广州仲裁委员会就申请人对被申请人房屋租赁合同纠纷进行仲裁案

【案情简介】
2018年12月1日，申请人A公司与被申请人B某签订《房屋租赁合同书》，约定由A公司承租B某的涉案物业，租期自2018年12月1日至2021年11月30日止，租赁的保证金为44320元。A公司拖欠租金达到十天以上的，B某有权在任何时候以书面形式通知A公司解除合同，不退还保证金，并有权按租赁存续期内的租金总额20%收取违约金。同日，A公司向B某支付了保证金和当月租金，此后一直依约按时支付租金至2020年2月。

2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部发布了《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》，第一条规定“村居室内的文化、娱乐等聚集性场所一律关闭”，租赁物业依据规定暂停经营。A公司随即尝试与B某沟通解决方案，希望暂缓租金支付，B某于2020年2月17日向A公司出具《证明》，表示其无义务为A公司减免租金，A公司须按合同约定交付租金。

2020年2月22日，A公司支付了涉案物业当月水电费，并口头提出解除合同，B某向其提供了《房屋租赁合同解除确认书》，A公司因不同意其中的“不退还保证金”条款未予签署。2020年3月1日，A公司搬出租赁物业，并通知了B某。

【争议焦点】
A公司能否以疫情为由要求解除合同并退回保证金？

A公司认为新冠肺炎疫情属于不可抗力，疫情期间，其响应国家政策号召停工，根据双方签订的《房屋租赁合同书》第九条第二款约定：凡因发生严重的自然灾害或其他不可抗力的因素（如地震、战争、政府部门规划调整等），导致任何一方不能履行本合同时，本合同自行终止，按实际租用天数结清租金及其他各项费用。B某将合同保证金无息退还给A公司，双方互不追究责任。A公司于2020年2月22日在结清租赁物业所产生的水电费之后，口头向B某提出解除合同，并于2020年3月1日正式退场并将钥匙返还给B某。截至申请仲裁之日，涉案物业仍未能从事娱乐业服务，B某应当退还A公司所支付的保证金。

B某认为，A公司私自单方解除租赁合同，没有法定理由，按照《房屋租赁合同书》的约定，B某无需返还保证金。

【裁决结果】
根据查明的事实，涉案房屋未因疫情或国家政府管制导致无法正常合理使用，A公司在此前提下随即尝试与B某沟通解决方案，希望B某适当减免或暂缓收取租金，B某出具《证明》表示其无义务为A公司减免租金，A公司须按合同约定交付租金。A公司在结清涉案物业当月房租和水电费后，口头向B某提出解除合同，B某向其提供了《房屋租赁合同解除确认书》，A公司因不同意其中的“不退还保证金”条款未予签署。仲裁庭认为，A公司以腾空退场的实际行为表明不再继续履行合同，B某发出《房屋租赁合同解除确认书》亦表明其解除合同的意愿，该案合同实际已于2020年3月1日解除。

经查，A公司已从涉案物业退场并交还物业，B某已经收回涉案物业的使用权，即A公司没有继续占用涉案物业并获得使用租赁物的利益。至庭审时，涉案物业仍处于空置状态。《房屋租赁合同书》解除后，双方本应对交还涉案物业以及后续问题进行充分协商，本案双方当事人的纠纷不宜简单归责于任何一方，因此，依据公平原则，仲裁庭认为对于涉案物业的清场交接事宜双方均有过错，B某应退还50%保证金，并有权没收剩余50%的保证金。

【相关法律法规解读】
1.《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

2.《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务

3. 《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

4.《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

5.《合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

6.《合同法》第一百一十七条第一款：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

7.《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

《合同法》第一百一十七条当中规定的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从规定可以确定，新冠疫情应该属于不可抗力，因不可抗力引起的合同责任，可以免责。但新冠疫情背景下的房屋租赁合同纠纷处理远非如此简单。

首先，新冠疫情发生前，合同一方已经逾期履行，逾期至新冠疫情发生后导致无法履行的，那么无法履行一方并不免责。

其次，新冠疫情事件中，不同时间与不同区域中对于合同履行的应向程度是不同的，所引起的合同责任可能是全部免责也可能是部分免责。如2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部发布的《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》第一条规定：“村居室内的文化、娱乐等聚集性场所一律关闭”。某些持续性的营业性活动可能一开始正常举办，中途就关闭了，因此造成的损失如何分担就要依据不同阶段的履行情况进行划分，有约定按约定，无约定可以按照不可抗力的规定处理。

再次，针对新冠疫情突发的情况，在及时通知、及时沟通、及时防止损失扩大等方面是可以有所作为的。新冠疫情导致合同无法完全履行，最佳解决方案是积极沟通寻求代替与减损方案。

最后，疫情期间各地相继发布禁止举办群体性娱乐活动规定，这种情况无疑是有利于疫情控制的，但可能存在违反部分合同约定的情况。在此背景下，可以借鉴《最高人民法院关于防止传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中的规定处理。

在本案当中，关于A公司通知义务和举证义务的认定，A公司提交证据证明其已经采取合法形式及时通知B某，并在仲裁庭调查结束前提交其住所地或合同履行地政府及有关部门实施疫情防控、应急措施的证据，应当视其已完成通知和证明义务。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但本案当中该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。但是，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以根据实际情况，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。

【结语和建议】
经过举国上下的艰苦努力，新冠疫情的形势已经出现积极变化，防控工作取得积极成效。但疫情对房屋租赁合同履行产生的影响该如何认定、责任该如何承担等一系列法律问题亟需解决。

（一）当出现疫情影响合同履行情形时，应采取措施减小损失并及时通知对方当事人。

根据《合同法》第一百一十八条规定，当事人应履行通知义务以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。需要注意的是，根据《民法总则》的诚实信用原则，发生违约的情形，守约方也有义务防止损失扩大，应当采取相关措施防止损失扩大。

（二）积极沟通协商，减少纠纷产生。

假如疫情影响承租人合同目的实现，建议承租人在疫情发生之后，及时向出租人告知疫情对经营的影响或因疫情管制无法居住租赁房屋的期限等，双方尽量从合同延期履行、减免租金、减免违约金等方面协商处理方案。对于符合不可抗力法定解除条件的，应尽快向出租人发出解除合同的通知并及时止损。

（三）注意保留证据。

为了防范风险的发生，当事人在订立、履行合同过程中应注意收集、保留证据。例如，政府采取的应急措施以及造成合同履行障碍的证据，承租人因疫情防控导致停产、停业以及经营收入骤减的相关证据以及合同双方的相关往来函件、邮件、聊天记录等，必要时可通过公证的方式将双方的交流记录予以固定。