优先购买权有关问题的探讨

    甲公司拖欠货款，将两间房屋抵偿给乙银行（未办理房屋转让登记）。乙银行将房屋租赁给丙使用，租赁期内乙银行委托拍卖行出售该房屋，并称事前曾派员与丙商议房价未果，丙予以否认。丁拍得此房，并从甲公司名下办理了房屋过户登记手续。现丙诉至法院，要求宣告房屋买卖合同无效，判决以同等价格将房屋卖给丙。

    [分歧]

    就该案如何处理，形成两种意见。第一种意见认为，应驳回丙的诉讼请求。理由有二：其一,甲公司将房屋抵偿给乙银行的行为，因其没有办理房屋转让登记，根据法律规定，乙银行并没有取得该房屋产权，因此乙银行无权出租，乙银行与丙的租赁合同无效，丙也就不享有优先购买权。其二,丁通过拍卖取得此房，并已办理了房屋过户登记手续。从维护交易安全和法律关系稳定的角度考虑也应驳回丙的诉讼请求。第二种意见认为：如果丙的优先购买权没有得到充分保障，则其诉讼请求可予支持；如果已得到保障，则应驳回其诉讼请求。

    [评析]

    一、乙银行与丙的租赁合同及乙银行的委托拍卖行为是否有效

    笔者认为：乙银行虽然不是该房屋法律意义上的产权人但其作为实际产权人或占有人，乙银行与丙的租赁合同应为有效。因为乙不会同意由甲来出租该房屋，如果也不允许乙出租，显然会造成社会资源浪费。在甲公司没有异议并积极提供协助的情况下，乙银行的委托拍卖行为也应为有效，因为这有利于减少交易环节和降低交易成本。

    二、丙的优先购买权是否得到充分保障

    乙银行委托拍卖前派员与丙商议房价是否就意味着丙的优先购买权已得到保障呢？笔者认为要看乙银行与丙协商的程度，如果乙银行在合理期限内已给出合理、明确的交易价格，而丙不愿购买，则其已放弃行使优先购买权；如果双方协商的相当模糊，则丙也无法行使优先购买权。再进一步看，在拍卖程序中乙银行是否已通知丙参加竞拍。如已通知而丙没有参加，或虽参加竞拍但不愿以竞拍最高价格的同等条件购买该房，则也视其放弃优先购买权。因此如果乙银行没有证据证实其已保障丙优先购买前的行使而丙放弃，则丙的诉讼请求有法律依据。

    三、如果丙的优先购买权没有得到保障，应如何处理

    这其实是我们从事民事审判的法官经常遇到的利益衡量与价值取向的问题。房屋租赁人优先购买前的立法意图有二：其一,为了减少纠纷，降低交易成本，同时也便于房屋的占有、管理和使用，以发挥其最大效用。在出租人出卖租赁房屋时，只有实际占有租赁房屋的人 才能有效的将所有权与使用权结合在一起，充分发挥房屋的最大效用。其二,是基于社会公平照顾弱者，使无房的人有房居住等立法政策的考虑。同时，这个案件我们也要考虑到要保护交易相对人的合法权益，这其实也就是要保护整个社会的交易秩序、交易安全和法律关系的相对稳定。因此，如果法官侧重于保护物的利用，发挥物的效能，则会支持丙的诉求；如果从保护安全和法律关系相对稳定的角度来考虑，则会驳回丙的诉求。

    四、如果法官侧重于保护丙的优先购买权，那么在宣告房屋买卖合同无效的同时，是否应判决乙以同等价格将房屋卖给丙

    笔者认为：如果我们更侧重于保护丙的优先购买权，那么我们可以宣告乙银行与丁的房屋买卖行为无效，但不应判决乙以同等价格将房屋卖给丙。因为这样判决等同于强制缔约。这种置所有权人的意思于不顾，而过分强调保护优先购买权的做法是不可取的。所有权作为一种绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，这种缔约自由的权利应得到尊重。如果出卖人不惜以侵权为代价也不愿将房屋卖给承租人，定当有其原因，此时法院强迫双方缔约可能会加深双方的矛盾，造成社会不安定因素。

    当然，从比较务实的角度考虑，笔者还是同意第一种意见，因为这样判决既使案件处理得以简化,又使可能出现的执行问题得以避免。

作者：固镇县法院 靳飞