问:我有一门面房出租,承租方没经我同意就将承重墙敲了。找承租人交涉,他说合同中没有约定,而且他是为了经营的需要。我可以要求承租人赔偿吗?
答:承租人改建必须要经过房东的同意并报房管部门以及规划部门审批。承租人私自改建承租房屋,侵犯了房东对该房屋的所有权,房东可要求承租人恢复原状。因此,房东在出租房屋时,应和承租人在合同中约定相应的违约责任。
问:三年前,我将自己所有的一间店面房租给朱某,双方合同约定租期为三年。朱某对房屋精心装修后,经营足浴馆。一晃,租期还有两个多月就到期了,我先后两次书面通知朱某,要求合同期满后不再续约。但朱某一心想续租,拒绝退房,他认为合同期满后他有优先承租权。请问朱某的做法有道理吗?
答:根据“先物权后债权”的原则,租赁关系派生于房屋所有权,如果房东主张收回所租赁的房屋,是所有权人行使产权的行为,受到物权法的保护。合同法“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物”的规定,也充分地体现了这样的原则。你与朱某双方的房屋租赁协议书属于有效合同,双方应当自觉遵守,合同期满后,你们双方在未续租的情况下,朱某应当将房屋交还给你。
问:二手房交易如何解决正在出租的房屋问题?
答:有些二手房在转让时,该房屋被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为合同法认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同签订后,房屋所有权发生转移,但是租赁合同对承租人仍然有效,承租人可继续承租该房屋,买房人不能对抗先成立的租赁合同。另外,卖方在出售该房屋时,同等条件下承租人有优先购买权。
问:我准备出售一套带租约的房子,请问该如何做到“买卖不破租赁”?
答:一定要提前三个月书面通知租赁房屋房客,并在通知中将欲出售房屋的总价款、房款支付方式及期限等主要交易条件写明,明确告知房客。房东应将以上证据保存好,以防止房客以未通知或未按规定期限通知而侵犯其优先购买权为由,主张房东与他人的房屋买卖行为无效。如房客表示不购买该租赁房屋的,应要求其写下承诺书,明确放弃优先购买权,以防止其反悔而再主张优先购买权。(易居臣信供稿)
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