不过，国家允许土地流转，但不是随意流转，一个总的原则就是“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途”。专家指出，该规定实际上是严控城乡建设用地的总规模，切实保障农民的权益。

专家观点

按照《决定》，今后建设用地由单一的国有土地变为国有和集体所有两种类型，供地主体也变为两个。供地结构的变化，势必影响到房地产市场。不过专家表示短期内对房地产市场影响有限。

合富辉煌首席分析师黎文江表示：“国有土地和集体土地是在两个体系内进行流转，而对于流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转等问题，《决定》中并没有提及，在看不到细则之前，很难去判断对房地产市场的影响。”如果仅仅从《决定》来看，由于集体土地的性质不能改变，因此对商品房市场而言影响不大。据了解，此前广东等试点省也出台了有关土地流转方面的政策，其中明确规定严禁集体建设用地(包括宅基地)用于商品住宅的开发建设。但此次《决定》未对此进行明确规定，因此很难判断对商品房市场的影响，有待政策的进一步明确。

虽然目前还看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不过有种可能性是通过城中村改制，将集体土地转为国有土地。不过这样进入房地产开发市场手续和费用也相当繁杂和高昂。满堂红研究部周峰表示，宅基地房子属于农村集体所有制土地上的物业，假使有机会转变成城市国有土地的物业，便需要通过相关的土地规划部门来做属性变更处理，宅基地房的所有权人还得支付一笔土地用途变更费用(类似现在的限价房要上市还得补足市场差价)。补了费用之后的宅基地房成本，跟现在市面上在售的楼龄较长的旧房子价格差别不会太大。而且，因宅基地房主要分布在城中村内，而城中村在市政配套、综合管理等方面仍旧落后于城市的其他非城中村地域，对具备改善需求的购房者吸引力有限。目前对这类宅基地房感兴趣的，可能是有居住需求，但手头上资金相对不足的客户，而这部分客户在现阶段大多数持观望态度，并没有出手购房的意愿，故对二手楼市的影响并不算大。

中原地产市场部有关人士也认为，新土地政策对楼市影响微乎其微，原因在于“三个不得”，即10月19日公布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。这意味着土地流转并不会增加城市住房用地的来源，不会因而导致市场供应更多廉价住房，城市居民也因此不会直接从土地流转中获益。而宅基地进入住宅市场交易的可能性也就无从谈起了。有关人士表示：“可以肯定地说，土地流转，尤其指宅基地的流转，不会对中国的房地产市场造成冲击。”

不过也有业内人士表示，《决定》对商品住宅市场有着间接的影响。因为集体土地也可用于非农建设，随着一部分农村集体建设用地进入市场，事实上增加了工业或商业用地的供应。这一定程度上会减少工业或者商业用地在国有土地市场的需求，进而增加了商品住宅用地的供应，最终由土地供给的变化影响地价、房价的变化。

作者: 黄涛 李凤荷