原、被告系继母子关系，原告与被告之父侯乙于1994年7月登记结婚。婚后原告与被告之父共同居住在坐落天津市河东区富民路讼争房屋内，该房屋系第三人所有，原系原告之夫侯乙承租。且同一户籍共同生活的还有原告患精神病的女儿。被告自1995年至今居住现由其所有的坐落天津市河北区的一单元房屋内。今年3月11日，原告之夫侯乙死亡。在处理侯乙财产时，原告发现讼争房屋的承租人在未征求原告意见的情况下已过户到被告名下。

　　争议焦点:

　　1、 被告是否有讼争房屋的承租权

　　原告主张，被告既未在讼争之房居住过，且其户籍是在私自过户后才落户到讼争房屋。被告之父侯乙欠被告债务一事，原告根本不知道。且侯乙与其子女签订的协议已经侵害了原告的合法权益。侯乙在未征得原告意见的情况下，以换房名义在第三人处办理了房屋过户手续，而实际并未换房，该行为是行为，属于无效行为，为此讼争房屋应由原告承租。

　　被告主张，被告之父曾承诺将讼争房屋过户到被告名下。1998年被告父亲做生意向被告借款30000元，但并没有任何手续。2000年6月被告与其子女签订抚养协议，将讼争之房过户到被告名下，被告负责赡养老人。为此，侯乙于2000年7月14日一人到第三人处办理了房屋过户手续。被告承租讼争之房是合法有效的。

　　原告对其主张提供了讼争房屋合同，天津市河北区建设开发公司房管所证明及原告与其女的户籍证明予以证实。上述证据与原告陈述的事实具有关联性、证明的事实具有真实性，证据的取得具有合法性，故对该证据予以确认。

　　被告对其主张只提供了侯乙与其子女签订的抚养协议书复印件一份，并未有其他证据予以证实。因该证据的与被告有利害关系，而被告又未提供其他证据证实，故对上述证据不予认定。

　　2、侯乙在第三人处办理的讼争房屋的过户手续是否符合法律规定。

　　原告主张按照天津市房地产管理局房管(1997)308号《关于加强公产住房租赁过户、调换、置换管理的若干意见》的通知的规定，住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理。而第三人在未征得原告同意的情况下，将讼争房屋过户到被告名下是不符合法律规定的。且侯乙是以换房的名义写的申请，而实际并不是换房行为，为此上述手续也是不符合法律规定的。

　　被告主张被告取得房屋租赁权是合法有效的，讼争房屋属于企业产，侯乙有权过户给他的亲人，过户给谁是侯乙自己的意见，且被告对过户的全过程完全不知道。

　　第三人主张，对于企业产房屋过户手续应参照天津市房地产管理局房管(1997)308号文件办理。侯乙的申请书是住房调换，而实际办理的是讼争之房的过户手续。在办理手续上存在失误之处。愿听从法院裁决。

　　原告对其主张提供了第三人出具的侯乙的申请书一份，该证据证实，侯乙是以调换住房的名义，将讼争房屋过户到被告名下的。被告对此证据虽提出异议，但并未提供证据。且第三人承认在工作中存在失误之处，未按照规定办理。

　　上述证据已经过当庭质证，认证，可作为认定本案事实的依据。

　　判案理由:

　　公民的合法民事权益受法律保护，任何人不得侵犯。原告与其夫侯乙在讼争之房内居住已长达7年之久，且系同户籍的家庭成员。侯乙与被告在未征得原告同意的情况下，在第三人处私自以换房的名义将讼争之房变更由被告承租。第三人作为讼争房屋的产权人，在办理讼争房屋承租人变更手续时，仅以原承租人与被告系父子关系为由，在原承租人一人到场情况下，以调换住房为由，将讼争房屋过户到被告名下。第三人既未审查原承租人提供的他处住房情况，也未征询讼争房屋内的共同居住的原承租人之妻即原告的意见，便将讼争房屋的承租人变更为被告，上述行为侵犯了原告的合法民事权益，对此被告与第三人应承担相应的民事责任。天津市房地产管理局《关于加强公产住房租赁过户、调换、置换管理的若干意见》规定，承租人死亡，其同居一处共同生活同户籍两年以上的家庭成员可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理。据此，被告抗辩理由不能成立。原告的主张应予支持。

　　判案结论:

　　法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定，作出如下判决：

　　一、被告侯甲与第三人天津某集团公司签订的坐落天津市河东区富民路的房屋的租赁合同无效;

　　二、本判决后，原告白某某与第三人天津某集团公司签订坐落天津市河东区富民路的房屋的租赁合同。

　　案件受理费1358元，由被告与第三人各负担679元。

　　评析:

　　该案系一例典型的租赁合同纠纷案件，无论从审理过程中对事实、证据的认定，还是在最终判决时对有关法律法规的引用上，都是比较准确和适当的。另需说明的是，针对该案出现的情况，法院已对第三人天津某集团公司发出司法建议书，建议该单位在今后办理其所有企业产房屋承租人变更手续时严格把关，并按照有关法律政策规定办理。至此，也为该案划上了一个圆满的句号。

　　但随着当前市场经济的稳步发展，各项法律法规不断完善，针对该案所反映出的公产、企业产房屋管理混乱这一亟待解决的问题，也为我们今后在审理此类案件时提出了一些新的思考。据此，笔者对该案处理提出几点看法：

　　其一，本案原告与其前夫虽系再婚，但婚后在讼争房内已共同生活居住达7年之久。故原告已实际取得讼争房的居住权是毋庸置疑的，但原告是否享有对讼争房的承租权尚需探讨。首先，讼争房的承租权取得系原告前夫在与原告结婚前用其原承租一偏单元房屋通过调换取得的;其次，原告与前夫婚姻关系存续时间未满8年;最后，原告与前夫婚前居住何处，是否有其名下承租或所有的住房。

　　其二，该案有别于原承租人死亡后被告以非法手段取得讼争房承租权，而恰恰是原承租人在生前主动到产权部门办理的承租人变更手续，姑且不谈在第三人处办理的手续是否存在失误之处，仅就原承租人所为的行为，系其本人的真实意思表示，且其对自己承租的非私有住房的承租权有权处分，而租赁合同的双方当事人意思表示也是真实、一致的。故该租赁合同的变更是否有效?

　　其三，该案所引用的《合同法》及《若干意见》的规定中，前提均为承租人死亡，故其所规范的应是承租人死亡后的承租人变更行为，即原承租人死亡后在租赁合同尚未变更的情况下，由谁延续承租的问题。而该案的讼争房承租人系被告，原告前夫死亡时，已不是讼争房的承租人了。故该案是否适用上述法律政策的有关规定?

　　其四，该案已认定的事实是原告之夫于2001年7月14日一人到第三人处办理的承租人变更手续，被告并未到场。虽在诉讼中被告针对原告的诉讼请求提出抗辩主张，但其系为维护自身权益，并无恶意和过错。故该案的被告是否有对原告的侵犯行为?如此，该案的诉讼费用应由第三人全部负担。