海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2007）三亚民一终字第X号
上诉人（原审原告）：周某某，男，４９岁，汉族，现住（略）、７０２室。
被上诉人（原审被告）：海航酒店（集团）有限公司。住所地：海口市X路２９号海航发展大厦东６楼。
法定代表人：李某某，该公司董事长。
委托代理人：王某，该公司职员。
委托代理人：马某，海航酒店控股集团有限公司职工。
上诉人周某某与被上诉人海航酒店（集团）有限公司（以下简称海航有限公司）商品房买卖合同一案，三亚市城郊人民法院于２００６年１２月５日作出（２００６）城民一初字第６２２号民事判决，周某某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于２００７年４月２３日公开开庭进行了审理。上诉人周某某，被上诉人海航有限公司的委托代理人王某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：２０００年８月，海航有限公司在海南省海口市设立，２００１年初取得《房地产开发企业资质证书》，同年，该公司在三亚市海坡开发区开发亚太国际会议中心产权式酒店房地产项目，２００２年９月２０日，在三亚市房地产行政管理部门办理了房产初始登记。２００３年１０月２１日，海航有限公司派生分立为海航有限公司和海南海航酒店控股有限公司，开发的亚太国际会议中心酒店房产亦进行了财产分割。２００４年５月，海南海航酒店控股有限公司名称变更为海航酒店控股集团有限公司（以下简称海航酒店公司）。２００４年２月１８日，周某某与海航有限公司签订１份《海航产权式酒店客房买卖合同》，约定：周某某购买海航有限公司开发的亚太国际会议中心酒店２层的２２１１号客房；房价款３７００００元；周某某应于签订合同之日起７日内支付９５％的首期购房款３５１５００元；海航有限公司应当在购房手续办理完毕后７日内，依照国家和地方政府的有关规定，把符合本合同约定的酒店客房交付周某某；海航有限公司应在房屋交付并综合竣工验收后１８０日内，将需由海航有限公司提供的资料报产权登记机关备案，为周某某办理权属过户登记，相关税费按国家规定由双方承担；如因海航有限公司的责任，周某某不能在规定期限内取得房地产权属证书，周某某不退房，海航有限公司按已付房价款的１０％向周某某支付违约金；双方在签订本合同的同时，还应签订《委托经营管理合同》，周某某购买的客房交由亚太国际会议中心有限公司经营管理。同日，周某某与亚太国际会议中心有限公司签订１份《委托经营管理合同》，约定：周某某委托亚太国际会议中心有限公司对周某某购买的客房进行经营和管理；管理期限５年，自２００４年１月１９日至２００８年１２月３１日；委托管理期间，周某某享有投资收益分配权利，同时每年免费住宿客房２１天。合同签订后，周某某依约于２００４年３月９日支付９５％首期购房款３５１５００元，８月２５日，海航有限公司通知周某某交付房产权属登记费用，９月，周某某向海航有限公司交付该费用。周某某付款后，海航有限公司到房产登记部门为周某某办理房产权属登记，因周某某未缴纳房产公共维修基金，房产登记部门不予办理登记。２００５年初，海航有限公司向房产登记部门申请免除周某某的房产公共维修基金，１１月７日，房产登记部门批示讨论酌定。１２月５日，海航有限公司书面告知周某某未能办证的原因，要约：可由海航有限公司代付公共维修基金，但因经济困难需分期分批缴费和办证。周某某收到通知后，没有作出承诺。经海航有限公司的多方努力，房产登记部门同意海航有限公司分期分批缴纳公共维修基金，于是，海航有限公司先行为部分业主代付公共维修基金并办理了《土地房屋权证》。在前期的办证中，海航有限公司于２００６年４月３０日为周某某办取了三土房（２００６）字第１１３７号《土地房屋权证》。周某某购买的客房交给亚太国际会议中心有限公司经营管理后，已领取２００４年、２００５年的客房出租收益。周某某和海航有限公司均认可客房已交付。
原审法院认为：周某某与海航有限公司签订的《海航产权式酒店客房买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效。合同签订后，周某某依约于２００４年３月９日履行了９５％的付款义务，同月１６日，海航有限公司依约向周某某交房，至此海航有限公司应于１８０日内即２００４年９月１１日前给周某某办理房产权属登记，交付房产证。海航有限公司为周某某办理房产权属登记是合同约定的义务，海航有限公司能履行办证义务的前提条件是双方当事人向房产登记部门提供办证必须的资料，其中包括缴纳房产公共维修基金的单据。缴纳房产公共维修基金是周某某作为业主应尽的法定义务，周某某受领房产后一直拒付该款，致使海航有限公司无法完成办证义务。２００５年１２月５日，海航有限公司书面告知周某某未能办证的原因，要约周某某可由海航有限公司代付公共维修基金，但因海航有限公司经济困难需分期分批缴纳和办证，周某某接到要约后既没有作出承诺，亦没有及时交付公共维修基金。至此，海航有限公司只好先行为部分业主代付公共维修基金分批办理房产权属登记。合同的当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，才能最大限度的实现合同的期待利益。周某某拒绝履行合同的协助义务，交付房产公共维修基金，使海航有限公司不能依约办理房产权属登记，海航有限公司的行为没有过错，不具有归责性，不应承担违约责任。因此，原告诉求海航有限公司承担逾期办证违约金责任，无事实和法律根据，不予支持。海航有限公司已于２００６年４月３０日办取了海航有限公司的《土地房屋权证》，向周某某交付该证是海航有限公司请求支付５％购房款的合同先履行义务，周某某诉求海航有限公司交付房产权属证书合法有据，应予支持。海航有限公司主张的周某某拒付公共维修基金违反合同付随义务，海航有限公司没有违约行为不应承担违约金责任的辩解有理，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十条第一款第（一）项的规定，判决：一、海航有限公司应于本判决生效之日起十日内，向周某某交付三土房（２００６）字第１１３７号《土地房屋权证》。二、驳回周某某的其它诉讼请求。案件受理费１４１６元，由周某某负担。
上诉人周某某不服原审判决向本院上诉称：一、原判认定＂缴纳房产公共维修基金是周某某作为业主应尽的法定义务，周某某受领房产后一直拒付该款，致使海航有限公司无法完成办证义务＂与本案事实严重不符。双方所签订的《海航产权式酒店客房买卖合同》，属于格式合同，该合同并没有约定我在办房地产权证之前先交纳房产公共维修基金。二、我在实际履行合同的过程中均按海航有限公司的要求缴纳有关房产产权登记费用，从未出现过海航有限公司通知我交纳房产公共维修基金，而我拒交造成延误办证的事实。三、我在２００４、２００５年两年都收取客房出租收益，海航有限公司如认为有必要让我交纳房屋公共维修基金，那么完全可以直接从我的年经营收益中扣除；海航有限公司于２００５年１２月５日给业主的函中载明：对于国土资源局这种不合理的要求（缴纳公共维修基金），我司积极与三亚国土资源局及有关政府部门进行多方沟通，并提出免除产权酒店业主缴纳公共维修基金的书面报告，为业主及时办理房产证是我司的责任和义务；包括我在内的业主均认为所购买的是产权式酒店，是不需要交公共维修基金的，原判认定是我未交公共维修基金而导致办证延误没有事实依据。四、依《房地产开发企业资质证书》约定，海航有限公司应于２００４年９月１１日前将我的房地产证办结，但其于２００６年４月３０日才办好房产证，己构成违约，依法应承担相应违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判的第二项，并改判海航有限公司向我支付迟延办理房产证的违约金３３１５０元。
被上诉人海航有限公司辩称：一、《三亚市商品房屋维修基金管理暂行办法》第五条规定，新建商品房应当设立维修基金，首期维修基金由购房人交纳。第九条规定，新建商品房的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅房地产权登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。因此，公共维修基金的缴纳义务人是周某某。而公共维修基金的缴纳是办理房屋转移登记的必要条件。本案中，由于周某某未履行缴纳公共维修基金和其它办证费用的法定义务，才导致房产证的办理迟延，其责任在周某某，而不在我司。二、缴纳公共维修基金和其它办证费用为周某某的法定义务，不能以我司没有通知作为其不缴公共维修基金的理由；《海航产权式酒店客房买卖合同》第十四条对税费的缴纳问题己有明确的约定，我司无需再另行告知周某某的缴费义务；事实上，我司曾多次打电话、发函要求周某某履行缴费义务，但其一直拒不履行，导致办证迟延。三、周某某称我司没有从周某某的可分配利润中扣除相关办证税费，我司认为其提交的２００４、２００５年利润分配表，真实性无法确定，《委托经营管理合同》的签约主体为周某某和亚太国际会议中心有限公司，周某某也没有委托亚太国际会议中心有限公司将办证税费向我司支付，我司无权从其可分配利润中扣除任何费用。因此，我司己经完成了办证应尽义务，但由于周某某未缴纳公共维修基金及相关办证税费导致办证迟延，其责任不在我司。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持，并驳回周某某的上诉请求。
经审理查明：一审法院查明的事实基本属实。另查，周某某与海航有限公司签订的《海航产权式酒店客房买卖合同》没有约定由谁缴纳公共维修基金。２００４年９月，周某某付款后，海航有限公司到房产登记部门为周某某办理房产权属登记，三亚市国土资源局以产权式酒店等同于普通商品房为由，要求业主须缴纳３％的公共维修基金，否则不予办理房产证，而海航有限公司认为产权式酒店无须缴纳公共维修基金，同时积极与三亚市国土资源局及有关政府部门进行沟通，多次向市政府及有关部门打报告，要求免缴或分期缴纳公共维修基金。经过海航有限公司的多方协调，最后市政府及有关部门同意分期缴纳公共维修基金。
本院认为：周某某与海航有限公司签订的《海航产权式酒店客房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效。合同签订后，周某某依约于２００４年３月９日履行了９５％的付款义务，同月１６日，海航有限公司依约向周某某交房，至此，海航有限公司应于１８０日内即２００４年９月１１日前给周某某办理房产权属登记，交付房产证。但海航有限公司至２００６年４月３０日才为周某某办好房产证。造成办证迟延的原因是，本案双方签订的合同属于产权式酒店买卖，且没有对由何方缴纳公共维修基金作出约定，当海航有限公司为周某某办理房产权属登记时，三亚市国土资源局以产权式酒店等同于普通商品房为由，要求业主须缴纳公共维修基金，方准予办理房产证。而海航有限公司认为产权式酒店无须缴纳公共维修基金，并积极与三亚市政府及有关部门进行沟通和向其打报告，要求免缴或分期缴纳公共维修基金。《海航产权式酒店客房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房款的１０％向买受人支付违约金。据此，本案办证延迟不是海航有限公司造成，该司没有违约，不应承担支付违约金的责任。原判认定缴纳房产公共维修基金是周某某作为业主应尽的法定义务，周某某受领房产后一直拒付该款，致使海航有限公司无法完成办证义务。属认定事实有误，但不影响本案的判决结果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费１４１６元由周某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴开平
审判员尹合欢
代理审判员吴雄文
二ΟΟ七年六月十一日
书记员柴华
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