借名买房——单位福利分房非本单位员工借名购买行为具有效力吗

原告诉称
    原告王某丽、周某刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决周某霞将位于北京市昌平区一号房屋过户至王某丽名下；2.请求法院判决周某霞、齐某华承担本案诉讼费用。
    事实和理由：王某丽之夫周某君与周某霞系姐弟关系，周某刚系王某丽之子，周某霞、齐某华系夫妻关系。1998年王某丽之夫周某君为给儿子购房与姐姐周某霞共同协商约定，由周某君全额出资，借用姐姐周某霞名义购买位于北京市昌平区一号房屋，且双方一起办理完购房手续后，再将房屋过户至儿子周某刚名下。1998年3月23日我方以周某霞之名与昌平区房管局签订了《出售现住直管公房楼房协议书》，由我方支付了全部购房款项（包括折旧费、电表费、维修费等），我方要求周某霞、齐某华出具由我方购买涉案房屋的付款凭证，并提出由自己保管房产证，周某霞、齐某华均以各种理由一直拖延交付房产证。办理完购房手续后，我们一家将房屋进行装修，自1998年3月入住至今。2000年王某丽之夫周某君去世，其子周某刚多次向周某霞、齐某华提出办理房屋过户登记手续，其均拒不配合办理，为此起诉至法院。

    被告辩称
    被告周某霞、齐某华辩称：一、借名买房是虚构的，根本不存在借名登记的合同约定。王某丽、周某刚诉称，周某君为给儿子周某刚买房与周某霞协商约定，借用周某霞名义购买涉诉房屋，购房之后再将涉诉房屋过户给儿子周某刚纯属虚构。1998年，周某君的儿子周某刚尚年幼，当时才十岁。真实情况是，最初1997年周某君提出来要居住周某霞出租的房屋，后来，周某君又向周某霞提出来要购买出租的这套房屋。周某君说，他在房管局有关系，能够把房屋登记在他名下。当时，齐某华碍于面子没有表态。再后来，周某君告诉周某霞，房管局说了，这套房屋是单位的福利分房，只有承租人有资格购买，他没有资格购买房改房。于是周某霞就对周某君说，我来购买，我在银行的存款是定期的，你把钱借给我，我以后再还给你，我购房之后你先住着，等孩子大点再把房子还给我。
    二、借名买房是虚构的，根本不存在出资关系。王某丽、周某刚称房屋由周某君全额出资，与事实不符。实际是周某霞用借来的2万元交付了全部购房款项以及税费等其他款项，对方开具了相应的票据。
    三、借名买房是虚构的，涉诉房屋是福利分房，按照政策规定，只有承租人周某霞能够购买，周某君根本没有购房资格。周某霞、齐某华购买涉诉房屋时享有了双职工65年工龄优惠的待遇，而这个优惠待遇王某丽、周某刚是不能享有的。
    四、王某丽、周某刚提交的《出售现住直管公房楼房协议书》的复印件，实际证据原件均在我方处。
    五、王某丽、周某刚诉称，曾经要求周某霞、齐某华出具其付款凭证，曾经提出由其保管房产证纯属虚构，真实情况是，周某霞、齐某华支付了全部购房款项，付款凭证和房产证没有理由要给他人。
    六、王某丽、周某刚诉称，1998年3月装修之后入住涉诉房屋，周某君去世之后周某刚多次要求办理过户登记，纯属虚构。真实情况是，当时他们只是刷了大白，在1997年就住进去了。
    七、待周某君孩子周某刚长大之后，周某霞对其侄子曾经多次提出要求腾房。但是均遭到王某丽、周某刚无理拒绝。从此之后，其侄子周某刚就经常找到周某霞索要机顶盒费、垃圾费等等。由于在周某君生前我方没有来得及偿还2万元借款，因此在周某君去世一年之后，周某刚 到周某霞单位来玩，周某霞就对周某刚说起为他购买房屋的方案。二十年来，王某丽、周某刚一直居住在涉诉房屋，暖气费用一直由我方支付，我方想出租涉诉房屋以补贴家用的目的也无法实现。
    八、王某丽、周某刚有自己的住房，建筑面积为99.84平方米。综上所述，请求驳回其诉讼请求。
    第三人孙某述称，其意见同周某霞、齐某华的辩称意见。

    本院查明
    周某君与王某丽系夫妻关系，周某刚系周某君与王某丽之子。周某君于2000年5月31日去世，其去世时第一顺序继承人为王某丽、周某刚、孙某（周某君之母）。周某霞与齐某华系夫妻关系，周某霞与周某君系姐弟关系。
    坐落为北京市昌平县城区镇一号房屋（以下简称涉案房屋）原系周某霞、齐某华单位福利分房。1998年3月23日，周某霞与昌平县房地产管理局签订《出售现住直管公房楼房协议书》，约定由周某霞按照标准价每建筑平方米846元购买涉案房屋，周某霞当日支付房款16814元、房屋买卖手续费84元、托管费763元。1999年6月，周某霞领取了涉案房屋的房屋所有权证，登记房屋所有权人为周某霞。
    现王某丽、周某刚称，1997年时周某霞曾让周某君一家居住在涉案房屋处，当时商谈过由周某君购买涉案房屋，1998年3月20日周某君、王某丽取款2万元，之后由周某君和周某霞一起去使用该2万元办理了涉案房屋购房手续，因使用了周某霞夫妻工龄，故由周某霞签订协议购房， 周某霞说后续要办房产证手续，故留下了购房票据原件，之后房产证由周某霞领取，并由周某霞保管房产证原件，2000年周某君去世后再找周某霞索要房本原件并要求办理房屋过户手续时其一直推脱，直至2018年6月接到周某霞电话要求其搬出涉案房屋，引发诉讼。王某丽、周某刚现主周：周某君、王某丽作为买房人与周某霞、齐某华作为卖房人，双方存在有口头的房屋买卖合同关系，即周某君、王某丽以2万元房款从周某霞、齐某华处购买涉案房屋，因房屋至今未办理过户手续，故起诉至法院，要求将涉案房屋过户至王某丽名下，并提交购房资格核验单证明王某丽具备北京市购房资格。
    周某霞、齐某华对王某丽、周某刚所述不予认可，其二人称1997年时周某君提出想搬入涉案房屋处居住，其居住一段时间后，周某君提出想购买涉案房屋，周某君曾于1998年3月23日去咨询购房手续，发现其无资格购买具有单位福利分房性质的涉案房屋，周某霞就提出可以先借用周某君已取出的2万元房款，由周某霞购得涉案房屋，然后将涉案房屋借给周某君一家居住，之后因周某君去世故一直未偿还借款，曾多次向王某丽、周某刚提出腾退房屋，曾于2018年起诉王某丽、周某刚等要求腾退房屋。周某霞、齐某华现主周：其与周某君、王某丽、周某刚一家存在借款关系、借住关系，即周某霞曾向周某君借款2万元，涉案房屋曾同意由周某君一家借住，未明确约定借住期限。
    原、被告均认可涉案房屋现由王某丽、周某刚一家居住，涉案房屋的房屋所有权证及相关票据原件在周某霞处，暖气费由周某霞交纳，其他费用，包含水费、电费、物业费、垃圾费、有线电视费、网费等一直均由王某丽、周某刚交纳。2010年周某刚结婚时曾对涉案房屋进行了装修。王某丽、周某刚称暖气费由周某霞交纳是因为周某霞称其单位可以报销，之后找周某霞过户时提出支付其供暖费，周某霞未收取。周某霞、齐某华称1998年购房时其二人有存款，但均为定期，故向周某君借款2万元；2010年同意周某刚装修是考虑到亲情。
    本案审理过程中，王某丽、周某刚提交证人证言三份，其中一份《证明书》内容为：“一、周某君和她姐办理完购房手续后，在回老家的时候和我说：他们用两万元钱给儿子买了一号房屋，手续都在大姐手里。二、我知道大姐一直没给过户的事，并知道曾找过她无数次，用各种理由推脱，至今也没有给过户。证明人：周某。2018年8月。”另两份《证明书》内容相同，均为：“一、周某君和她姐办理完购房手续后，在一次修车时和我们俩说：是他们俩用两万元钱为儿子买下了一号房屋，手续放在大姐那里，用了他们的工龄。二、2010年8月周某刚准备结婚，找到二姑二姑夫说帮忙找人装修房子的事，于是我们俩商量此事，由郑某出面找到包工队，一次性大包，完成装修的事，用现金拾万元。三、我们知道大姐一直没有给过户的事，并知道无数次找她，至今也没有给过户。2018年8月。”落款处分别有郑某、周某签字。周某、郑某作为证人出庭作证。证人周某称其是周某霞和周某君的弟弟，1998年曾听周某君说过花了2万元买了西环里的房子。证人郑某称其是周某霞和周某君的姐夫，1996年至1998年期间曾听周某君说大姐的房子2万元卖给周某君了。

    裁判结果
    周某霞于本判决生效后七日内协助王某丽办理坐落为北京市昌平县城区镇一号房屋的所有权转移登记手续，登记房屋所有权人为王某丽。

    律师点评
    当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主周的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
    本案争议焦点为周某君、王某丽与周某霞、齐某华之间就涉案房屋曾达成何种约定，是王某丽、周某刚主周的房屋买卖合同关系，还是周某霞、齐某华主周的借住、借款合同关系？现双方均认可的事实是周某君曾于1998年3月交付给周某霞2万元，但该笔款项是周某君支付的购房款，还是周某霞向周某君的借款，系本案认定事实的关键之处。对此，法院作如下分析：首先，1998年时双方因存在亲属关系，未订立书面的合同，就双方的口头约定内容，王某丽、周某刚就其主周的房屋买卖合同关系，即支付该2万元系购房款的主周，提供有书面证言并有两位证人出庭作证。周某霞、齐某华就其主周的借款关系，并未提交任何证据予以佐证。其次，王某丽、周某刚主周2万元系购房款，与1998年时房屋市场价相差不大，具有一定的可能性。再次，1998年时周某霞、齐某华其二人名下有不少于2万元的存款，其解释购房时向周某君借款2万元是因存款均为定期，手中无现钱，但考虑到借款后至今，在长达二十年的时间内，周某霞、齐某华并未主动提及偿还该笔借款，双方也未就借款、还款一事进行过沟通、协商等，并不符合常理。而且，根据周某君一家的经济条件，1998年时其在无多余存款的情况下，选择将2万元款项全部出借他人用于购房，未选择自己购房，并且多年来从不催要借款，也与一般常理不符。故综上分析，法院对于王某丽、周某刚称周某君支付周某霞的2万元系购房款的主周予以采信，对于王某丽、周某刚主周周某君、王某丽与周某霞、齐某华之间存有房屋买卖合同关系的主周，法院予以确认。
    现周某君、王某丽已支付购房款，周某君去世后，王某丽作为共同购房人及周某君的继承人之一，其要求房屋过户至其名下，周某君的另一继承人周某刚对此无异议，继承人孙某虽不认可存在房屋买卖合同关系的事实，但并未要求房屋过户至其名下，因此，法院对于王某丽、周某刚要求周某霞将涉案房屋过户至王某丽名下的诉讼请求予以支持。还需指出，因双方未订立书面的房屋买卖合同就过户应交纳的相关费用进行约定，但按照一般交易习惯并结合涉案房屋的交易价款、交易成本来看，涉案房屋涉及的过户的相关费用应由买方，即王某丽负担为宜。另需说明，涉案房屋中应属周某君的遗产部分，可另行继承处理。