各县（市）、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：

　　市政府同意《郑州市整顿和规范房地产市场秩序实施方案》，现印发给你们，希认真遵照执行。

　　二○○二年十一月二十二日

　　郑州市整顿和规范房地产市场秩序实施方案

　　为认真贯彻全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议精神，促进我市房地产市场健康发展，根据建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）要求，结合我市实际，特制定本实施方案。

　　一、指导思想和工作目标

　　以江泽民“三个代表”重要思想为指导，坚持深化改革与加强法制并举，以法律、法规为依据，全面清理和查处房地产开发建设、经营、、房、物业管理等方面的违法、违规行为和有关管理部门及其工作人员失职、渎职等行为，按照边检查、边整改、边处理的原则，标本兼治，使房地产市场各种违法、违规行为得到有效遏制，房地产市场秩序明显好转，保障房地产市场各方主体的合法权益，营造公平竞争、诚实信用、规范运作的市场环境，保护居民住房消费的积极性，促进我市住宅与房地产业持续、快速、健康发展。

　　二、组织领导

　　为加强对全市整顿和规范房地产市场秩序工作的领导，市政府决定，由市政府领导和市房地局、计委、建委、经贸委、财政局、国土资源局、规划局、工商局、物价局、行政执法局、监察局负责人组成郑州市整顿和规范房地产市场秩序联席办公会议，负责监督、指导和协调全市整顿和规范房地产市场秩序工作。联席会议下设办公室，办公地点设在市房地局。

　　三、整顿和规范的范围和重点

　　这次整顿和规范房地产市场秩序的范围和重点是：全市2000年以来竣工、在建及新开工的各类房地产开发项目；拆迁单位、中介机构和物业管理企业2000年以来承接的项目和各项业务；2000年以前存在严重问题的房地产项目；围绕开发用地、拆迁、开发建设、商品房预销售、房地产中介、房地产权属登记、物业管理等方面，重点查处各种违法、违规行为和群众举报、投诉的问题。

　　四、整顿和规范的主要内容

　　以《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《郑州市物业管理条例》等法律、法规为依据，对下列情况进行检查：

　　（一）加强房地产市场管理，依法查处下列行为：

　　1.房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业、房屋拆迁单位无相应资质证书和个人执业资格证书、岗位证书，从事房地产开发经营，提供房地产中介服务，实施物业管理和房屋拆迁，或者越级超范围从事上述活动的；

　　2.转让、出租、出借资质证书或执业资格证书、岗位证书的；

　　3.房地产估价机构未按国家有关规定完成脱钩改制的。

　　（二）加强房地产开发项目管理，依法查处下列行为：

　　1.在集体土地上进行的房地产开发经营行为；

　　2.房地产开发企业取得出让土地使用权后，未履行合同约定的时间按期支付出让金，未按照合同约定的条件和期限开发、利用土地的行为；

　　3.以经济适用房名义立项建设，实际建成商品房销售的经营行为；

　　4.出让土地使用权闲置的；

　　5.擅自变更规划设计方案、侵害购房人合法权益的行为；

　　6.擅自转让房地产开发项目的；

　　7.未取得施工许可证或开工报告擅自开工建设的；

　　8.未取得预售许可证擅自预售商品房的；

　　9.一房多售或销售未解除抵押权的房地产；

　　10.明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；

　　11.未经验收备案或验收不合格的工程擅自交付使用的；

　　12.工程质量低劣或发生重大质量事故的，发生质量问题不认真处理，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺承担保修责任的；

　　13.违反经济适用住房建设程序、标准、销售对象等方面规定的；

　　14.违反合同约定拖欠工程款的。

　　（三）规范商品房面积计算标准和方法，依法查处下列商品房销售面积“短斤缺两”行为：

　　1.房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊的；

　　2.房地产开发企业将分摊的公共面积再次出租或出售的；

　　3.房地产开发企业预售时违规进行面积计算的；

　　4.不按《商品房销售管理办法》和合同约定处理面积纠纷的；

　　5.房地产开发企业与房产测绘机构相互勾结，在面积计算中弄虚作假的；

　　6.在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的。

　　（四）强化合同管理，依法查处合同订立和履行中的违法、违规行为：

　　1.签订商品房买卖合同时，不按规定出示有关法规或示范文本的；

　　2.合同未包含法律法规规定的内容的；

　　3.隐瞒事实真相，误导购房者签有损购房人合法权益的合同的；

　　4.房地产开发企业、中介机构不履行合同约定的义务的。

　　（五）规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的违法、违规行为：

　　1.不按合同约定的内容和标准提供服务的；

　　2.提供的服务与收费质价不符的；

　　3.建设单位、物业管理单位互相推诿，不认真解决质量和配套不完善问题的；

　　4.处理问题和矛盾不及时或态度恶劣，致使矛盾激化的。

　　（六）加强房地产广告管理，依法查处虚假和不规范广告行为：

　　1.不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告的；

　　2.盗用其他项目预售许可证进行广告宣传的；

　　3.发布虚假广告或广告中含有虚假内容的；

　　4.承诺与实际不符或无法兑现的内容的；

　　5.在房地产广告中出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价内容的；

　　6.其它违反《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》的房地产广告。

　　（七）加强房地产中介服务管理，查处房地产中介活动中的违法、违规行为：

　　1.发布不实信息，利用假信息骗取中介费的；

　　2.互相串通以假出租、出售等方式骗取中介费或促成地下交易的；

　　3.迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告的；

　　4.利用执行业务之便，索取委托合同之外的财物、费用的；

　　5.房地产估价师同时在两个以上房地产估价机构执业或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的；

　　6.伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证的。

　　（八）加强房屋拆迁管理，依法查处房屋拆迁中的违法、违规行为：

　　1.未取得拆迁许可证擅自实施房屋拆迁的；

　　2.未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

　　3.擅自延长拆迁期限的；

　　4.未能保证被拆迁人按时足额领取补偿安置资金的；

　　5.房屋拆迁管理部门未按规定核发拆迁许可证的。

　　五、整顿和规范的方法、步骤

　　整顿和规范房地产市场秩序工作分四个阶段进行：

　　（一）宣传发动阶段

　　各有关部门成立相应的领导机构和办事机构，做好动员部署和调查摸底工作。通过新闻媒介等手段宣传整顿和规范房地产市场秩序的重要性和紧迫性，宣传有关法律、法规，为整顿和规范工作顺利进行做好充分准备。

　　（二）自查自纠阶段

　　房地产开发企业、房地产中介服务机构、房屋拆迁单位、物业管理企业要按照整顿和规范房地产市场秩序的内容要求，进行自查自纠并写出情况报告，同时填写《整顿和规范房地产市场秩序自查自纠登记表》。

　　市房地局、计委、建委、经贸委、财政局、国土资源局、规划局、工商局、物价局、行政执法局、监察局等房地产管理相关部门要对照有关法律、法规，对本部门出现的各种有法不依、执法不严以及各种违法、违规行为进行自查自纠。

　　市房地局负责全市自查自纠工作的监督指导，汇总、填写《整顿和规范房地产市场秩序自查自纠汇总表》，并写出工作报告，报市政府。

　　（三）组织检查阶段

　　在企业和单位自查自纠的基础上，联席办公会议组织检查组对全市的房地产市场各方主体进行全面检查。各检查组牵头部门要根据检查情况填写《整顿和规范房地产市场秩序检查情况汇总表》，并写出检查情况报告（典型要形成专题报告），报联席会议办公室。

　　（四）整改督查阶段

　　各有关部门要对检查出的各类问题依法做出处理，有关单位要认真整改，违法违纪的案件要及时移送纪检监察或司法机关严肃处理。同时还要针对存在的突出问题，认真进行剖析，查找原因，进一步健全完善规章制度及监督制约机制，积极推行政务公开，增加透明度，提高办事效率，做到标本兼治，从根本上使房地产市场秩序明显好转。

　　为了保证工作进度，各阶段的工作可以交叉进行，12月底之前完成整改督查工作。

　　六、具体要求

　　（一）提高认识，狠抓落实

　　这次整顿和规范房地产市场秩序工作涉及范围广、情况复杂、政策性强，各有关部门要把这项工作做为整顿和规范市场经济秩序、拉动经济增长，纠正行业不正之风的重要工作来抓，要从实践江泽民 “三个代表”重要思想的高度，充分认识这次整顿和规范房地产市场秩序的重要意义，切实增强责任感和紧迫感，把这项工作列入重要的议事日程，切实加强领导。要结合工作实际，研究制定本部门整顿和规范房地产市场秩序的方案，周密部署、狠抓落实。

　　（二）明确分工，密切合作

　　各有关部门和单位要按照职能分工严格履行职责，加强协作配合，认真开展工作，共同促进我市房地产市场秩序的好转。

　　市国土资源局要加强土地市场管理，严格控制房地产开发用地供应总量，规范土地市场秩序，大力查处违法、违规用地行为。

　　市房地局要加强房地产开发企业资质、建设规模、商品房交易管理；建立健全对商品房预售资金和在建工程项目抵押贷款资金的监管制度，确保项目资金专项用于工程建设；规范物业管理，发展房地产中介服务市场和市场。

　　市建委要加强房屋拆迁管理，严格房地产开发施工管理，依法查处违法违规建设行为。

　　市规划局要加强城市规划管理、严格审批程序，非因基础设施建设，不得对已预售的商品房项目的建筑容积率或户型、结构、环境整体布局作变更审批。市执法局依法查处违反规划要求的开发建设行为。

　　市工商局要会同市房地局加强房地产广告管理，依法查处虚假、违法房地产广告。

　　市物价局要会同市房地局规范物业管理服务与收费，依法查处物业管理中的不规范行为。

　　（三）建立信息网络和信息联系制度

　　各有关部门和单位要高度重视整顿和规范房地产市场秩序的信息工作，明确专人作为联系人，填写有关报表，及时报送信息，反映本部门、本系统在整顿和规范房地产市场秩序中的好典型、好经验、好做法及存在的问题。联席会议办公室要及时通报各部门的信息工作情况。同时，充分发挥郑州房地产信息网的作用，要设立专栏，反映我市整顿和规范房地产市场秩序动态。

　　（四）健全制度，标本兼治

　　各有关部门既要集中力量严肃查处房地产市场中的各种违法、违规行为，又要针对存在的问题和管理的薄弱环节，健全管理制度，完善运行机制。要提高房地产市场各方主体及有关人员的法律意识和业务素质，从根本上促进房地产市场秩序的好转。

　　（五）转变政府职能，实行政务公开。

　　各主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批，必须审批的要规范操作，简化程序，透明公开，明确责任；要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品预售许可、预售合同备案等内容在政府网站上公示；要简化办事程序，可以通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业、物业管理企业、中介组织和评估机构相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规违法劣绩以及受到的处罚等记入企业和个人信用档案，向社会公示，接受社会监督。坚持“谁审批、谁负责”的原则，对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任。

　　（六）认真接待群众举报，严肃查处违纪违法案件

　　整顿和规范房地产市场秩序工作机构设立并公布举报电话，安排专人负责受理举报电话和信件，认真核实和依法进行查处。要充分利用电视、广播、报刊、信息网站等媒体，对房地产市场违法、违规问题和大案要案予以公开曝光，形成强大的舆论监督和社会监督声势，确保整顿和规范房地产市场秩序工作的顺利进行。