调解协议合法 房屋买卖关系成立——从不动产善意取得制度析房屋买卖合同效力

2001年5月5日，被告赵某因资金周转困难向原告钱某借款55000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能偿还，遂向法院起诉。在案件审理过程中，经法院主持调解，被告赵某表示没有现金，但是有住房一套，并出示了仅有其本人名字的房屋产权证书，表示同意以房抵款。原、被告双方在法院主持下，自愿达成如下调解协议：被告欠原告借款55000元，被告自愿以其所有的住房一套作价抵给原告偿还此借款，剩余房款30000元，由原告返还给被告，具体作价由双方当事人另行签订房屋买卖协议。后原、被告签订了房屋买卖协议并交付了房屋。 被告的妻子姚某长期在外打工，对被告出售房屋一事一无所知。发现房屋被丈夫私自卖出后，姚某认为房屋是在婚后共同出资购买的，应属于夫妻共同财产，遂带着结婚证、购房合同、共同出资的证据，向法院审判监督庭申请再审，认为：原审被告赵某在原审调解中将不具有独立产权共有房屋用于抵偿债务，侵犯了家庭其他成员的合法权益。因此，原审调解协议内容违法，要求法院依法予以撤销。 在再审过程中，合议庭经过慎重考虑认为： 虽然事实上被告并非房屋的唯一所有权人，其无权单独处分该房屋。但是被告赵某在与原告钱某达成房屋买卖协议时，原告钱某为善意且无过失。原告钱某凭被告出示的房屋所有权证，有理由相信被告赵某系该房屋的唯一所有权人，亦有理由相信其有权出卖该房屋，故从保护善意第三人利益的角度出发，应确认签订的房屋买卖合同有效。至于因出卖房屋而给被告妻子姚某带来的损失，姚某可另行起诉要求被告赵某予以赔偿。故被告妻子姚某的再审请求不能成立，应依法予以驳回。

    该案的判决结果即是善意取得制度的具体运用。善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日尔曼法为契机演绎发展而成的。在传统的善意取得理论中，善意取得的财产仅限于动产。我国《物权法》第一百零六条规定在不动产或动产转让领域均可适用善意取得制度，从而最大限度的保护善意第三人的利益。这是我国物权法制度的特色。

    善意取得制度是基于对善意第三人利益和交易安全之保护所作出的一项重要法律制度，该制度的适用使善意第三人依法直接取得物之所有权，而使物之原所有人丧失所有权。善意取得制度，王利明先生主张五要件说：1、 受让人取得财产时出于善意； 2、 转让人必须为无权处分财产的人； 3、 转让的财产必须是法律允许流转的；4、 善意取得的财产必须是法律允许流转的财产；5、  受让人必须通过交换而取得的财产即支付对价。本案实质为部分共有人单独处分共有财产发生的争议。被告赵某虽无权单独出卖与其家庭成员共有的房屋，但原告钱某并不知道内情，且支付了价款，应适用善意取得制度。本案确认房屋买卖协议有效，原告钱某可以取得房屋所有权，具体理由在《物权法》颁布前可从两个方面阐述： 1、从不动产登记公信力的角度看。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定。即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。善意取得便是以登记公信力为其理论基础的。本案中被告赵某虽实际上不单独享有房屋的所有权，但在房管部门核发的房产证上，其为唯一所有权人。鉴于房产证的公信力，原告钱某有理由确信被告赵某为房屋的所有权人而与之订立房屋买卖合同，该买卖合同应为有效。 2、从司法解释角度看。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，主要就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。由此可看出，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。

    2007年10月1日《物权法》施行后该案的处理有了明文规定。即《物权法》第一百零六条规定：无处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。      在市场经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为真正的权利人进行调查很难做到，即使可能的话，那征信成本也相当高昂，由此就会在一定程度上阻碍不动产的流通，使得经济发展受阻。因此，从鼓励不动产交易，维护不动产交易安全的角度上看，采取和适用不动产善意取得制度是《物权法》前瞻性的具体体现之一。

作者：湘东区人民法院 李希权