司法考试经济法讲义(第七、八章)

　　第七章 土地管理法和房地产管理法

　　主讲 教师：吴景明

　　本章内容相对其他几个小法在历年的考试中的分值都比较高，本章在写作时比较充分地参考了往年的试题和命题规律，尽量使重点内容没有遗漏，按照本部分内容复习可基本不会遗漏重点。

　　第一节　土地管理法

　　土地所有权是国家或者农民集体依法对归其所有的土地所享有的支配性权利。土地所有权人及其代理人由法律明确规定，土地所有权的取得与丧失不因约定而发生，土地所有权禁止交易。

　　(一)国家土地所有权

　　下列土地归国家所有：

　　1.城市市区的土地;

　　2.农村和城市郊区被国家依法没收、征收、征购的土地;

　　3.国家依法征用的集体所有的土地;

　　4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

　　5.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;

　　6.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后，不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　国家土地所有权的主体由《宪法》规定，国家土地所有权由国务院代表国家行使，国务院可以通过制定行政法规或发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。

　　(二)集体土地所有权

　　集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。

　　《土地管理法》第8条第2款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

　　集体土地所有权的主体及其代表有三个层次：

　　1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表，依法经营管理;

　　2. 在一个村范围内,存在两个以上农村集体经济组织，并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表，依法经营管理;

　　3.农村集体所有土地属于乡、镇农民集体所有的，由乡、镇农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。ヅ┐寮体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。ゼ体土地所有权的行使受以下限制：

　　第一，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，也不得出让、转让、出租于非农业建设，不得擅自改变土地用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府批准。

　　第二， 集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。ネ恋厥褂萌ㄓ胪恋赜猛久懿豢煞郑根据《土地管理法》第4条的规定，土地的用途分为农用地、建设用地和未利用土地三种。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。

　　(一)国有土地使用权

　　国有土地使用权是指用地者以不同的取得方式而享有的与所有权相分离的对国有土地所享有的公益性财产权利。

　　单位和个人使用国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

　　国有土地使用权的取得方式分为：出让和划拨。

　　出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以出让方式取得土地使用权，分为拍卖、招标、协议三种具体方式。土地使用权出让的年限分为以下几种情况：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。出让土地使用权在土地使用年限届满时由国家无偿收回。

　　划拨是指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。适用范围包括以下几方面：

　　(1)国家机关用地和军事用地;

　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

　　(4)法律法规规定的其他用地。

　　有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

　　(1)为公共利益需要使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿;

　　(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适当补偿;

　　(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的;

　　(4)因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的;

　　(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

　　土地使用权因土地灭失而终止。

　　(二)集体土地使用权

　　集体土地使用权是符合法律规定的用地者按一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。

　　集体土地使用权的种类：

　　(1)农用地使用权：它是指农村集体经济组织成员或其他单位、个人依法以承包方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。其取得方式一般为承包方式。根据《农村土地承包法》(2002年8月29日通过，2003年3月1日起施行)第20条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”承包土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。本农村集体组织以外的单位或个人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准。

　　(2)宅基地使用权：宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。非农业集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地使用权。经过审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。根据《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并不得超过规定标准。同一条规定，宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权后，再申请宅基地的，不予批准。

　　(3)非农经营用地使用权：非农经营用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。

　　该使用权的主体为农村集体经济组织设立的企业和以土地使用权作价出资或以联营的方式与其他单位、个人、企业进行经营，依法可取得非农经营用地使用权。非上述农村集体组织投资设立的企业，不得申请取得或者继受取得非农经营用地使用权。

　　(4)非农公益用地使用权：非农公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权，包括其内部公益性活动和依法设立学校等公益性组织。非农公益用地使用权人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地用于经营活动，或将土地使用权转让、出租或抵押。

　　集体土地使用权在下列情况下收回：

　　1.为乡(镇)村公共设施和公益事业建设的需要使用土地，收回时应当对土地使用者予以适当补偿;

　　2.不按照批准的用途使用土地;

　　3.因撤销、迁移等原因而停止使用土地。

　　建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地，包括国家建设用地和乡(镇)、村建设用地以及临时用地。

　　(一)国家建设用地是国家为进行各种经济、文化、国防建设以及兴办各种公益事业所需占用的土地国家建设用地的来源包括三方面：

　　1.征用农民集体所有的土地;

　　2.使用国有荒山荒地;

　　3.收回他人土地使用权的国有土地。

　　国家建设用地的审批权限的划分为：

　　由国务院批准的包括：基本农田;基本农田以外的耕地超过35公顷的;其他土地超过70公顷的。

　　征用上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。

　　征用耕地，用地者须支付、交纳下列费用：

　　1.土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6~10倍;

　　2.安置补助费，每一需要安置的农业人口安置补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍;

　　3. 开发建设基金，占用城市郊区的菜地，用地单位应当按国家有关规定交纳新菜地开发建设基金;被征用土地上的附着物和青苗补助费，其标准由省级人民政府规定。土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

　　(二)乡(镇)、村建设用地

　　乡(镇)、村建设用地是指农村集体经济组织兴办企业、公益事业或农民建设住宅所需占用的农村集体土地。其审批权限分为以下三种情况：

　　1.办企业需要用地的，应向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上人民政府批准。占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。

　　2.建设公用设施、公益事业用地的，先经乡(镇)人民政府审核，再按兴办企业的程序审批。

　　3.村民宅基用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府审批。

　　兴办企业用地，不得超过法律规定的控制标准，农村村民一户只能有一处宅基地，其面积不得超过省级人民政府规定的控制标准。

　　(三)临时建设用地

　　临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘察等需用临时使用国有土地或者集体土地。对临时建设用地有以下限制：临时用地者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照临时使用土地合同的约定的用途使用土地并支付费用，不得修建永久性建筑，临时使用土地的期限一般不得超过2年。

　　第二节　房地产管理法

　　房地产开发是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。

　　(一)房地产开发项目管理

　　1.规划。

　　房地产开发必须严格执行我国的城市规划，我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。详细规划是对房地产开发项目具有直接约束力的规划。

　　2.用途和期限。

　　依照《房地产管理法》第25条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地，超过合同约定期限满1年未动工开发的，依法可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府及其有关部门的行为或者动工开发必须的前期工程造成开工迟延的除外。

　　3.要求。

　　房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规。范，房地产开发项目竣工经验收合格后方可交付使用。

　　4.联建。

　　依法取得土地使用权可以将其作价入股，与他人合资合作开发房地产，此种开发行为即为联建。

　　(二)房地产开发企业管理

　　房地产开发企业是以营利为目的从事房地产开发和经营的法人。房地产开发企业分为：专营企业、兼营企业和项目公司。设立房地产开发企业必须符合下列条件：

　　(1)有名称和组织机构;

　　(2)有固定的经营场所;

　　(3)有符合国务院规定的注册资本;

　　(4)有足够的专业技术人员;

　　(5)法律法规规定的其他条件。

　　房地产开发企业的注册资本与投资总额可以不一致，但其注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金用于项目建设。

　　房地产交易是房地产交易主体之间以房地产作为交易对象所从事的市场买卖行为。

　　房地产交易按不同的标准可以分为不同的种类，其中最主要的是房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。

　　房地产交易应遵循的规则为：

　　(1)房地产转让、抵押时房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，二者不能分割;

　　(2)房地产转让、抵押前必须按照法律规定，遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标准地价和各类房屋的重置价格为基准，参照当地市场价格，对房地产进行价格评估;

　　(3)国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，如不如实申报的，国家可依法委托有关部门进行价格评估，并按评估的价格作为计税的依据;

　　(4)房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案，否则转让、抵押行为无效。

　　(一)房地产转让

　　房地产转让是房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

　　1.房地产转让的禁止。

　　根据《城市房地产法》第37条的规定，下列房地产不得转让：

　　(1)以出让方式取得土地使用权，不符合法定条件的;

　　(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(3)依法收回土地使用权的;

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(5)权属有争议的;

　　(6)未依法登记，领取权属证书的;

　　(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　房地产转让必须签订书面转让合同，在合同中应载明土地使用权取得的方式。

　　2.房地产转让的条件。

　　以出让方式取得土地使用权的房地产转让，应符合下列条件：

　　(1)按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书;

　　(2)按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发投资的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　出让合同的效力基于转让后继受取得土地使用权的用地者，房地产转让时土地使用权合同载明的权利义务随之转移，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　以划拨方式取得土地使用权的，应当向有批准权的人民政府申请批准，准予转让的，受让方应当办理土地使用权出让手续，并依规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

　　转让房地产是房屋已建成的，应持有房屋所有权证书。

　　3.商品房预售。

　　商品房预售应当符合下列条件：

　　(1)已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(2)持有建设工程规划许可证;

　　(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;

　　(5)预售合同报县级以上人民政府、房产管理部门登记备案;

　　(6)预售款项必须用于相关工程建设。

　　(二)房地产抵押

　　房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　可抵押的房地产范围包括：

　　1.依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权;

　　2.以出让方式取得的国有土地使用权。

　　房地产抵押应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

　　划拨土地使用权不得单独设定抵押，但是土地上有房产的，以房产设定抵押时应同时抵押房屋所占的土地使用权。如抵押人不履行债务，需要拍卖该房屋时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额，抵押权人缴纳后，可以就该房地产优先受偿。

　　新增地上物的处置：房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，抵押人不履行合同需拍卖该抵押的房地产时， 因新增房屋与抵押财产无法实际分割，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　(三)房屋租赁

　　房屋租赁是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。住宅，特别是公有住宅及其他具有福利性质的住宅的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。划拨土地上的房屋租赁，房屋所有权人应当将租金中所含土地收益上缴国家。

　　房地产权属登记制度分为以下两类：

　　(一)房产与地产分别登记

　　有两个政府职能部门分管房屋和土地的，由两部门分别登记并发两个权利证书。

　　1.土地使用权的初始登记：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，并由同级人民政府办理土地使用权证书。房屋所有权初始登记由权利人凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，并由该部门发给房屋所有权证书。

　　2.房屋所有权和土地使用权变更登记：应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，由同级人民政府变更或更改土地使用权证书。

　　3.房地产抵押登记：应向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。

　　(二)房屋与地产统一登记

　　由政府某一职能部门对房屋与土地统一管理的，由该管理部门登记并制作、颁发统一的房地产权证书。

　　第八章　环境保护法和自然资源法

　　环境保护法需要掌握的重点

　　自然资源法需要掌握的重点

　　环境，环境问题，环境保护法的概念和特征，环境保护法的体系，环境保护法的四大基本原则，七项基本制度，以及环境纠纷处理中的诉讼时效、举证责任和因果推定。

　　土地、水、矿产、森林、草原、野生动物植物等几大资源所有权的法律规定，使用权的取得，以及自然资源的管理三大问题。