发布文号: 武政[2002]55号
为加强国有土地管理，提高土地使用效益，促进城市建设和发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)等有关规定，结合我市实际，特制定本方案。?
一、目的和原则?
土地资产经营管理的目的：适应城市建设和发展需要，依据土地利用总体规划和城市总体规划，按照土地市场运作规律，有计划地对我市行政区域内土地实行统一规划、统一储备、统一供应，规范搞活土地市场，健全土地管理体制和运作机制，提高土地利用率，实现土地资产保值增值，集聚建设资金，推进城市规划、建设、管理工作，提升城市整体功能。?
土地资产经营管理遵循以下原则：规划先导原则；集中统一管理原则；市区积极性结合原则；计划供应与市场运作统一原则；效益性原则；规范土地市场与改善投资环境相结合原则。?
二、主要措施?
(一)加强领导，理顺土地管理体制?
1、组建领导机构。成立由市人民政府市长任主任、分管副市长任副主任，市有关部门负责人为成员的市土地资产经营管理委员会(以下简称管委会)，为市人民政府的非常设机构，统筹、协调、监督土地资产经营管理工作。其主要职责是：制定土地资产经营政策；审批年度土地储备和供应计划；审批重大土地收购储备项目资金投入计划；审批供地项目；监控土地资产经营；监管土地资产经营资金；协调有关部门之间的关系。管委会定期召开工作会议，按规定议事程序开展工作。管委会下设办公室，在市国土资源局办公，负责日常工作，由市国土资源局局长兼任主任。
2.完善管理体制。中心城区(江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、洪山、青山)土地仍实行市土地行政主管部门垂直管理体制，城郊各区(东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄陂、新洲)和开发区(武汉东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区)土地由市土地行政主管部门与区人民政府或开发区管委会共同管理。市土地行政主管部门以报备形式加强对城郊各区、开发区土地供应规模、方式、价格的监管。市财政局加强土地资产经营资金的监管工作。
3.明确经营主体。市土地整理储备供应中心(以下简称市土地中心)具体负责全市土地资产经营工作。其主要职责是：执行土地资产经营政策；实施土地储备和供应计划；实施土地开发整理；承办土地供应工作；筹措土地收购储备资金；指导城郊各区、开发区土地资产经营工作。城郊各区设立区土地中心，开发区设立土地分中心，按照计划管理、统一规则、平衡地价、收益属区(按规定应上交国家和省的收益除外)的原则，具体负责本辖区内的土地资产经营工作。市、区土地中心要加强队伍建设，健全规章制度，优化操作程序，严格工作纪律，提高办事效率和水平。
(二)完善土地储备制度，垄断土地一级市场?
1.界定土地储备范围。下列土地列入储备范围：(1)为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；(2)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的国有土地；(3)依法收回的荒芜、闲置土地；(4)依法没收的土地；(5)改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性项目(以下称经营性项目)的土地；(6)因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；(7)以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；(8)因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；(9)依法征用用于经营性项目的新增建设用地；(10)转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购的土地；(11)无主土地；(12)其它需要进行储备的国有土地。?
2.明确土地储备方式。对列入储备范围的土地，可通过收回、收购、征用等方式实施储备。对按法律规定无偿收回的土地，直接交由土地中心进行储备。纳入储备范围的新增建设用地，由土地中心统一办理转用、征用事宜后实施储备。在实施土地储备时，土地中心对应补偿的原土地使用者按以下原则给予补偿：(1)以划拨方式取得的土地，根据划拨土地原使用条件进行评估，按照评估价给予补偿；(2)以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿；(3)拆迁城市房屋的，依据城市房屋拆迁的有关法规、规章给予补偿；(4)行使优先购买权的，按照土地转让申报价格给予补偿。属储备范围的原划拨土地或改变土地用途的出让土地，未实施储备而需转让变现的，由原土地使用者申请，土地行政主管部门按规定程序收回其土地使用权，委托土地中心组织公开出让后，按市场成交价的一定比例收取土地收益。具体标准另行制定。实施储备的土地，土地行政主管部门按规定程序办理土地使用权收回批复，注销原土地使用证；规划行政主管部门提出规划使用条件，涉及拆迁的，核发拆迁许可证；房产行政主管部门办理地上建(构)筑物的变更或灭失登记。?
3.实施土地深度开发整理。新增建设用地和按规定储备的存量土地实行“熟地”出让。加强城市建设计划与土地储备计划的衔接，按照市场化、产业化原则实施土地开发整理，配套建设城市基础设施，达到通水、通电、通路和场地平整等条件，提高土地附加值。?
4.实行土地年度供应计划管理。市土地行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划以及经济社会发展需要，科学测算建设用地需求总量，分别编制鼓励发展的产业用地及经营性用地的年度供应计划，合理确定中心城区、城郊各区和开发区的建设用地供应总量及各类建设用地指标。经营性用地年度供应计划，应按照求大于供的原则编制。严格控制分散零星建设用地。年度土地供应计划在报经管委会批准后实施。年度土地供应计划一经下达，必须严格执行，对未列入土地供应计划的，计划、规划、国土、建设、房产等部门不予办理相关审批手续。公开重要地段控制性详细规划，试行法定图则，引导土地资产经营工作。?
5.完善土地供应方式。全面推行招标、拍卖、挂牌等公开供地方式，由市场决定投资者，市场决定地价。经营性用地的出让，必须以招标、拍卖或挂牌方式公开进行。严格限制协议方式出让土地。?
(三)建立统一的土地有形市场，规范土地使用权交易?
市土地交易中心是我市土地有形市场的承办机构。中心城区需以公开方式进行的土地出让，以及出让土地的首次转让，均进入市土地有形市场公开进行。其它类型的土地交易也应逐步纳入市土地交易中心统一管理。城郊各区土地交易中心、开发区土地交易分中心在市土地交易中心指导下，按照“统一发布信息、统一交易规则、统一管理、分级办理”的原则，组织本辖区的土地交易工作.单位法人独立宗地上的房产整体转让，涉及划拨土地的，办理土地有关手续后方可办理房产转让；不按规定办理土地有关手续的，计划、规划、国土、建设、房产部门不予办理相关审批手续。?
(四)严格实行土地有偿使用制度，加强国有土地收益管理? 1.加大土地有偿使用制度实施力度。除按法律法规规定可以行政划拨供地外，其它建设用地必须以有偿方式提供。以划拨方式取得的建设用地进行营利性经营的，应通过出让等方式实行有偿使用；其它的原有划拨建设用地，也应按实际情况，采用合理方式，逐步纳入有偿使用范围。?
2.加强地价管理。依照有关法律法规的规定，及时做好基准地价的更新、发布工作。根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低价标准。协议出让土地的最低价标准一经确定，必须严格执行。?
3.清理土地供应优惠政策。取消或修改不符合市场经济要求的“优惠”政策。对鼓励发展的产业用地，需要减免优惠的，经管委会集体研究批准，按照“谁受益、谁补助”的原则，实行地价“明收明补”，也可采取年租制、租赁等用地政策予以扶持。?
4.实行土地有偿使用“一费制”收费。经营性用地实行“熟地”出让。经营性用地有偿使用和开发建设的有关行政事业性收费、政府性基金，由土地中心缴纳，计入土地开发成本，通过地价收回，有关执收单位不再向土地受让人收取。具体规定另行制定。?
5.加强土地收益管理。出让土地，经批准改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价，补交的土地差价按照楼面地价计算。房改房、经济适用房等上市交易，必须补交土地出让金或土地收益金；对改变土地用途用于经营性行业、在划拨土地上进行房屋出租以及利用划拨土地租赁的，应收取土地收益金。不改变原批准用地性质，以出让、租赁等方式处置企业土地资产的，应收取土地出让金或土地租金。土地收益管理及收益分配办法另行制定。?
(五)清理整顿土地市场，营造良好的土地经营环境?
1.严格依法处置闲置土地。对1999年1月1日以前批准征用至本方案下发之日仍未办理建设用地审批手续的土地，一律由土地中心统一征用，纳入土地储备。?
2.严禁变相“炒卖”土地。禁止利用建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及红线图转让土地，禁止建设单位以各种名义囤积土地，禁止以加名、更名、联合开发等方式变相“炒卖”土地。禁止以优惠政策折抵入股、变现、合作的行为。严禁擅自改变划拨土地用地性质。具体措施另行制定。?
3.优化房地产投资环境。推进土地市场运行的规范化、法制化，建立稳定、公开、安全的土地市场。加强集体建设用地流转管理，严禁以集体土地用于商业性房地产开发。停止各类行政、企业、事业单位自用住宅建设。?
(六)建立监管机制，规范经营行为?
1.坚持土地供应“公开、公平、公正”原则。公开土地资产经营办事制度、标准、程序、期限和责任，公开发布土地供应信息，公布土地供应总量信息、已供应土地综合信息、土地使用权市场交易信息、市场预测信息和政府供地限制目录等，建立土地交易价格和土地登记资料查询制度。?
2.加强土地经营全过程监督。各级土地行政主管部门和监察部门，要对土地收购、储备、供应及交易等各个环节实施监督和检查。在土地使用权招标、拍卖、挂牌活动中，对应以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权而以其他方式提供的，土地行政主管部门要按照有关规定予以行政处罚，监察部门要追究直接责任人和有关领导干部的责任。对国家工作人员在土地使用权招标拍卖挂牌活动中，接受贿赂、泄露标底、玩忽职守、徇私舞弊的，要给予政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。?
三、实施步骤?
(一)2002年6月上旬，召开全市土地资产经营管理工作动员大会。?
(二)2002年6月25日(全国土地日)，正式实施本方案。
