律师答疑房产新政面面观 规避新政风险多
2010-5-20 19:05:31  法制晚报   
　　近期楼市政策频出，政府调控举措对房地产交易带来不小的冲击，银行房贷政策的变化使得房 产买卖双方忧心忡忡，“退房”风波陆续上演。
　　那么究竟应该如何应对房贷新政下房屋买卖纠纷？购房者又该怎样维护自己的合法权益？本报联合搜房网“关注购房者”活动全面升级，针对新政后频频出现的房地产买卖纠纷事件，邀请到了知名律师，为广大购房者全面解答新政后房屋交易面临的 种种法律问题。
　　新政后纠纷有哪些？
　　问：有请律师为大网友全面解答新政后房屋交易面临的种种问题。楼市新政出台已经一个月了，新政出台后房地产买卖纠纷明显增多，这些纠纷主要集中在哪 些方面？楼市的纠纷在处理难度上发生了什么样的变化？请您解答。
　　马广宇：刚才邱律师对新政也做了介绍，现在新政出来后，案件的类型就是个退房潮，现在买房的退房比较多，因为政策出台影响了贷款，第二套 房、第三套房能不能贷款，导致很多购房人贷款不能批下来，合同无法履行，或者想解除合同。要说差别的话，前期卖方要求解除的比较多，因为 价格上升得比较高。
　　出现纠纷注意哪些方面？
　　问：新政出台，为了防止纠纷，需要注意哪些方面？
　　马广宇：这里面要约定明确，合同双方是可以约定的，只要在不违反法律的情况下。
　　比如办理抵押贷款，新政出台后比例提高，如 果合同签订后，新政出台后贷款办不下来，明确约定直接把定金退给买房者，这合同都可以明确约定，不至于导致双方产生更多的纠纷。如果 没有约定明确，你这样认为，他那样认为，就会发生纠纷，最终会走到法院。
　　义务未履行怎么办？
　　问：这里有个案例，跟中介有关的，4月20日汪女士签订了一个二手房贷款买卖合同，76平200万，已经支付10万定金，中介佣金5万，由于政策变动， 欲放弃购买，定金损失业主认可，但中介电话威胁打官司，逼迫支付佣金。
　　马广宇：定金其实是交给卖房者的，根据合同法有个定金法则，如果买房人不履行合同义务，就损失定金。如果合同签订了，因为其他原因，其中一方违约 也好，合同无法再继续履行了，佣金的问题有权主张，至于是按合同规定的，比如原来规定10万，或者按房价比例支付，能不能完全按照约定由一方或者双方支 付，一般情况都不会，因为中介公司在里面的义务没有完全履行完。
　　规避新政风险多
　　问：随着新政的实施，出现这样的情况，很多买房人，包括中介都在想招，想出了假离婚、以亲戚名义购房等，对于这样的做法你们两位怎么看待？这样的做法 又有什么风险？
　　马广宇：老百姓的难处我们可以理解，但是从现实状况来讲我们不赞成这样的做法。对于北京来讲，国务院出台新政后北京也出台了 新措施，对于办理离婚，子女分户这两种情况都算成第子，你规避不了。
　　你这样做了也没有用，离婚可能假戏真做，并且目的还没有达到。还有用亲属或者其 他人的身份买房的情况，房产是，以登记为准，他们买房了，其实钱是你出的，款也是你付的，只是用了亲属的名义。
　　从法律角度来认定，房产所有权人是房 本上的那个名字，除非你有其他证据证明是你购房，这种情况我们不赞成。对于亲属买房，往往导致兄弟反目，我接触到这类案例很普遍，我们不建议这 样做，也达不到目的。整理/侯敏