杭州楼市半年之总结报告（一）：楼市有一张低迷和尴尬的脸

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2004年上半年，宏观调控措施相继出台，对房地产的政策调整主要体现在土地和金融政策两个方面，从市场本身来说，可以说是相当“严”。杭州房地产市场从原来的一片红火沦落到比较低迷和尴尬的境地。在近两个月，土地公开出让表现得时冷时热，部分土地还出现流标，这在近几年来杭州市土地交易中是比较罕见的。新建商品房推盘进度加快，购房者反应比较平淡，多数公司的销售情况与以前相比不可同日而语。尤其在二手房市场，房屋买卖量显得“惨淡”，虽然放量供应，但成交量却没有同步放大。在这个时期，房价一改几年来的强劲上涨价势头，“倦意”已生；二手房挂牌价格也出现了理性回落。
土地：开发商拿得谨慎了
2004年1-6月，杭城土地公开出让共推出36宗地块，其中4宗流标，总成交面积1324亩，成交金额63亿元。前4个月的公开出让现场虽然没了前几年一哄而上的局面，但是现场气氛还是较为活跃的，5－7月的土地出让情况则一次次出人意料。
5月份房交会冷淡收场后，很多人以为5月19日的土地拍卖也将难逃此运。结果当天推出4宗土地，共引来了33家投标单位。分析原因，一是由于原定当天推出的9宗土地，有5宗暂停出让，使得需求进一步集聚；二是收紧银根拖住了部分急功好利企业的同时，也给了那些开发策略较为稳健、资金比较雄厚的企业新机遇。从前来竞标的企业看，对价格都把握得比较统一，大多是底价的150%左右，最后实际成交的价格也都控制在底价的200%之内，置地心态趋于理性。实际成交价格与上年的同区块相比，都保持在原有水平或有所提升。
6月份的土地招标会则清淡得吓人，导致4宗土地有两宗因投标企业不足3家而流标。成交的两宗总共也只有7家企业竞标。成交价格仅分别比底价高出了5.12%和12.28%。7月15日成交的六宗土地，也只有本身提出挂牌价的几家企业竞价，平淡成交，溢价幅度很小土地市场的这种遭遇，主要是因为近段时间，金融政策的收紧使得很多项目进展受到不同程度的影响，项目寻求合作日渐增多。想要置地的企业选择增多，同时出于对后势的把握不定，置地步伐较为谨慎。
商品房：销售不景气
近两个月新建商品房销售不景气，主要是购房者考虑到宏观调控措施的持续出台，看跌预期居多，媒体评论也较为悲观，观望气氛异常浓郁，以往悄悄开盘就可售罄的情形一去不复返。
虽然市场热力不足，但目前商品房售价没有出现降价现象。现阶段，项目运作资金不足的企业大多期望通过寻求合作的方式来解决，从资本运作的角度分析，通过降价销售来回收资本是众多开发商所不愿意见到的，房屋一旦降价，而市场状况和政策方面没有改善，不动产的变现能力是非常差的。目前的市场情况下，降价销售，购房者跌价预期会更严重，销售速度会更慢。从我们的调研来看，很多企业都表示，商品房销售已经进入强销期，下半年开发商将加大广告投放量，以期拉动市场回暖。另一方面，加快项目合作和转让的步伐，确保市场的持续发展。
二手房：成交持续萎缩
杭州市经济信息中心监测的八家中介信息显示，2004年上半年杭城二手房成交量呈现倒“v”字形，1月份的历史低谷经过2月的攀爬，到3月份好不容易升上去，4月份又开始不断往下掉（见附表1）。4月份以来，杭州市区二手房供应量逐步放大，而需求者的观望心理则逐日加重，成交量萎缩，供求比例发生逆转。目前，市场上二手房供应与需求的比例已经达到1.8∶1左右，供大于求的市场格局已经基本形成。近几个月的萧条也有部分来源于银行限制“老、小房源”贷款和提高部分房贷利率所致。
上半年杭城二手房的成交价格保持了稳定的小幅上涨，月涨幅在1%到5%左右，挂牌价格近两个月也出现了理性回归。从市场的联动效应来看，二手房由于没有资金链的压力，在新建商品房售价下跌之前，二手房价格是不可能下跌的。而且，部分受资金压力影响、急于脱手的卖房者，绝大多数已经在20%个人所得税刚刚推出时就抛出了。
房地产投资：增幅持续回落
从上半年杭州房地产投资的情况来看，宏观调控效果显现，4月份以来固定资产投资增幅持续呈现回落态势，其中房地产开发完成投资额6月环比大幅回落（见附表2）。2004年1-6月份全市全社会固定资产投资450.67亿元，比去年同期增长29.5%，房地产开发完成投资额110.34亿元，比去年期增长41.29%。
就目前杭州的房地产市场而言，如果宏观调控不再进一步加紧，那么近两年房地产投资增幅不会受到太大的影响。因为宏观调控对已立项及在建项目只会影响项目进度，投资额不可能减少；去年下半年至今出让的土地尚未立项的项目融资进度可能延缓，但是一般而言，项目肯定会开工上市的。目前土地又在放量，今年杭州的房地产投资额不会明显减少。
市场预测：短期暗淡，长期光明
基于目前的市场形势，各界议论纷纷、莫衷一是。通过调研，我们认为经过数年的高速发展之后，杭州房地产市场已经积累了一些不协调因素，市场内部早已经潜伏了市场调整的强烈冲动，调整是市场发展的必经阶段。目前的低迷状态可以说是宏观调控措施效果显现和市场自身调节需要的综合效应。
从现阶段的市场来看，推动市场长期持续发展和引发市场短期盘整的因素同时存在。形势虽不是一片看好，也没有一片暗淡。
从需求来看，各大银行纷纷推出提高按揭成数、调高按揭利率、对非本地购房者提高首付成数等措施，只是对消费者的消费信心、房价预期起了一定抑制作用，但对诸多支撑房价的根本因素未起到触动作用，对房价本身的影响在短期内还不会有太大体现。
从供应来看，金融紧缩政策加大了开发商的资金压力，住宅需求萎缩及价格上涨动力的削弱，会极大地降低开发商依靠住宅价格的快速上涨获得垄断性增值收益的预期。因而部分开发商会抛出囤积的房源或提前开盘来加快资金回笼，短期内将缓解市场供不应求的状况。但是从中长期来看，新金融政策抬高了开发门槛，开发商对后势预期谨慎，拿地热情下降，会导致未来3-5年内供应量的缩减。另一方面，短期内总量的扩大并不能改善结构错位问题，而此次市场盘整，会促使开发商在今后几年内根据市场需求开发产品，从而缓和结构性矛盾。
综合分析，我们认为下半年的市场形势是谨慎乐观的，但是短期内购房者和开发商对价格预期的转变，以及一些不确定因素可能会引起市场波动。
下半年由于已出让土地项目寻求合作、转让的情况会比较多，土地公开出让可能不再火爆，其成交价格也会有所变化。
新建商品房价格将保持在当前的水准，再次上涨的情况不会出现，下跌的可能性也很小，着重寻求销售量的突破。二手房成交价格将保持相对平稳的态势，成交量将随着市场的走势上下波动。
楼市发展不会像前几年那样没有区别地共同红火，不同区域、不同楼盘将出现价格上的分化老城区房价较为坚挺，但缺乏配套和人气的郊区楼盘比较危险。在目前宏观调控政策不再进一步紧缩的前提下，近两年房地产投资增幅不会受到太大的影响。宏观调控政策对不同企业的影响将很不一样，这是一次大浪淘沙式的洗礼，是一些企业的“终结者”，当然也是很多公司新的市场机遇，品牌、品质、资金实力将成为企业未来竞争的制胜法宝。

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