某小区物业与一家广告公司签订合约,约定将小区内楼门进口处租给该广告公司用于发布广告。而后,由于广告公司没有按约支付租金,物业公司诉至法庭。日前,天津市河西区法院一审驳回了物业公司的诉请,由于物业公司出租小区共用部位的行为并未得到业主委员会授权,故这份被认定自始无效。
2007年5月,天津市河西区一居民小区负责物业管理的某物业公司,与一家广告公司签订《楼宇社区宣传牌媒体合作协议书》,双方约定,由广告公司租用上述居民小区178个楼门的进口处用于悬挂社区宣传牌,从事广告招商、发布事宜;租期1年,租金为每年每块宣传牌60元,一年共计10680元;付款方式为广告公司安装完上述宣传牌后,付给物业公司当年50%的租金,2008年7月15日前付清余款;双方同时还约定以该协议总额的10%作为违约责任的赔偿标准。协议签订后,物业公司如约履行了义务,但广告公司在支付了50%租金后,一直没有支付剩余款项,双方为此成讼。
庭审中,该广告公司提出,根据物权法规定,建筑区划内的公用场所等共有部分属全体业主共有,原告物业公司在没有得到小区业委会授权的情况下,无权与其签订合同,更无权向其追讨款项,对于已经向原告支付的款项,保留索回的权利。
河西区法院审理后认为,根据物权法的规定,业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分、共用部位享有共有和共同管理的权利。而业主对共有部分、共用部位的管理权系通过业委会授权物业公司行使,业委会的决定对全体业主具有约束力。
原告物业公司并非小区进口处共用部位的所有人和共有人,其在未取得该小区业委会授权情况下,擅自与被告广告公司签订《楼宇社区宣传牌媒体合作协议书》,并非权利人的真实意思表示。鉴于该小区业委会已明确表示未授权原告与被告签订合同,且对该合同不予追认,所以该合同应属,自始无效。既然合同无效,就不产生违约的法律后果。原告要求被告按约给付所欠租金及滞纳金之诉求,因于法无据,不予支持。鉴于被告已在该小区实施广告宣传业务,产生相应的效益,按照等价有偿的原则,被告应比照合同约定的租金数额及实际使用天数,向该小区共用部位权利人缴纳相应的使用费。
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