成本案原告入住1室，近3年多以来未能及时办理房屋所有权证的主要原因。因拆迁补偿协议所购房屋为政策拆迁回购保障性住房，有相关减免契税政策依据，原告依据《财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条之规定，符合减免契税条件，原告迟迟未能取得房屋所有权证的原因卡在此处。
W公司系B公司授权委托的代办公司，其收取了原告委托代办服务费，但原告向其交付了办理房屋所有权证的所需材料后至今杳无音信。2021年2月，原告收到涉案房屋所有权证，载明权利性质为定向安置住房，但原告与B公司签订的《北京市房屋买卖合同》是商品房买卖合同，三被告应根据该合同约定为原告办理商品房所有权证，并承担逾期办证的违约金。

被告辩称
B公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。
首先，房产证没有办理是因为按照政策原告的契税可以减免，但原告一直没有提交相关证明。其次，原告的房产证之所以能在今年2月份办理，是因为区政府出面协调，拿到了拆迁补偿协议，税务核税后通知B公司补交手续。因此，房产证迟迟无法办理系因原告未全面履行自己的义务造成，与B公司无关，B公司不存在违约行为，不同意支付违约金。第三，不认可将房产证办成商品房房本，案涉房屋是定向安置房，无论从买卖合同的房屋价格，还是从补充协议中原告签字确认的内容，都可推知原告认可案涉房屋为定向安置房，也认可房本为定向安置房房本。最后，如果法院判令B公司支付违约金，请求予以酌减。
J公司辩称，J公司不是合同相对方，不是本案适格被告，也不清楚相关情况。
W公司辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，案涉《北京市房屋买卖合同》合法有效，W公司与房屋买卖没有关系，不是合同的当事方，不应成为本案被告。另外W公司在办理房屋产权过户过程中不存在任何过错，也没有对原告有任何虚假行为。因此，请求法院驳回原告的起诉。

本院查明
2017年4月12日，张某平与B公司签订《北京市商品房买卖合同》，房屋坐落于北京市怀柔区1室，按照建筑面积计算，单价每平方米5146.16元，总价款524754元。同日，张某平向B公司支付了案涉房屋全部购房款。
签订《北京市商品房买卖合同》后，B公司与张某平又签订《补充协议》一份，约定：现就买卖双方于2017年4月12日签署的编号为2016-58GFC-0017的《北京市商品房买卖合同》进行如下补充：买受人购买的房屋的性质为“三定三限三结合”定向房(即定向安置住房)。买受人自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。买受人已了解该房屋的性质，愿意遵守本补充协议。
2018年8月29日，B公司取得怀柔区1号楼不动产权证书，权利性质为出让，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权。
2018年9月26日，B公司与W公司签订《Y小区小区委托办理不动产权证服务协议》（以下简称《服务协议》），约定W公司接受B公司的委托，在规定的时间（与业主签署委托协议书起5个月内）取得业主不动产权证并交付给B公司。后甲方张某平与乙方W公司签订《委托协议书》，第二条委托期限约定，自收取资料且甲方把相关手续补齐之日起5个月内办理完甲方房屋不动产权证。第三条甲方义务第1款约定，甲方应出示北京市规划和国土资源管理委员会要求办理不动产权证所需要的身份证、户口本、购房合同、购房款发票、拆迁协议、结婚证等相关证明产权真实的身份资格证明的原件及复印件。
2018年12月3日，B公司在Y小区大门及单元门及各单元门内一楼公共大厅张贴《关于Y小区回迁安置业主（C村）办理住宅房屋不动产权证书的通知》（以下简称《通知》），告知办理房屋契税手续须携带的文件及要求。张某平认可该证据的真实性，但表示无法取得拆迁补偿协议。
2021年2月，张某平收到不动产权证书，其上载明：权利人：张某平，共有情况：单独所有，坐落：怀柔区1号。权利性质：出让/定向安置住房。
经法庭询问，在J公司与W公司并非与张某平签订房屋买卖合同的相对方的情况下，张某平坚持主张在房屋买卖合同纠纷案由下由三被告共同承担责任。

裁判结果
驳回张某平的全部诉讼请求。

 点评
本案的争议焦点在于，因缺少拆迁补偿协议原件，致使契税减免环节无法顺利通过，并最终导致房屋产权证延迟办理的归责问题。
本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。此处的房屋，包含了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各种性质的房屋。在本案由项下的责任应为因违约产生的合同责任。与原告签订房屋买卖合同、成立房屋买卖合同关系的为B公司，J公司与W公司均非与原告建立房屋买卖合同关系的相对方，故J公司与W公司均非本案的适格被告。下面分析B公司是否对本案迟延办证负有违约责任。
首先，双方在房屋买卖合同中对专项维修基金的代交问题进行了约定，即买受人自行缴纳契税等费用。因此，依合同约定，张某平负有自行缴纳契税的义务。其次，合同约定由买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，依补充协议约定，买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，须在出卖人通知的时间内自行核税，并向出卖人提供由地税部门开具的《契税核定通知书》和专用票据复印件。如买受人未能在通知时间内提供上述资料的，则出卖人无法实现《北京市不动产登记申请审批表》的办理。出卖人可就此产生的相关损失向买受人追索，买受人不得以办理房屋权属转移登记而向出卖人主张相应的权利。
最后，合同约定，如因买受人的责任，包括但不限于买受人未及时缴纳契税等相关费用、未及时交齐办理产权的相关材料等原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得《北京市不动产登记申请审批表》，买受人不得以办理房屋权属转移登记而向出卖人主张相应的权利。综上，B公司在履行权属转移登记合同过程中，不存在违约行为。张某平辩称因无法提供拆迁补偿协议原件进而无法缴纳契税，对此应由B公司承担违约责任的意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。
另，张某平与B公司签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《补充协议》，案涉1室房屋性质为三定三限三结合定向安置房，张某平对房屋性质系明知，其提举的房产证对房屋性质亦进行了说明。故张某平要求被告办理商品房的产权证书之诉讼请求，于法无据，不予支持。