各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

　　经市政府第四十一次常务会议研究同意，现将《吉安市城镇管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　二00四年九月十四日

　　吉安市城镇房屋租赁管理办法

　　第一条　为了加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》等有关法律、法规，结合我市实际制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市城镇范围内的房屋租赁及其管理活动。

　　第三条　房屋租赁应遵守法律、法规，遵循自愿、公平、

　　诚实信用、等价有偿的原则，实行登记备案制度。

　　第四条　市、县房地产管理部门是本行政辖区房屋租赁管理工作的主管部门。

　　第五条　出租人和承租人应签订。房屋租赁合同自签订之日起三十日内，当事人应向房地产管理部门办理登记备案手续并按规定交纳有关费用。

　　第六条　申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

　　（一）租赁合同；

　　（二）房屋所有权证书；

　　（三）当事人的合法证件；

　　（四）本级人民政府规定的其他文件。

　　已设定抵押权的房屋出租，应当提交抵押权人同意出租的书面证明。

　　出租共有房屋，应当提交其他共有人同意出租的证明。

　　出租委托代管房屋，应当提交委托代管人授权出租的证明。

　　租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。

　　第七条　对符合房屋租赁登记条件的，房地产管理部门应自接到登记申请之日起七日内予以登记，并发给《房屋租赁登记备案证明》。

　　房屋租赁登记备案是房屋出租人和承租人应尽的法律义务，必须积极配合房地产管理部门做好检查和验证工作。

　　第八条　房屋有下列情形之一的，不得出租：

　　（一）房屋权属有争议的；

　　（二）无房屋所有权证的；

　　（三）已公告拆迁的；

　　（四）已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；

　　（五）共有房屋未经其他共有权人同意的；

　　（六）属于违章建筑的；

　　（七）不符合房屋安全标准，影响使用安全的：

　　（八）有其他依法禁止出租情形的。

　　第九条　公有房屋出租供居住的，租金按照市人民政府规定的标准执行。

　　私有房屋出租以及公有房屋出租供从事生产、经营活动的，租金由当事人协商议定。

　　第十条　房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。租赁合同应具备以下条款：

　　（一）当事人姓名及住所或者单位名称及地址；

　　（二）房屋座落地点，装修及设施状况和租赁面积；

　　（三）租赁期限；

　　（四）租赁用途；

　　（五）租赁价格及支付方式；

　　（六）修缮责任；

　　（七）转租约定；

　　（八）变更或者解除合同条件；

　　（九）违约责任；

　　（十）双方当事人约定的其他条款。

　　第十一条　房屋租赁期限不得超过二十年。

　　超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　第十二条　房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前30日内提出，经出租人同意重新签订租赁合同，并到房地产管理部门登记备案。承租人退租的，当事人应到房地产管理部门办理租赁登记注销手续。

　　第十三条　租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，应当提前三个月通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

　　第十四条　有下列情形之-的， 允许变更或者解除租赁合同：

　　（一）符合合同约定可以变更或者解除合同条款的；

　　（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

　　（三）双方当事人协商一致的。

　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

　　第十五条　承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

　　出租人可以从转租中获得利益。

　　第十六条　房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定到房地产管理部门登记备案。

　　第十七条　转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

　　第十八条　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

　　第十九条　转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

　　第二十条　房屋租赁当事人按照租赁合同约定享有权利，并承担相应的义务。

　　出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

　　承租人提前退租的，应当事先征得出租人同意，给出租人造成损失的，应当予以赔偿。

　　因不可抗力致使租赁合同不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除当事人的责任。

　　第二十一条　出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

　　第二十二条　承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。

　　第二十三条　承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改，扩建或增添，不得在房屋院落内乱搭、乱建，确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

　　因承租人过错造成房屋及附属设施损坏的， 由承租人修复或者赔偿。

　　第二十四条　承租人有下列行为之一的， 出租人有权解除合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。

　　（一）擅自转租、转让、转借或者调换房屋的；

　　（二）擅自改变房屋结构和用途的；

　　（三）故意损坏房屋的；

　　（四）拖欠房屋租金累计6个月以上的；

　　（五）公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；

　　（六）利用承租的房屋进行违法活动的；

　　（七）合同约定的其他情形。

　　第二十五条　出租人有下列行为之一给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。

　　（一）未征得承租人同意提前收回房屋的；

　　（二）不按照租赁合同约定提供房屋的；

　　（三）房屋自然损坏不及时修复的；

　　（四）擅自提高房屋租金的。

　　第二十六条　出租人应当履行租赁房屋的维修义务，但当事人之间另有约定的除外。

　　第二十七条　承租人在房屋需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。

　　第二十八条　房屋发生危险情况时，应及时向房地产管理部门申请安全鉴定。产权人应当按照鉴定治理意见及时处理，以确保房屋使用人安全。

　　第二十九条　违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

　　（一）伪造、涂改《房屋租赁登记备案证明》的，注销其证书，并可处以罚款；

　　（二）不按期申报租赁登记领取《房屋租赁登记备案证明》的，责令限期补办手续并可处以罚款；

　　（三）未征得出租人同意，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款；

　　第三十条　当事人对处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。

　　第三十一条　违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　第三十二条　房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办结符合出租条件房屋租赁登记备案手续的，当事人可以依法提起行政复议或行政诉讼，给当事人造成损失的，房地产管理部门应当依法承担赔偿责任。

　　第三十三条　房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊，由所在部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十四条　本办法施行前已签订租赁合同而未办理房屋租赁登记备案领取《房屋租赁登记备案证明》的，当事人应于本办法施行之日起30日内按规定补办手续，逾期未办理，按本办法规定处理。

　　第三十五条　本办法由吉安市房地产管理局负责解释。

　　第三十六条　本办法自发布之日起施行。