上诉人（原审被告）马某，又名马某齐，男，X年X月X日生。
委托代理人任治乐，温县148法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）温县X镇人民政府。
法定代表人闫某某，镇长。
委托代理人原明亮，温县司法局赵堡镇法律服务所法律工作者。
委托代理人朱某某，男，1951年生，温县X镇政府干部。
上诉人马某与被上诉人温县X镇人民政府（以下简称赵堡镇政府）房屋租赁合同纠纷一案，赵堡镇政府于2009年9月3日向温县人民法院起诉要求：1、判决终止原、被告之间的不定期租赁场地和房屋的合同；2、责令被告返还租赁的场地和房屋五间并交清从2004年2月28日至2009年2月28日止的租赁费1500元。温县人民法院于2009年10月27日作出（2009)温民初字第X号民事判决，马某不服于2009年11月20日向本院提出上诉。本院于2009年12月9日受理后，依法组成合议庭于2009年12月29日在本院审判庭公开开庭进行了审理。上诉人马某、委托代理人任治乐，被上诉人赵堡镇政府的委托代理原明亮、朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：马某、马某与赵堡镇政府因房屋租赁合同纠纷，温县人民法院于2003年9月23日作出（2003）温民初字第X号民事调解书。该调解书确定马某、马某应在2004年2月28日前将租赁赵堡镇政府的房屋和场地予以归还，并交清2003年的租赁费250元。该调解书生效后，马某交清了2003年的该租赁费，并退还了五间房屋，其余五间继续由马某使用，但双方未约定租金和租赁期限。现赵堡镇政府需要将租赁房屋和场地另作他用，通知马某交还租赁物，双方因此而发生矛盾。
原审法院认为，温县人民法院2003年作出的（2003）温民初字第X号民事调解书，确定马某和马某应在2004年2月28日前将租赁赵堡镇政府的房屋和场地予以返还，标志着马某和马某与赵堡镇政府的租赁合同解除。之后，被告马某继续使用其中的五间和场地，视为形成新的租赁关系。双方未约定租金，但被告不应当无偿使用，应比照原合同每年125元的标准给付租金。被告长期使用原告房屋，未交纳租金双方之间为不定期租赁合同，原告可以随时解除，现原告提出解除，法院予以支持。法院确定2004年2月28日起到2009年2月28日的租金为625元，原告要求过高部分不予支持。被告以原告属于二次起诉，请求驳回原告诉讼请求的理由不能成立，法院不予支持。
原审法院判决：一、被告马某应在判决生效后十日内将租赁原告的五间房屋和场地返还给赵堡镇政府；二、被告马某应在判决生效后十日内支付给原告租金625元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元、邮寄费80元，合计130元，由马某负担。
马某不服一审判决，向本院上诉称，温县人民法院（2003）温民初字第X号民事调解书生效后，双方之间已经不再存在租赁关系，之后，被上诉人在长达五年的时间内没有主张过租金，而且本人也未交过租金，应视为被上诉人放弃了调解书确定的收回租赁物的权利，不能认定双方形成了新的租赁关系。即使认定双方存在租赁关系，被上诉人在处理租赁物时，上诉人享有优先权，一审回避这一问题，侵犯了上诉人的权利。事实上，被上诉人收回租赁物不是自己用，而是处分给他人做宅基地用。被上诉人起诉主张收回的场地和五间房屋，均在温县人民法院（2003）温民初字第X号民事调解书中所涵盖确定，现一审法院又做出与先前调解书同样内容的判决违反了民事诉讼中“一事不再理”的原则，属于程序违法。请求二审撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉，诉讼费由被上诉人负担。
被上诉人赵堡镇政府答辩认为，温县人民法院（2003）温民初字第X号民事调解书生效后，标志着马某和马某与赵堡镇政府的租赁合同已经解除。之后马某继续使用其中的五间，应视为双方形成了新的不定期租赁合同，该事实清楚，原判并无不当。2003年赵堡镇政府起诉的被告是马某和马某二人，二人按照调解书确定的内容交还五间房屋和部分场地，剩下的五间和场地由上诉人继续使用，镇政府未提出异议，应视为形成新的租赁合同，且为不定期。现镇政府需将租赁物和场地另作他用，起诉上诉人交还，不存在一事不再理的原则。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
根据上诉人的上述理由和被上诉人的答辩意见，本院确定案件的争议焦点为：赵堡镇政府能否收回上诉人租赁的房屋。
针对案件的争议焦点，双方均未提交新的证据。上诉人认为，2004年之后双方不存在继续租赁合同关系，赵堡镇政府的起诉违反“一事不再理”的原则。被上诉人则认为，双方实际上又形成了不定期租赁合同关系，镇政府起诉主张权利符合法律规定。
本院审理查明的事实与一审认定事实相同。
本院认为，温县人民法院（2003）温民初字第X号民事调解书生效后，即解除了赵堡镇政府与马某、马某之间的租赁合同关系，双方之间的权利义务也因此而终结。之后虽然由上诉人马某继续占用原租赁房屋中的五间和部分场地，但镇政府作为所有者的地位没有改变。尽管双方未书面约定租赁期限和租金标准，但依据我国合同法的规定，视为双方之间存在不定期租赁，因此，上诉人上诉称双方之间不再存在租赁关系的理由不能成立，本院不予采纳。上诉人和被上诉人在不定期租赁期间，镇政府依法有权随时解除合同，但应在合理期限之前通知上诉人。一审判决上诉人在本判决生效后十日内返还房屋并参照原租赁合同计算租金标准并无不当，但未考虑法律规定的不定期租赁合同交纳租金的时效期限，判决上诉人交纳五年租金不当，本院予以改判。上诉人作为承租人，在同等条件下享有租赁物的优先购买权，但本案无证据证明镇政府在租赁期间出卖了该租赁物，故上诉人享有优先购买权的条件并不具备。2004年2月28日之后，上诉人与镇政府之间形成的不定期的租赁，与前一次的租赁在主体和客体上均不相同，是另一个新的独立的民事法律行为，通过该法律行为，镇政府和上诉人之间产生一种新的权利义务关系，镇政府基于这种新的权利义务关系对上诉人主张权利，构成一个单独的诉讼请求，原审法院对此予以立案受理并作出判决，并不违反“一事不再理”的原则，上诉人称原审违反“一事不再理”的理由不能成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
维持河南省温县人民法院（2009)温民初字第X号民事判决第一项和第三项。
撤销河南省温县人民法院（2009)温民初字第X号民事判决第二项和诉讼费负担部分内容。
上诉人马某应在本判决送达后十日内支付赵堡镇政府租金250元。
本案二审诉讼费50元、其他费用30元，合计80元，由上诉人马某承担50元，赵堡镇政府承担30元。
本判决为终审判决。
审判长夏有成
审判员贾胜利
审判员韩咏梅
二○一○年三月五日
书记员董翠果
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