广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)：顺德市海骏达房地产有限公司。住所：佛山市顺德区X街X路心街。
法定代表人：曾某某。
委托代理人：黄胜、潘某某，广东海迪森律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审原告)梁某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
两被上诉人的委托代理人：周端平、陈祯辉，广东仲马律师事务所律师。
上诉人顺德市海骏达房地产有限公司因与被上诉人郑某某、梁某某商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：2001年6月30日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于原顺德市容桂区X路南的幸福豪苑B、C座中海晴阁X号的房屋，房屋价款（略）元。合同签订后，原告已按约支付了购房款。被告于2002年5月11日向原告收取设施费（略）元，该设施费被告认为包括10个项目，但经审查只包括用电工程设施费4450元、给水工程设施费1196.8元、高压线迁移设施费91.46元、广播音响设施费20.86元、对讲系统设施费324.64元、防盗网工程设施费2086.38元、闭路电视监控设施费45.95元、公共天线设施费265.32元、物业维修基金1075。1元。
原审判决认为：民事行为应当遵循公平、自愿、合法的原则。《中华人民共和国价格法》规定：“经营者不得在标价以外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”本案《商品房买卖合同》是原、被告双方在意思表示真实的情况下签订的，只要没有违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人是有约束力的。本案讼争的被告已收取原告的“用电工程设施费、给水工程设施费、消防工程设施费、高压线迁移设施费、对讲系统设施费、防盗网工程设施费”应属于商品房的成本费用，经查本案被告没有将上述费用列入《商品房买卖合同》的房屋价款中，而是在合同外另行约定由原告支付给被告，现原告已自愿交纳这些费用，这是合同双方处分自己的民事权利的体现，没有违反法律法规的禁止性规定。现无证据证明被告在《商品房买卖合同》的房屋价款以外重复收取上述费用，上述费用是原告应当负担的房产价款。根据当事人意思自治的原则，原告要求被告退回该费用，没有法律的依据，不予支持。但被告在列出这些项目时，“用电工程设施费、给水工程设施费”在被告提供的发票中各有3张发票是幸福豪苑A座的，而“消防工程设施费”则全部是幸福豪苑A座的，与本案原告购买的幸福豪苑B、C座无关，被告也列入本案无理，该多列的费用总额（略）.28元应予扣除(即各户少4530.82元)，“广播音响设施费、闭路电视监控设施费、公共天线设施费”属于应由购房者承担、买卖双方可自行约定的选择性费用，现购房者已自愿承担，只要被告能举证证明其已为原告垫付了这些费用，则原告应承担支付这些费用给被告的责任，原告要求被告返还这些款项，不予支持。“物业维修”基金是由购房者向物业管理公司支付的费用，被告属代收代付，该费用没有超出有关物业管理规定的收费标准，现被告已代原告将该款项转给物业管理公司，原告要求被告退还该费用，不予支持。根据被告提供的单据，每户的分摊实为9556.51元，被告已收原告（略）元，多收的4243.49元应退回给原告。可退回部分原告要求支付利息有理，应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，判决：一、被告顺德市海骏达房地产有限公司本判决发生法律效力之日起10日内向原告郑某某、梁某某返还设施费4243.49元，并支付利息(利息计算方法为：从2002年5月11日起至被告还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。二、驳回原告的其他诉讼请求。
上诉人顺德市海骏达房地产有限公司不服上述判决，上诉称：一、原审判决认为（略）。28元的设施费全部是幸福豪苑A座不符合客观事实。幸福豪苑A、B、C座属于规划建设的一个完整项目，分两期先后不间断地进行建设，在进行幸福豪苑A座建设时，同时建设B、C座共同设施，所以其中3张发票虽然反映的是幸福豪苑A座，但其实是属于整个项目的。事实上，用电工程设施、给水工程设施被上诉人(B、C座业主)亦共同使用。幸福豪苑A、B、C座同为上诉人所开发，设施的配置是一样的，只是入住的顺序不同。上诉人是把整个建设项目的设施费分摊给整个小区的住房，而不是把每座楼的设施费分摊。可见，原审判决按座分摊与客观事实不符，是不恰当的。二、原审判决适用法律错误，原审判决仍然适用《价格法》第十三条第二款及《合同法》第五十二条第四款，依然是错误的。该款规定“经营者不得在标价外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”，该条规范的是经营者单方面的价格行为，经营者不可即时在标价外加价出售商品，禁止收取的是任何未予标明的费用；并不禁止经营者收取加价以后标明的费用，更不禁止双方协商一致可以就价款作变更的约定。《价格法》第三条第一、二款规定：“大多数商品和服务实行市场调节价，市场调节价是指由经营者自由制定，通过市场竞争形式的价格”。而本案的商品房价格，是属于市场调节价，由经营者自主制定，而被上诉人依据商品房销售的特殊性，把商品房的价格以《价目表》(以及计价表)的形式，同时标示为“面积价款+设施费+契证费用”，法律、行政法规并无禁止如此标价，因而是合法的行为。而上诉人在标明的商品房各项费用(包括设施费（略）元)的计价表上签名按手印确认，即是承诺，而且承诺半年之后才交付，反而来证明上诉人已经向被上诉人标明了设施费（略）元。上诉人与被上诉人在《商品房购销合同》中明确约定的该商品房的预售价款，不属于商品房标价；但上诉人与被上诉人另行签订《商品房购销确认书》、《商住楼计价表》的形式约定向被上诉人收取设施费（略）元，既然是约定，即双方都明白，所以设施费（略）元不可能“未予标明”，所以，上诉人收取被上诉人交付的（略）元，都不属于《价格法》第十三条第二款所指的“在标价之外出售商品”及“未予标明的费用”情形。《价格法》第十三条第二款所禁止的行为，在本案根本不存在，所以原审判决适用《价格法》第十三条的规定，是适用法律错误。退一步说，就算原判决书认定的把A座的设施费分摊给B、C座的业主分担不当，而适用《价格法》第十三条、《合同法》第五十二条第四款，判决退还设施费，显然也是适用法律不当。请求：撤销顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第X号判决书第一项，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审判决的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一、上诉人的收费属于价外收费和重复收费，违法无效，应予返还。二、没有有效证据能证实上诉人未将所谓“用电工程设施费、供水工程设施费、消防工程设施费、高压线迁移设施费、对讲系统设施费、防盗网工程设施费”这些设施费列入房价的成本中。三、上诉人固然存在一审判决书中所认定的“有三张发票是幸福豪苑A座，与本案原告的幸福豪苑B、C座无关”问题，但被上诉人认为，包括其他设施费票据在内的所有上诉人提供的证据，由于不经过购房合同当事人的一方即被上诉人，被上诉人不知其真实性而予以否认。房产商成本开支多少，是其内部事务，与购房者无关，房产商有权利和购房者的义务就是按购房合同约定的房价收取和支付价款。综上，上诉人上诉无理，一审关于收费属于房产商未列入成本的设施费不属于价外收费和重复收费的认定是错误的，请求二审法院依法裁判。
经审查，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点是上诉人收取的设施费是否合法。上诉人所收取的设施费中的“用电工程设施费、给水工程设施费、消防工程设施费、高压线迁移设施费、对讲系统设施费、防盗网工程设施费”，在顺德撤市建区前，经当地物价管理部门确认为商品房价格成本构成项目，但上诉人没有将该类收费纳入商品房销售价格成本，而是将商品房价格分成两部分来收取，即除在购房合同中约定的价格外，另以“设施费”的名义收取。对房地产市场的这种销售形式，是为当时的当地物价管理部门所默许的，故考虑到当时顺德区房地产市场的实际，并从尊重客观事实及公平的原则出发，对被上诉人要求上诉人退回“用电工程设设施费、给水工程设施费、高压线迁移设施费、消防工程设施费、对讲系统设施费、防盗网工程设施费”的请求，本院不予支持。“广播音响设施费、闭路电视监控设施费、公共天线设施费”不属商品房成本构成部分，属双方可自行约定的选择性费用，应以“谁受益，谁支付”的原则处理，上诉人已垫支了该部分费用，被上诉人亦已支付了该部分费用，并实际使用上述设施，现被上诉人要求返还该选择性费用，本院亦不予支持。“物业维修基金”应由业主支付，并属全体业主所有的，上诉人只是代收该“基金”，且该公司亦已将所收取的“物业维修基金”转交给物业公司，故对被上诉人要求上诉人退还该“基金”的主张，亦不予支持。但根据上诉人在一审中提供的证据，上诉人将幸福豪苑A座的设施费计入本案涉讼的幸福豪苑B、C座，造成多收被上诉人设施费4243。49元，该多收部分应予退还。上诉人上诉认为其是把整个建设项目的设施费分摊给整个小区的住房，而不是按每座楼进行设施费分摊，不符合常理，亦没有提供证据予以证实。上诉人上诉依据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，处理也基本恰当，其处理结果应予维持，但原审判决适用法律明显错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费590元，由上诉人顺德市海骏达房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈秀武
二00四年九月九日
书记员肖建国
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
