不动产买卖合同的风险负担

    动产买卖适用交付原则自无疑义，因不动产物权变动以登记为公示办法，对不动产买卖的风险负担是否适用交付原则，尚存争议。一种观点认为，在不动产买卖中，风险负担应以登记或交付先发生的行为为准，即“登记在先主义”或“交付在先主义”。但该说在不动产双重买卖的适用上存在不可回避的困惑。比如出卖人将不动产先行交付于先买受人，此后又就该不动产与后买受人办理了所有权登记，此时的风险负担因既牵涉实际交付又包含所有权变更，且与先后买受人利益相连，先买受人有交付在先之抗辩理由，后买受人有登记在先之权利，“登记在先主义”、“交付在先主义”实难权衡。另一种观点以为，不动产之物权变动虽与动产各异，但风险负担与物权变动并无关联。风险责任的分担以便与行使占有、使用、收益、处分权能及履行管理、照顾职责为据，因此不动产买卖的风险负担仍应以交付为分界点。

    笔者以为后一种观点较为妥当。交付主义之所以能够取代所有人主义，其原因在于风险移转是一个现实的问题，而所有权的移转则是一个抽象的、不可捉摸的甚至是难以证明的问题。因此，以所有权的移转来决定风险移转实不足取。标的物所有权的移转并无特定的外部表征，从而使得标的物毁损、灭失的风险负担，在实践中难以认定，引致诸多困惑。更为重要的是，标的物占有人比所有人具有更大的便利和可能去维护财产安全。风险多由自然灾害等意外事件产生，惟有直接占有、支配的实际占有人方能完整地行使善良管理人之责，以避免损害之发生。比如在保留所有权的房屋分期付款买卖中，债务人一般在交易之初就占有房屋，并对房屋享有使用收益权及所有权的期待权，若仍由所有人负担标的物毁损、灭失的风险，有失公平。因此，以交付作为确定风险转移的界限更具合理性。我国合同法一百四十二条对风险转移的规范也未区分动产与不动产，均以交付为判断风险转移的标准。最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条也明确规定，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。

高 翔