谈物权法上不动产善意取得的构成

 说起善意取得，很多人首先想到的是动产的善意取得，而且普遍认为，善意取得制度只对动产适用，对于不动产却不能够适用善意取得制度，因为不动产物权是以登记为其公示方法，交易中不至误认登记人为所有人，故不存在善意取得之问题。其实不然，比如共同共有的财产只登记一个人名下的情况常有。登记人并不一定享有对不动产的完全所有权，而基于对登记公信力的信赖，交易中完全有可能相信没有完全所有权的登记人有权处分不动产。如果此时不动产不适用善意取得的话，对于信赖了登记公信力的买方来说就极为不利。因此不动产的善意取得，在我国《物权法》第106条作出了明确的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定的除外……”。所谓法律另有规定，就包括善意取得。下面通过一个案例来阐述我国《物权法》上关于不动产善意取得制度方面的规定。 

   甲将产权办理在自己名下的夫妻共同住房出售给丙，并办理了过户登记。现甲妻以甲对房屋无单独处分的权利为由主张合同无效，而丙则以善意取得提出抗辩，在这个典型的案例中，丙是否构成善意取得应该从以下五个方面去分析。 

    一、善意取得不动产的基础应是信赖公示原则。 

    所谓信赖公示，是买受人基于信任产权登记等具有公信力的证明，而认定卖方对该不动产具有完全的所有权，不存在无权处分的情况。这是不动产善意取得和动产善意取得的区别所在，动产善意取得可以基于卖方对物的占有，而不动产善意取得则必须基于产权登记的公信力。如果没有具有公信力的登记存在，那么买方的取得行为就不能成为善意取得。上例中房屋产权登记假如在夫妻双方的名下，买方在没有取得夫妻双方明确表示同意转让的情况下，信赖了其中一方的承诺而形成的转让合同，则不适用善意取得，因为其信赖的基础并不是产权登记上的公信力，而是卖方的个人承诺。上例中，房屋产权是办理在甲一个人的名下，依据公信信赖原则，丙完全有理由相信甲对房屋的完全处分权。 

    二、名义登记人实施的是无权处分的行为。 

    名义上的登记人实际上并不享有或是完全享有不动产的物权，其是在无权处分的情况下对财产进行了处分。如果登记人完全享有财产的处分权，该处分权并不存在瑕疵的情况下，对财产进行处分，第三人就不存在是否善意的问题。如在“一房二卖”的情况之下，第一份合同签订后没有办理过户手续，而第二份合同则办理了过户手续，第二份合同的买方对房屋的所有权取得并不是基于其是否善意取得，而是基于过户登记的公信力。第一份合同成立但因为没有办理过户登记，并没有发生物权转让的效力。即使第二份合同的买方在订立合同时知道第一份合同的存在，其和卖家的房屋买卖也因为办理了过户登记而取得房屋所有权。此时第一份合同的买家只能主张卖家的违约责任，而不能以第二份合同的买家不构成善意取得主张撤销第二份合同。因为不动产卖家在有完全的处分权时，只要是买卖双方真实意思表示，并办理了过户登记，转让行为即为有效，而不考虑后手买家是否善意。因此，只有在名义登记人实施的是无权处分的情况下，才会有善意取得的存在。 

    三、支付合理的对价 

    第三人取得不动产构成善意取得，需要支付和不动产价值大体相当的合理对价。没有支付对价或者是支付明显低于不动产价值的对价均不能构成善意取得。因为善意取得制度的立法本意就是保护自由交易的安全，如果交易本身就存在着不合理、不公平，在权利义务上不对等，那么善意取得制度保护交易安全的初衷就无从说起。因此，支付合理的对价构成善意取得的要件之一。正因为这个要件，所以赠与行为不存在善意取得的问题，在无权赠与的情况下，所有人有权利对取得人行使物上请求权。 

    四、取得行为属于善意。 

    善意取得，顾名思义要求取得人是善意。即不知道名义登记人是无权处分人，只要取得人不知道名义登记人的处分行为存在瑕疵，而该瑕疵又无法通过表面特征被人所知晓，那么基于对登记公信力信赖，在自愿协商达成协议，并支付对价之后，取得了不动产，即可认为是善意。反之，如果取得人在交易之前已经知道或者是应当知道该名义登记人没有完全的财产处分权而与之交易，则构成恶意。 

    五、进行了产权变更登记。 

    作为不动产交易的成立要件，进行产权变更登记，即过户登记是第三人取得所有权的必要要件。登记解决的不是善意问题，而是取得的问题。不进行产权变更登记，就还没有取得不动产的所有权。自然就不能构成善意取得。所有权人完全可以向其主张物上请求权。因此，进行产权变更登记是完成善意取得的最后一个要件。 

    综上所述，依据《物权法》第106条之规定，认定取得人对不动产的取得是否构成善意取得，必须要从以上五个方面去衡量，也只有把握了不动产善意取得制度的构成，才能更好的理解物权法上关于物权变动的理论和规定。

作者：德兴市法院 余令先