在城镇土地随着住房制度改革和市场经济的发展已经进入数以亿计的居民家庭和各类企业的财产账户的情况下，在实行土地年租制后土地使用者必然要先占土地的情况下，政府要对这些具有土地先占优势的土地使用者逐年、足额地收取土地年租金实际上是不可能的。主张改行土地年租制的人认识到了这一问题，因此提出以税代租、将年租金纳入不动产保有税一并征收，但是问题是价(租)、税本身在理论上是两个本质上完全不同的、不可替代的概念。在土地出让制下政府收取价格形式的和在土地年租制下收取年租金，是国家土地所有权的本质要求;而征收物业税形式的不动产保有税，依靠的是国家权力。退一步即使在操作中可以将它们合并征收，那么在这种情况下，依法固定征收的税收能够反映由市场供求决定的租金的真实水平及其变化吗?同样的问题是，在年租制下取得土地的房地产开发商是按照由市场供求决定的、包含土地市场价格的房地产市场价格售房呢?还是按照以税代租、租税合并条件下的房子本身的造价售房呢?如果是前者，实行年租制就背离了这些人的初衷。如果是后者，就意味着房产和地产必须分体流通，并且必须对房产价格进行与不动产保有税相配套的政府管制，这同样会使政府面临高昂的管理成本。

　　第三，土地出让制有力地推动了城市土地市场、房地产市场的发育发展，而发展起来的土地市场和房地产市场已经将土地出让制锁定在整个市场经济体中，在这种情况下改行土地年租制必然导致制度摩擦和市场混乱。

　　特别是，由于在年租制下政府难以做到按照市场供求决定的地租水平调整不动产保有税的税额，房地产开发商和用地者也很难按照政府法定的土地年租金和管制的房价让渡土地和房产，因此其结果必然是导致土地市场秩序混乱，从中渔利的只能是拥有资本优势和市场影响力的开发商和各种利益集团，那种试图通过实行年租制降低土地成本和房价的良好愿望到头来只能落空。而且，从理论上讲，在同一时期按年收取地租和一次性收取这一时期的土地使用权出让金，土地使用者所付出的经济代价折算下来是一样的，把土地出让制改为年租制只能按年分摊而不会降低购房者的土地成本。在购房者借助住房消费信贷已经能够逐月分摊购房成本的情况下，显然没有必要为了逐年分摊一次性支付的土地成本而改行土地年租制。

　　第四，土地出让制显化了土地和房地产的市场价格，这为合并土地使用税和房产税、从价征收不动产保有税，在市场价格基础上全面改革和完善不动产税制提供了经济基础，而实行土地年租制只能导致不动产税制改革的基础丧失、市场租价失灵和土地收益流失。

　　我国长期对土地和房屋实行部门分割管理，土地和房屋依靠政府行政手段配置，在土地市场和房地产市场缺失的条件下形成的土地使用税、房产税等不动产保有税种，按照土地面积和房屋原值分别征收，与房地产的市场价格相脱节，税额标准低又缺乏弹性，征收成本大，同时也有违公平原则。实行土地出让制后，随着土地市场和房地产市场的发展，通过“招拍挂”、协议等方式的土地使用权出让和房地产转让，不同用途、不同区位的土地和房地产的市场价格得以显化，已经形成了立体的城市土地市场价格体系和房地产市场价格体系，这为合并土地使用税和房产税，从价征收不动产保有税，在市场价格基础上全面改革和完善不动产税制提供了经济基础。可以说，目前启动的不动产税制改革，正是土地出让制基础上土地市场和房地产市场发展的必然结果和现实要求。

　　然而，有些人却对不动产保有税改革产生了错误认识，把土地年租制和不动产保有税改革捆绑在一起，认为不动产保有税可以解决土地年租制下政府收租难的问题，并认为实行不动产保有税改革就是要实行土地年租制。实际上，不动产保有税改革，正是要以土地出让制基础上发展起来的房地产市场价格为基础，合并土地使用税和房产税，实现从价征收，以增加税源、降低征收成本、促进用地者节约用地、抑制房地产囤积和投机。如果试图通过不动产保有税的改革来推行土地年租制，那就破坏了不动产保有税改革的市场基础，也会偏离不动产税制改革的目标，而以税代租和房价管制也必然导致新的租税费混乱、市场租价失灵和土地收益隐性流失。

　　总之，我们不能否认目前我国土地市场和房地产市场中存在着诸多问题。但是，应当看到，这些问题中有许多是土地市场和房地产市场发展所带来的，有许多是我国基本国情所决定的，有许多是由相关配套制度存在缺陷造成的，这些问题绝不可能通过改行土地年租制就可以解决。解决这些问题，需要进一步加大市场配置土地资源的力度，需要促进土地制度内外方方面面的微观制度建设，需要政府对经济运行进行科学的宏观调控。比如，通过适当的货币政策进行需求管理，可抑制房价过快上涨;通过扩大土地供应量和优化土地供应结构，可促进住房的有效供应以更好地满足市场需求;通过政府减免土地出让金、建设政策性补贴住房和廉租房，可保障中低收入人群有房住;通过规范土地储备抵押贷款和土地收益权置押贷款，规范土地有偿使用收益的管理和使用，可有效约束地方政府在城市建设中的短期行为;等等。

　　事实上，现行法律也没有将土地年租制“一刀切死”，《实施条例》规定国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股等三种方式。国有土地租赁(年租制)作为国有土地使用权出让方式的补充，在各地具体实践中早就运用于市场交易频率低特别是不会大量分割交易、用途比较固定、市场份额小、便于政府收租的仓储用地和一些特殊的工业用地、临时性用地等。在土地市场和房地产市场不断得到充分发展并越来越细分的情况下，停止土地出让、全面改行土地年租制，对市场交易频率高特别是经常发生分割交易、管理成本大的住宅用地、企业用地等来说，显然是行不通的。