土地增值税应纳税额的计算按下列公式进行：土地增值税=出售房地产的总收入—扣除项目金额

    应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率

    土地增值税实行四级超额累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%.因此，若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，即同时适用二档或三档以上的税率的，则需分档计算。

    各项目的具体内容为：

    （1）出售房地产收入。纳税人出售房地产所取得的收入应包括货币收入、实物收入和其他收入等全部收入。

    （2）扣除项目金额。土地增值税的扣除项目金额具体有下列项目：

    ①取得土地使用权所支付的金额。凡通过有偿出让的方式取得土地使用权的，是指纳税人在受让国有土地使用权时所支付的出让金；凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的，是指在转让土地使用权时，按规定补交的让金或征地时已支付的土地征用及拆迁补偿费用。

    ②开发土地的成本、费用。

    ③新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格。

    建造商品房及配套设施的成本费用，是指建造商品房本身的成本费用，以及室内外配套设施的成本费用。包括前期工程费、建筑安 程费、基础设施费、公共配套设施费、开发时间接费用及建设期间所发生的利息支出。凡建造小区出售的，其扣除项目金额应包括不单独出售而将其成本及费用摊入商品售价中的配套设施的成本与费用，如道路、供水、供热设施以及小区的中小学校、托儿所（幼儿园）、派出所、粮店、副食店等。但按规定不应计入商品房成本，而是单独收取的一些配套设施除外。

    旧房及建筑物的评估价格，是指房屋建筑物的重置价格乘以几成新折扣后的价格。即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需花费的成本和费用再扣除折旧因素。例如，一幢七十年代建造的房子，当时造价为100万元×60%=2 40万元，旧房及建筑物的评估价格，由当地税务机关根据房产管理部门或有关评估机构提供的价格情况确定。

    ④与转让房地产有关的税金，包括在出售房地产时所支付的营业税、城市维护建筑设施税、教育费附加。

    ⑤财政部规定的其他扣除项目。

    （3）此外，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算。

    ①隐瞒、虚报房地产成交价格的；

    ②提供扣除项目金额不实的；

    ③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。