不可撤销行政行为之确认判决
杨某系A县房地产开发公司股东之一。2007年1月,杨某经与恋人王某商定,杨某将其从A县房地产开发公司分得的店面赠与王某,有关房屋办证手续由杨某负责。同年1月22日,杨某以王某的名义向A县房管局申请办证,房管局依法向王某颁发了产权证书。2007年2月,因杨某与王某闹矛盾,杨某单方向房管局申请注销了王某的店面产权,改将店面注册登记于自己名下,房管局为杨某办理了相关登记手续。2008年1月,杨某将该店面转卖给了不知情的胡某,并办理了产权过户登记手续。2008年3月,王某得知此事后至法院起诉,要求法院撤销房管局注销王某产权的行政行为,恢复王某产权证的合法有效性,并确认杨某为自己所办的产权证书无效。
[分歧]
本案如何处理,存在三种观点:
第一种观点认为,撤销房管局注销王某产权的行政行为,确认杨某改为自己所办产权证无效。杨某将店面赠与王某并为其办理了产权登记手续,杨某的赠与行为已然完成,此时王某系该店面的合法所有人。事后,杨某未征得王某同意,私自到房管局申请变更登记,房管局未经严格审查,在王某未到场、未签字认可也未授权的情况下,将王某的产权擅自注销,并将店面转注册于杨某名下,房管局注销及登记行为明显违反法定程序,应予撤销,本可同时判决被告重新作出具体行政行为,但因店面已由杨某卖给了不知情的胡某,并办理产权过户登记手续,胡某对该店面善意取得,如判决房管局重新作出具体行政行为已然丧失意义,故仅撤销房管局注销王某产权的行政行为,确认房管局将店面登记于杨某名下的行政行为无效,但不予恢复王某的产权。
第二种观点认为,撤销房管局注销王某产权行为,同时责令房管局采取补救措施,恢复王某的产权。对于撤销房管局注销王某产权行为的理由同第一种观点,同时杨某的行为已严重侵害了王某的合法权益,现因争议店面已由第三人善意取得,如果不责令房管局采取补救措施,恢复王某的产权,则不利于王某向杨某主张赔偿,从而不利于保护被侵权人的合法利益。
第三种观点认为,应当判决确认房管局将王某产权变更为杨某的登记行为无效。房管局注销王某产权,为杨某办理注册登记行为实际上实施的就是变更产权登记行政行为,由于房管局违反法定程序变更,被诉具体行政行为应无效,加之争议店面产权已由第三人善意取得,恢复王某的产权已无实际意义,故应适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(三)项的规定,适用确认判决,确认被诉具体行政行为依法无效。
笔者同意第三种观点。
[评析]
本案中要解决的法律问题主要有两个。一是本案的处理应适用何种判决,二是胡某的行为是否属善意取得。
被诉具体行政行为违法,通常的理解是应当撤销,但《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款规定,人民法院认为被诉具体行政行为违法,但不具有可撤销内容或者具体行政行为依法不成立或者无效的,都应当作出确认被诉具体行政行为违法或无效的判决。
事实上,本案房管局注销王某的产权登记与为杨某的注册登记行为,实施的就是一个变更产权登记行为,房管局未经店面合法所有人王某同意即擅自变更产权归杨某,明显违法且明显超越行政主体职权,应属无效行政行为。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(三)项的规定,应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。同时依照我国物权法第一百零六条第(一)项的规定,受让人受让该不动产或者动产时是善意的,受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案胡某受让店面时对房产的产权瑕疵完全不知情,且经公平交易受让了房产,属于善意取得。如果判决撤销房管局的变更产权登记行政行为,恢复王某的合法产权,则违反了物权法的规定,侵害了胡某的合法权益。也就是说,此时该店面的最后权属登记既成事实,被诉具体行政行为虽然明显违法,但不具有可撤销内容,依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第(二)项的规定,亦应当作出确认被诉具体行政行为无效的判决。
黄小红 何仕元
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