借名买房——借名购买单位出售员工房改房行为有效吗

原告诉称
    原告王某亮向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告和周某君在2010年7月3日书写的买卖合同无效；2、判决二被告将北京市通州区一号房屋腾退给原告；3、诉讼费由二被告负担。
    事实和理由：二被告是夫妻，原告同被告周某华的哥哥周某君存在过婚姻关系。在原告与周某君婚姻关系存续期间，原告单位分配给原告一套内部职工集资的楼房，即北京市通州区一号房屋。基于亲戚关系，2010年7月3日，原告和前夫周某君商议让二被告替原告出资620689元购买北京市通州区一号房屋。2010年5月31日付款50万元，后又给付尾款120689元。房屋暂由其居住使用，如果日后当原告收回房屋时，原告将连本带息返还给二被告。在2018年10月份，原告同周某君协议离婚。离婚后，原告找二被告协商楼房腾退之事，但二被告提出无理要求并拒绝腾房。基于此，原告在与二被告协商未果的情况下，特向法院提起诉讼。

    被告辩称
    被告周某华、孙某斌辩称：不同意原告的全部诉求请求，请求法院全部驳回原告的诉讼请求。原被告双方不存在买卖合同关系就不存在买卖合同无效的问题。双方属于借名买房关系，涉案房屋的房款、物业费、装修费、停车费、暖气费等各种费用均由被告支付。涉案房屋也是被告进行验房收房，且已自2011年居住至今。原告不存在单位分配给原告住房的事实，被告支付50万元房款时原告只是享有购房的资格，此时原告并不具有房屋的所有权以及对涉案房屋享有权利，此时房屋并没有建成。双方也不存在被告替出资620689元的事实，该款项是购房款由被告以原告的名义直接向开发商或者单位支付的，双方并不存在出资关系。房屋暂时还未办理房屋产权证，原告并非房屋产权人，无权要求被告退房。
    第三人周某君辩称：我不同意原告的诉求，对于原告的第一项诉求，我认为合同有效，因为当时原告签字也按手印了。对于原告的第二项诉求我方不同意，我认为涉案房屋应当是谁出资是谁的。

    本院查明
    原告王某亮与第三人周某君原系夫妻关系，二人于2018年10月31日协议离婚。被告周某华系第三人周某君之妹，被告孙某斌与周某华系夫妻关系。
    原告王某亮系北京市K公司员工。2009年，该单位组织内部职工集资建房，原告王某亮符合申购条件。2010年5月15日，被告周某华、孙某斌向原告王某亮民生银行卡中转账50万元。2010年5月31日，该笔50万元作为集资建房首期房款由王某亮支付给北京市K公司。2010年7月31日，原告王某亮及第三人周某君出具《买房合同》一份，载明：孙某斌、周某华于2010年5月15日在民生银行交了伍拾万元预付款，购买王某亮在北京K公司的一套集资建房。通州区一号房屋。如果卖方悔约，王某亮、周某君立即返还孙某斌、周某华购房预付款现金伍拾万元及利息。如果此房变大产权时，卖方协助买方办理相关手续。2011年4月，涉案房屋交付，被告孙某斌、周某华接收房屋，同时，二被告将购房尾款120689元转入原告王某亮银行卡中，由北京市K公司划转。被告孙某斌、周某华接收房屋后随即装修入住至今，期间发生的物业费、供暖费、车位费等由二被告交纳。另查，原告王某亮并未与其单位北京市K公司签订关于集资建房的书面协议。
    2018年10月31日，原告王某亮与第三人周某君签署《离婚协议书》一份，对子女抚养、共同财产分割、共同债务负担进行了约定，但其中并未涉及本案房屋。
    本案中，原告王某亮主王其与二被告成立房屋买卖关系，系其将案涉房屋出售给二被告，现因单位禁止将房屋对外出售，故主王2010年7月31日的《买房合同》无效并要求二被告返还房屋。为证实己方主王，原告提交K公司2011年6月22日出具的《关于通大家园住宅禁租禁售的通知》，载明：“……一、严禁出售住房。购房人因特殊原因确需转让住房的，由市局（公司）按照相关规定进行回购……违反以上规定的，物业公司将停止一切物业服务。仍不纠正的，由物业公司上报市局（公司）按相关规定处理。”二被告认为，双方系借名买房而非房屋买卖合同关系。单位内部文件并非法律、行政法规，不存在《买房合同》无效的情形。庭审中，本院向原告释明，如果经审查合同并非无效，是否变更诉讼请求，原告答复坚持合同无效。

    裁判结果
    驳回原告王某亮的全部诉讼请求。 

    律师点评
    有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。
     本案中，因单位集资建房，原告王某亮作为单位职工享有申购资格。但依据查明的事实，购房款全部由被告孙某斌、周某华支付，房屋交付后亦由二被告实际长期占有、使用，属于二被告以原告王某亮的名义购买房屋，二被告实际享有房屋权益的行为，符合借名买房的构成要件。2010年7月31日的《买房合同》虽然使用“买房”“购买”的表述，但并不妨碍法院依据双方权利义务关系的实际内容确定双方之间的法律关系。原告主王双方系房屋买卖合同关系，依据不足，法院对此不予采信。关于《买房合同》是否无效的问题。法院认为，单位禁止将集资建房转售他人的规定系内部规定，不属于合同法第五十二条规定的违反法律、行政法规的强制性规定，在原告未举证存在其他法定无效情形的情况下，法院对原告要求确认《买房合同》无效的主王无法支持。因原告经法院释明，坚持合同无效的诉求，法院对其依据合同无效要求二被告腾退房屋的主王不予支持。