关于房屋买卖合同的有效性  急急急！ 谢谢

您好！我是西宁的一位市民。我准备买一套2007年4月的房子,总价38万,由于卖方想合理避税,所以我们约定2年半以后过户,即卖方的房产证满5年再过户,(目前他的房子还做抵押贷了按揭贷款）现在他要求我首付20万，2年半以后我拿剩下的18万和他一起去银行办理他的银行解压手续，把房产证拿出来再给我过户！
我想咨询一下，他的房子现在还在做按揭贷款的抵押，他是否有买卖这套房屋的权利，我们的合同是否有效？如果他在2年半中间反悔或不给我过户，我怕他主张因为房子在银行做了抵押，所以我们的合同无效。
我现在咨询了，公证处不给公证，银行应该是不同意他转让抵押的房子，这样也就是抵押权人不同意，那我们在这种情况下签的合同还有效吗？如果我们在签合同的时候写清楚如果他不及时还银行的贷款，我可以用剩余的房款替他还贷款，然后起诉他，要求他跟我办理过户手续的话，我打官司的胜算大吗？因为我上网查资料说，“《物权法》191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得站让抵押财产，但是受让人代为清偿债务消除抵押权的除外。”也就是说我们在不损害抵银行利益的情况下，我们签订如果他不还贷款我换贷款，我们的合同是有效的，是吗？
我现在担心我贸然把20万给他了，他反悔或死亡，我人财两空。我应该怎么做才能稳妥一些？ 谢谢您！