借他人名义买房因登记人债务被查封出资人能否要回房屋

原告诉称
原告李某楠向本院提出诉讼请求：1．请求对执行标的位于北京市西城区一号房屋停止执行，解除对该房屋的查封；2．请求依法确认位于北京市西城区一号房屋归原告所有；3．诉讼费由被告承担。
事实和理由：二被告之间因买卖合同纠纷一案，被告A公司依据北京市西城区人民法院判决，以及北京市第二中级人民法院民事判决，向北京市西城区人民法院申请执行。北京市西城区人进法院因被告A公司申请执行，将位于北京市西城区一号房屋（以下简称一号房屋）进行查封拍卖。2020年11月17日，原告对一号房屋提出书面执行异议，北京市西城区人民法院驳回了原告的执行异议请求。

原告认为，原告与被告赵某凤之间的合同没有损害国家或他人的利益，是有效的合同。一号房屋名义上是被告赵某凤所有，但实际产权人为原告。北京市西城区人民法院查封的该房屋应当属于原告个人所有的合法财产，北京市西城区人民法院的查封拍卖行为侵害了原告的合法权益。原告不服，向法院起诉。

被告辩称
被告A公司辩称，一号房屋登记在被告赵某凤名下，应当认定被告赵某凤为该房产的权利人，原告无权提起执行异议。原告提供的协议书是原告与被告赵某凤为规避执行而伪造的，且该协议也无法履行。最初法院只是判决被告赵某凤的前夫罗某进承担债务。但诉讼后为规避债务，罗某进与被告赵某凤离婚，将所有夫妻财产转移至被告赵某凤名下。我公司不得不起诉被告赵某凤承担连带责任。判决执行后，被告赵某凤又伪造协议试图认定一号房屋为其母亲李某楠所有，为规避执行转移财产的目的太过明显。在罗某进与被告赵某凤协议离婚时，离婚协议书上明确写明一号房屋归女方所有。开庭时，被告赵某凤多次主张一号房屋为其个人所有，以致法院判决认定该房产归其所有，未提及还有协议约定一号房屋由原告所有，且原告多次参与案件旁听，对离婚协议的分配、当庭陈述及判决也是知情的，没有提出任何异议，现因执行而提出异议是明显为规避执行而虚假诉讼。

2009年，被告赵某凤未结婚，不存在担心房产被认定为夫妻共同财产的可能，同时北京也没有限购，不存在规避限购政策的可能性，且该房屋是全款购买，所以协议存在明显不合理。我公司提交的证据可以证明一号房屋一直由被告赵某凤居住使用，原告一直居住在兰州，没有使用过一号房屋。最后，协议也无法履行。2012年北京对商品房购买实施限购政策，没有北京户口的人不能在北京购房。

原告非北京户籍，其工作也不在北京，因此不具备购房资格。虽有审判认定购房协议签订在限购前、支付了价款并交付的情况下，买卖协议可以履行，但本案涉及的并非买卖协议，而是借名买房，如果因此可以认定房产可以为原告所有，那么任何人都可以通过借名买房名义规避限购，导致限购政策成为一纸空文。在我公司起诉被告赵某凤承担连带责任的案件中，终审判决认定：2009年10月20日，赵某凤付清房款，房屋所有权人为赵某凤。该事实已被生效判决认定。原告多次参加庭审，对被告赵某凤当庭陈述及裁判结果不可能不知情，也未对该认定作出任何否认，因此，原告不应提起执行异议之诉，而应就生效判决提起再审。

原告在本案中提供的证据不能证明一号房屋的房款由其支付，也不能证明房屋物业等相关费用由其支付。
原告提供的房款支付凭证显示，房款为B公司支付，并非原告支付，B公司出具的介绍信最多算是证人证言，但并未出庭，不应采信。B公司代为支付不合情理，如果是借款，为何不是将款项归还后自行支付，而是要由公司代付。B公司支付的房款，并未显示是本案房产的款项，无法证明支付的是一号房屋的房款。原告提供的交易流水明显不真实。原告提供的物业费、供暖费均为2020年11月24日、25日支付，没有此前的任何记录。原告于2020年11月17日提起执行异议，明显为了执行异议故意为之，造假意图太过明显。原告根据借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人而排除执行。

根据法律规定，本案即使是借名买房关系，双方故意将一号房屋登记在被告赵某凤名下，也不属于法律规定的登记错误情形。在借名买房合同关系中，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但是此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确定为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险，故仅依据借名买房协议，原告并不能直接成为一号房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。综上，原告提起本案诉讼完全是为了规避执行的虚假诉讼，没有任何事实及法律依据，请求法院查清事实，依法判决驳回其诉讼主张。

被告赵某凤辩称，原告起诉的事实和理由符合实际情况，一号房屋全部由原告出资，在购房之前，考虑到被告赵某凤在北京，便于管理，双方约定以被告赵某凤名义购买，暂时登记在被告赵某凤名下，但是产权归原告所有，双方签订了合同对相关事宜进行约定。购房之时，被告赵某凤才年满24岁，尚在上学阶段，没有能力，也没有经济来源去购买一号房屋。房屋购买后，实际也是由原告居住使用，日常生活缴费均系原告缴纳。针对北京市西城区人民法院民事判决书，北京市第二中级人民法院民事判决书，被告赵某凤不服，已经提出再审。现被告赵某凤同意原告第一项、第二项诉讼请求，不同意负担诉讼费。

法院查明
本案经审理认定事实如下：A公司与赵某凤买卖合同纠纷一案，本院作出判决书。A公司、赵某凤对该判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院判决：一、撤销北京市西城区人民法院民事判决；二、本判决生效之日起十日内，赵某凤对罗某进、A公司在（民事判决书中确认的货款2717856．72元，以及逾期付款利息承担连带清偿责任。
该案诉讼期间，本院保全查封了赵某凤名下的一号房屋。

根据一号房屋的房屋所有权证书显示，房屋所有权证号为：房屋所有权人：赵某凤；共有状况：单独所有；李某楠以案外人身份，于2020年11月17日向本院提出执行异议，法院裁定：驳回案外人李某楠的执行异议请求。李某楠不服该裁定，在法定期限内向本院提出本次案外人执行异议之诉。

本案审理中，李某楠为证明其是一号房屋的实际所有权人，向本院提交李某楠与赵某凤签订的《协议书》，主要内容为：2009年5月29日，甲方（李某楠）出资以乙方（赵某凤）名义购买了一号房屋；甲方已于2009年5月30日以乙方名义与房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》的权利义务由甲方享有及承担；由甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付，甲方是实际出资人；乙方代甲方购买的，甲方借乙方名字购买一号房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与；房屋产权证暂办至乙方名下，产权证由甲方保管，甲方有权在任何时间将产权变更至本人名下，或转让、出租及抵押该房屋，乙方应当协助甲方办理相关手续，不得拒绝等内容。《协议书》落款处有李某楠和赵某凤的签字及加盖人名章，落款日期为2009年5月30日。

李某楠提交介绍信、银行结算业务申请书及银行卡交易流水等证据，用以证明购买一号房屋的房款全部由李某楠支付。李某楠提交缴纳取暖费、物业费的客户回单发票联以及缴纳污水处理费的收费专用票据及发票联等，用以证明一号房屋由李某楠居住使用，日常缴费均由李某楠负责缴纳。但是上述缴费的回单、收据及发票联显示的日期均为2020年11月24日及同月25日。

A公司对李某楠出示的《协议书》的真实性不予认可，认为是为逃避执行而制作的证据；对李某楠提交的介绍信、银行结算业务申请书、银行卡交易流水以及缴纳各种费用的回单、票据、发票联等证据的真实性认可，但关于交纳房款的证据，A公司认为付款人为B公司，不是李某楠；介绍信属于证人证言性质，证人未到庭，不应被采信；关于缴纳各种费用的证据，都是为了逃避执行而缴纳并开具的，开票时间都是在李某楠提起案外人执行异议之后。赵某凤对李某楠提交的证据均予以认可。

裁判结果
驳回原告李某楠的全部诉讼请求。

律师点评
《民法典》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一号房屋登记的房屋所有权人为赵某凤。根据物权登记的公示公信的效力，A公司有理由相信赵某凤系一号房屋的合法权利人，并依据生效判决申请执行赵某凤名下的财产。李某楠要求确认一号房屋归其所有，系李某楠行使《协议书》所产生的债权请求权的行为。但是，在一号房屋没有经过法定变更登记程序，将房屋所有权登记为李某楠之前，债权请求权不具有对抗善意第三人的法律效力，即李某楠凭借《协议书》等证据不足以排除法院对一号房屋的执行。故李某楠请求判决停止对一号房屋的执行，解除对该房屋查封的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。

李某楠请求确认一号房屋归其所有，请求权基础为《协议书》中的相关约定。但是，《协议书》仅为李某楠与赵某凤签订，在无其他证据佐证的情况下，真实性本身存疑。而李某楠提交的缴纳取暖费、物业费、污水处理费的票据所显示的时间是在李某楠提出执行异议之后，难以真实反映一号房屋的居住使用情况。李某楠虽然主张一号房屋的房款由其全部缴纳，并提交了结算业务申请书及银行卡交易流水等证据，但房款由谁支付并非确定物权归属的主要依据，实际出资人对房屋所有权人仅享有债权上的权利义务关系。故李某楠请求确认一号房屋归其所有的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。