如何选择适用违约金或定金

赵某于２００３年１０月从一家房地产商处购得一套商品房，双方签订了合同，合同约定今年４月份正式交付住房，如一方违约应按房价的３０％支付对方违约金。赵在签订合同时按约支付了２万元定金。２００４年４月初，赵找到该房地产商要求过户房子，结果那套房子已售给别人了。对房地产商的违约，赵某该如何要求赔偿呢？

    合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而担保法第八十九条规定：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。同时合同法第一百一十六条还规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约或者定金条款。

    根据合同法与担保法的规定，笔者认为，选择以定金或者违约金作为赔偿请求标准时，应以非违约方的最大收益为准。

    关于定金的数额问题，我国法律有明确的规定。担保法第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的２０％。至于违约金的数额，法律并没有严格的规定，一般由当事人自愿商定，所以当定金符合法律规定时就可以选择以双倍返还定金；而如果违约金高于定金的２倍时，选择要求对方承担违约责任就较符合自身的利益。因此，对于赵某来讲，如果房款的３０％高于定金２倍即４万元，他就应选择请求对方承担违约责任，否则，请求对方承担定金责任更为有利。

    但同时根据合同法第一百一十四条的规定，双方约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；双方约定的违约金过分高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

刘国禹 单朝民