我国自周朝开始形成了土地管理制度，唐代以后，又有立契、申碟或过割制度。宋代以后，田土的登记更有鱼鳞册的设立，然而其主要目的均是征收赋税，次要目的才是供质证以杜绝争端（注：谢在全：《民法物权论》（上），台北1989年版，第59页。）。因此严格地说，我国在民国以前并没有真正形成以公示为目的登记制度。1922年，北京当局颁布房地产登记条例，建立了不动产登记制度；1930年国民党政府颁布《土地法》，规定要对土地及地上定着物-建筑物进行登记。1946年国民党政府又颁布了《土地登记规则》，并建立了土地登记的程序制度。当然旧中国的土地登记制度主要是服务于土地私有制的。新中国建立以后，我们根据1947年颁布的《中国土地法大纲》及1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》的规定，开展了土地改革运动。在土地改革中，对农村的土地实行了清丈、划界工作，并由人民政府向农民发放土地证和房产证。在城市，则逐步开展了土地登记工作。20世纪50年代初期，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐步实行了登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证。但自50年代后期开始，房地产登记工作逐渐放松，尤其是在十年动乱期间，房地产管理完全遭到破坏，机构被撤销，登记制度被废弛。权属不明、产籍不清现象十分普遍，权属纠纷日益增多。改革开放以后，不动产的物权登记制度逐渐被恢复，并健全了产籍管理机构，有关登记的法律法规也逐步建立起来。但也应看到，与法治和市场经济的客观要求相比，我国现有的登记制度仍然很不完备，由于缺乏登记的基本的法律规定，缺乏对登记的程序、登记机关及其职权、登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的审查、登记的效力、登记机关的责任等等规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上仍然处于无法可依的状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误时常发生，且各项登记之间经常发生冲突和矛盾，这些都在一定程度上影响了交易的安全。所以完善登记制度，颁布统一的登记法律，是我国物权立法所要解决的重要课题。

　　二　关于不动产登记制度的功能

　　登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预，但法律上为什么要设立不动产登记制度，登记的目的是什么？这是一个值得探讨的问题。关于登记的功能问题，一些学者概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力、监管效力。（注：孙宪忠：《论不动产物权登记》，《中国法学》1996年第5期。）这一看法比较全面地概括了不动产登记制度的功能。但我们认为，不动产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。具体来说，登记的目的就在于向公众公示如下情况：

　　（1）物权的设立。除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，公示方法一旦不存在，则物权制度也就不存在。即使当事人之间存在协议，但是该协议也只能在当事人之间生效，不能对抗善意第三人。设立公示是物权产生的重要条件，不动产物权一旦经过登记，则人们有合理的理由相信那些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们则可以认为此种物权并没有产生。物权为什么需要经过公示才能设立？一方面，物权直接反映社会所有制关系，对社会经济关系影响重大，不能允许当事人随意创设物权，满足法律规定的公示方法才能设定物权。这也可以充分体现物权的法定原则。另一方面，物权是一种对物直接支配的权利，具有强烈的排他性，直接关系到第三人的利益和交易安全。不能允许当事人通过合同自由创设物权。例如，抵押权作为一种担保物权，具有优先于一般债权而受偿的效力，但按照法律规定，抵押权的设定必须完成法律的公示方法，即办理登记手续，而不能由当事人仅仅通过合同而不完成一定的公示方法便设定抵押权。如果当事人可以随意通过合同设定抵押权，并能够享有优先受偿的权利，这样普通债权人的权利就不能得到保护，经济秩序就会出现混乱。