人们也许疑问，“补偿”要高到农地的主人认为“值”的程度，不会损害工业化城市化吗?看看历史吧。西欧、北美、日本的工业化和城市化领先全球，土地制度都是清楚的私人所有、自由买卖、按值成交。难道1700年的英国城镇人口占总人口25%，是“普天之下，莫非王土”的结果?日本在明治维新以后，工业化城市化大有苗头，难道与废除封建土地制度、法律保障土地交易无关?

　　被叫做“资本主义”的经济里面，香港是一个例外。因为是殖民地，香港的土地曾经全部归英国女王所有。为了在国王的土地上发展经济，香港发明了一个“土地批租”制，由政府主事，让工业家、地产批发商竞标购买一个时期内的土地使用权。政府“批”出土地，得到收入;业界得到清楚的、可以再度交易的土地使用权。

　　不料政府当“地主”，也可以别出心裁。为了更多一点财政收入，香港政府特意控制土地的供应数量，旨在“少批多得”。香港政府常常“规划”出一块土地，因为市场竞价“不理想”而收回，待来日再批。看到被当地人称为“石屎森林”的摩天大楼自天而降，你可不要以为香港的土地资源已经耗尽。事实上，港九岛上未开发的土地还有70%强!

　　如此一来，我们东方之珠的地价就在全球称王。是的，香港的税法简明而所得税率很低，连弗里德曼都说过值得美国学习。但是，香港政府通过土地批租而征得的“暗税”，在资本主义经济里举世无双。香港要不是具有区域性的市场经济制度(特别是金融制度)的竞争优势，那样天价的土地市场无论如何是撑不住的。

　　好在香港没有多少农民，无论土地制度如何，与农民收入没有大的关系。中国大陆挟9亿农民之众，农地转非农的制度在国民党的“土地涨价归公”、斯大林的国家工业化、人民公社集体制等等传统之上，又“引进”一套香港批租制，实在兹事体大。要知究竟，听我下周道来。

　　“国土制”剥夺农民-(之七)

　　按照现行土地制度，农地一旦转为工业或城市用地，就由“民土(农民集体所有、家庭承包经营)”变为“国土”。在工业化城市化急速推进时期，这一事件对农民收入的影响不可不察。

　　三连环：民土变国土

　　兴高采烈搬进商品房的城镇“房地产主”们也许并不清楚，他们物业的基础-土地-是怎样从农用转为非农用、同时又从民土转为国土的。简单作一个描述吧，那是一个三连环的过程。

　　第一环，农地征用。政府根据发展规划，按照一定的行政审批程序，将农地征用为工业或城市用地。这里最画龙点睛的，是“征用”两个字。你道何谓“征用”?就是政府占民间财产为己用，“剥夺、充公、没收”的同义词也。试想，农地不是敌产，工业化城市化也不是战争或救灾，为什么非征用不可?这一问，就问到了问题的老根上。我以为，要害就是土地不能交易和“土地涨价要归公”。在征用制之下，土地并没有被买卖，当然更无涨价之虑。

　　第二环，向集体支付补偿。政府征用了农民的土地，一点补偿也不付，总是交代不过去。但是，在计划经济时代，国家征地1亩的补偿金，也就等于种植1亩土地三几年所得的净收益!这分明是斯大林式的国家工业化剥夺农民的一个侧面了。不过，那时的人民公社可以“集体地”分摊土地被征的后果，犹如乡下人家添丁加口，“桌上加双筷，锅里添瓢水”就对付过去了。现在，农户算是拥有了长期的土地承包经营权，但是只要涉及到征地，农民还是只好“退下”，要由“集体”(也就是几位乡村权力人物)出面，协调政府征地、领取并分配征地补偿。

　　第三环，土地批租。政府向集体支付了征地补偿金之后，就可以放手批租土地了。当然，这里批租的是土地在50-70年间的使用权，而不是土地所有权。这一点很要紧，不但维系了“土地不准买卖”理论的面子，也使得对农民的征地制，看起来不怎么象“只许州官放火、不许百姓点灯”。

　　权力租金替代权利租金

　　这样一套土地制度，为解决工业化和城市化占用农地，混合了“土地不得买卖和涨价归公”(征地制)，“国家工业化”(超低补偿)，人民公社制(惟有“集体”成为农民合法代表)和“香港经验”(土地批租制)，实在自成一家。这再次表明，在迫切的经济需要面前，任何强大的传统总免不了要发生变异。

　　这套组合起来的土地制度，有以下值得注意的特征。(1)决定工业和城市用地供给的，既不是农地的所有权，也不是农地的使用权。就是说，农地产权在法律上没有资格作为土地交易的一方，无权参加讨价还价。(2)政府对工业和城市用地需要做出判断，运用行政权力(包括规划、审批、征地)决定土地的供给。(3)权力租金-而不是土地产权的权利租金-成为目前农地转向工业城市用地过程里基本的经济刺激。在如此约束之下，各相关方将如何行为呢?

　　两不经济

　　以权力租金驱动土地流动，效果如何还需要长期追踪观察和研究。目前我看这套土地制度，逻辑的一致性还在其次，实际效果上“两不经济”的端倪已现，值得注意。

　　这里所称“两不经济”现象，是指目前大都市因为行政控制过严，所以土地供给普遍不足，结果地价过高，可能步香港经济之后尘;而许多小地方，却同时因为行政控制松弛，使得那些没有什么效益的工业和城镇建设项目，大量滥占了农地。简单概括，一头严重浪费城市化的机会，一头大量浪费农地。

　　不是吗，上海、北京、深圳、广州等地的“市场地价”，已经高得令一般产业界人士侧目，而红火的房地产市场，看来看去还是不能完全脱去“丹顶鹤”特色-由境外和境内高收入人士的购买力主导-离“国民经济主导产业”还差得远。其实，精明的房地产商人怎么会不知道，客户没钱赚的生意是做不长的。但是要让房地产价格降下来，就要把地价降下来，把政府附加在土地上的种种取费降下来。为此，首先必须大量增加商业中心城市的土地供给。问题是，土地供给控制在政府手里，而大都市的政府，差不多一股脑儿在学香港-不但学土地政策，更学政府开支模式。