二手房合同纠纷问题

您好，我想咨询下，二手房合同纠纷问题。
 之前看上了一个二手房，交了定金，签了协议，后来发现合同上的面积与实际面积不符，不想要了。但是房住不同意退。先说明下，这个房子是他在亲戚手下买的，当时没有过户，所以签合同的时候也签的是他的名字，说的委托书还是公证书正在办，办好就寄过来（不在一个省市）。他说现在我把这个房子退了，委托书只有三个月期限，过了期限，就不能再过户（他和他亲戚发生纠纷，不再愿意给他办委托书了），卖个别人也过不了。所以必须要我购买下来，所以我想问下，1、签合同的时候，没有委托书，是不是合同就是不生效的？。2、如果合同有效如果我硬不要，打官司的话，除了违约金，要承担他房子不能再卖，再过户的责任吗？