房地产功能的定位:目前中国房地产市场中存在的最大问题是,各级地方政府对房地产所具有产业发展功能最感兴趣,特别是在城市化进程中,各地政府不仅没有把房地产所承担的社会服务功能予以重视,反而把城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。
房地产确实是对经济增长具有强拉大效应的产业,但是我们还必须清楚地认识到,中国的房地产也承担着保障13亿人口公平居住权的功能。如果我们忽略了这一点,失去的不仅仅是和谐社会主义的基础,同时我们将遭遇房地产市场泡沫带来的危害。
房地产调控目标的定位:鉴于中国房地产的市场的特点和功能,决定了中国房地产市场的目标定位上限和下限。房地产市场管理的上限,就是不能使房地产市场陷入投机市场的陷阱。要使房地产不陷入投机市场的陷阱,需要对供需双方进行约束性调控:对购房者而言,要使其不是为了投资而购买,而是为了居住而购买;对房地产商而言,不能使房地产行业成为一个暴利或超额利润行业,而应当是一个获得平均利润的行业。这是保证房地产业在中国健康发展的上限调控目标。
中国房地产调控的下限目标是,无论房地产价格如何变化,必须让所有的居民都能有房住,特别是收入最低的群体必须有最低的起码的居住标准。另一方面,无论你如何富有,有如何强大的购买力,也只能购买有限面积的住房。在住房标准上,中国不可能像美国那样,中产家庭都可以购买独立别墅。要使低收入者能够住上房,使中等收入能够买得起房,使高收入者购有限的房,实现住房的大体均等化,这应当成为中国房地产调控的目标。
目前造成中国房地产价格上涨有多种原因,但最根本或最深层的原因,是对房地产市场管理定位上出现了问题。从经济学基本原理看,房地产并不是一个完全竞争的市场,作为土地资源稀缺的中国更是如此。但是从1998年放开房地产市场以来,对于房地产到底是按照完全竞争市场来管理,还是按政府参与的有限竞争市场来管理,我们并没有从理论和指导思想上搞清楚。在对房地产市场管理和政策的设计上,严重存在着按完全竞争的市场来对待的倾向。管理指导思想和政策与房地产市场性质的错位,使房地产的管理陷入被动局面。
房地产市场不是完全竞争的市场,是一个有限竞争市场
由于房地产市场是基于土地资源市场,由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场,是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。有限竞争的房地产市场有以下三大特征:
首先,土地资源的不可再生性,决定了房地产市场是最容易形成泡沫的市场。
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