民事判决对房地产登记行政案件的影响

　　在房地产登记行政诉讼过程中，会遇到相关的生效民事判决已经作出的情形，民事判决或者确认房屋产权归属，或者确认合同的效力。由于房地产登记行为是对行政相对方民事权利的确认，因此，民事判决对行政案件的裁判存在着影响的可能。如何处理这二者之间的关系，是此类案件司法实践中的焦点问题。

  　　如下两个案例，因民事判决与行政诉讼的顺序不同，可导致不同的行政判决结果。王某、施某通过房产经纪公司的万某分别购买了汤某名下的两套房屋，并完成了产权的转移登记。在办理转移登记时，汤某都未到场，也未签署委托书，登记机关即为其办理了转移登记。后汤某分别提起行政诉讼，却将得到不同的判决结果。原因在于，施某作为购房人的案件，在作出行政判决前，相关的民事判决已经生效，而王某作为购房人的案件，民事判决却在行政判决之后。在汤某诉王某的房地产转移登记案件中，汤某作为出售方，既未亲自到房地产交易中心申请产权变更登记，又未委托代理人办理产权变更登记手续。房地局在未查明该节事实的情况下即向王某核发房地产权证，违反当地房地产登记条例的规定，故应判决撤销转移登记行为。而在汤某诉施某的房地产转移登记案件中，在行政诉讼之前，双方就买卖合同的效力已经进行过民事诉讼，且民事判决已经生效。民事判决中认定，汤某虽然未在合同上签字，但依据相应的事实，其委托万某出卖房屋系其真实意思表示，不影响该转让合同的有效性。在行政诉讼中，根据该生效民事判决，可认定转让该房屋给施某系汤某的真实意思。登记机关虽未对万某是否有代理权审核清楚，但登记行为未侵犯汤某的合法权益。因此，汤某现以其未在合同上签字、未到场申请转移登记为由，认为登记行为侵犯了其合法权益，要求撤销该行政行为，不应予以支持，应判决驳回汤某的诉讼请求。

  　　一、处理民事判决与行政案件裁判关系应考量的因素

  　　前述的两个案例，登记机关作出登记时的情形相同，但却因民事判决的原因可作出不同的判决，这是否矛盾？从行政行为合法性判断的角度来讲，确实存在矛盾，因为行政诉讼是对行政行为合法性进行审查，而合法性判断的时点是行政行为作出之时。但房地产登记行为不同于典型的行政行为，尚有其自身的特点。笔者认为，在处理二者的关系时，除了考虑行政诉讼是对行政行为的合法性进行审查，合法性判断的时点为行政行为作出之时这一因素外，还需考虑以下因素：第一，房地产登记制度的目的。房地产登记的作用主要在于公示，而非行政管理；第二，原房屋权利人的利益保护与民事交易中善意第三人的利益保护，二者之间的利益平衡问题。综合考量以上因素，才能妥当处理对登记机关的合法性评价与登记行为公示要求相矛盾的情形。前述案例的不同判决结果，正是综合考量以上因素的结果，从这个意义上讲，两个判决之间并不矛盾。

  　　二、民事判决与行政案件裁判的关系规则

  　　综合考虑以上几方面的因素，笔者认为，房地产登记行政案件中，民事判决与行政案件的裁判基本上可遵循以下关系规则：

  　　1．民事判决确认基础的民事合同有效，行政案件原则上判决驳回诉讼请求。

  　　在作为登记基础的合同已有生效民事判决确认合法有效的情况下，系争房屋由原权利人转移登记至现权利人，一般情形下系原权利人的真实意思，不会侵犯原权利人的合法权益。因此，在该情形下，即使登记机关未尽合法性审查义务，一般不宜判决撤销或者确认违法，而应判决驳回原权利人的诉讼请求。这种判决方式是对案件所涉各方的利益进行平衡的结果。虽然依据行政诉讼法的规定，主要证据不足的，或者违反法定程序的，应判决撤销。但从实践来看，行政诉讼法的这一规定过于绝对。登记行为所确认的权利状况，并不是依据登记机关的意思表示设定的。登记机关未尽到审查义务，很可能影响到当事人意思表示的真实性，但在民事判决已经确认基础合同有效，当事人意思表示真实的情形下，登记结论是正确的。这种情形下，原权利人的合法权益并未受侵犯，同时考虑到维护登记公示作用的稳定性，使第三人的合法权益不致因登记机关的原因受到无端的影响，也避免行政判决看起来与民事判决相矛盾，判决驳回诉讼请求是一种合适的选择。

  　　值得注意的是，在因赠与引起的转移登记案件中，情况有所不同，因为依据合同法规定，赠与合同可在交付前撤销，故赠与人是否实际办理赠与房屋的转移登记手续，是转移登记的关键，而赠与合同有效与赠与的实际履行没有必然的联系。所以，该类案件中即使有赠与合同有效的民事判决，也不能得出赠与人有将赠与房屋交付受赠人意思表示的结论。

  　　2．民事判决否定基础民事合同，行政判决原则上撤销登记行为。

  　　当民事判决确认合同无效、撤销合同或者解除合同的情形下，对登记行为如何处理？现行的登记规范对此种情形未有规定。我国不承认物权行为的无因性，因此，作为物权登记的基础法律关系被推翻，无论民事判决中对合同无效的后果、撤销合同的后果及解除合同的后果是否作了相应的裁判，登记行为都失去了存在的事实依据。此情形下，如何处理与登记行为合法性审查的关系？行政诉讼法规定的五种撤销缘由，都属行政机关作出行政行为时存在违法之处。从这个意义上讲，当登记机关尽到审查义务时，判决撤销缺乏法律依据，登记机关作出登记时证据充分，程序合法。可如果不撤销，登记行为现在存在的依据已不足。从民法相关规定及登记的公示作用考虑，原则上应撤销转移登记，以登记行为现在继续存在证据不足作为撤销理由。

  　　上述所讲的判决撤销登记，是以系争房屋尚登记在买受人名下且无其他权利负担作为前提的。当系争房屋已再转移登记到第三人名下时，原转移登记行为已不具备可撤销性。合同被确认无效、被撤销或者被解除的事实，对于判断是否撤销登记行为已无意义。而合同是否有效，本来对于判断登记机关登记行为的合法性就无意义，所以，此时行政裁判，可仅以登记机关是否尽到审查义务作为裁判标准，判决驳回诉讼请求或者确认登记行为违法。

  　　当系争房屋尚在买受人名下但房屋上设定了抵押权的，是否撤销转移登记行为？一种观点认为，由于系争房屋涉及善意第三人的利益，法院不可判决撤销转移登记行为，登记机构更不能主动撤销，以维护交易安全，保护善意抵押权人的利益；另一种观点认为，该情形下法院判决撤销转移登记没有问题，因为，抵押权设定后，无论房屋的所有权人是否变更，都不影响抵押权的实现。笔者同意第二种观点，设定在房屋上的抵押权，并不受房屋权利人变更的影响，法院判决撤销转移登记没有法律上的障碍。抵押权人相对于原房屋所有权人而言是善意第三人（除非被证明非善意），为了维护交易安全，保护善意第三人的权益，抵押权仍存在该房屋上，该抵押登记不能被撤销。法院判决撤销转移登记，并不影响抵押权人实现抵押权，因抵押权具有物上追及效力。对于原权利人而言，其在合同纠纷案件中可以其应返还的房屋价款清除抵押权。如果该价款不足以清除抵押权，其因抵押权人行使抵押权受到损害的，可向原权利人主张。

  　　3．不涉及基础民事合同效力的民事确权判决，对行政案件的裁判没有影响。

  　　解决房屋权属争议的民事判决对行政裁判的影响可分为两种情况：权属争议涉及登记的基础民事合同和权属争议不涉及登记的基础民事合同。权属争议涉及登记基础民事合同的，该民事确权判决是根据基础民事合同有效与否作出的，处理原则同前。

  　　反之，该民事确权的事实依据与登记的基础无关，该民事判决不需纳入裁判登记行为合法性的事实范畴。如果登记的现权利人为民事确权案件的一方，且与民事确权不一致，可告知当事人凭民事判决去办理变更登记。因为，房地产登记并不具有决定物权归属的效力。房地产登记簿上记载的权利人只是推定的权利人，真正的权利人和登记的权利人可能不一致，这种情形并不必然为法律所禁止。实践中这种情形也屡见不鲜，如夫妻关系存续期间共同出资购买房屋，只由夫或妻一人出面以自己的名义签订了购房合同，申请登记时也以一人的名义，在此情形下登记机关将房屋登记在一人名下。如果夫妻两人就该房屋进行确权诉讼，法院根据夫妻婚姻关系存续期间共同出资的事实，判决确认该房屋为夫妻共同财产。但确认夫妻共有财产的民事判决依据的事实与作为登记基础的买房合同没有关系，故不能以此判决为依据撤销登记行为。

李金刚