浅谈物权法之不动产善意取得制度
一、不动产善意取得的概念和涵义
《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点：
（一）标的物必须是不动产
不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。
（二）让与人须为无不动产处分权人
无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处分行为。如果有偿交易行为中的受让人是善意的，无权处分的合同仍然有效，受让人可以基于善意取得制度取得标的物的所有权。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。这种法律上的处分主要是指通过买卖、设定抵押等使所有权发生转让。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的不动产不享有所有权而将该财产出让给他人；二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人；三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理的情况下，也有可能发生无权处分的情况。
（三）受让人须通过有偿的法律行为而取得不动产的所有权。
善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而惟有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的财产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得不动产的，则不能产生善意取得的效力。物权法规定善意取得的行为是转让，是一种有偿交易。取得财产的受让人应当支付了一定的代价，这是不动产善意取得制度的前提，无偿取得不宜适用善意取得制度。适用善意取得制度，还必须具备法律行为的其它一切生效要件。如该交易行为本身无效或可撤销，则不能发生善意取得。不动产的买卖必须具有一般不动产买卖的形式要件，即必须缔结不动产买卖合同、进行过户登记。只有履行完登记手续的善意取得，才可以取得所有权。在这里的登记使用相当于动产的交付。
（四）受让人受让不动产时须为善意
根据善意取得制度，不动产的受让人在取得财产时应为善意。如果让与人为善意，而受让人为恶意，或双方都为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。确定受让人是否具有善意，应当从当事人从事交易时的客观情况来判断。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。
二、我国不动产善意取得制度基础
我国民法通则没有不动产善意取得的规定，但司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
三、不动产善意取得的理论基础
不动产物权善意取得制度建立的法理基础是物权公示原则与不动产登记的公信力，由于信赖不动产登记而取得的物权受法律保护。
物权公示原则是物权法的基本原则之一。不动产物权善意取得制度的法理基础正是物权公示原则，而物权公示，其最根本的作用是给物权的各种变动提供有公信力的法律基础。
（一）物权公示原则
因为物权的本来属性就是对物的支配权。物权作为支配权的这种属性使得物权公示原则成为必要。而这种支配权必须也应当依一种公开可见的方式表现出来，使得人们从这种表现方式得知某物上物权的存在。所谓物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权的变动效力的原则。物权公示原则在适用上有一定的限制，其仅适用于依法律行为发生的物权变动，而因法律的直接规定（如继承）、事实行为、取得时效而发生的物权变动，则不适用公示原则。物权公示的效力有：
（1）物权转让效力。在依法律行为发生的物权变动中，即不登记物权变动不生效，物权公示对物权变动起决定性作用。
（2）权利正确性推定效力。法律以登记的权利人为正确的权利人，以登记的权利为正确的权利。此即为不动产登记的法律推定，这种做法使得土地登记更可信赖。本条正是为那些出于对土地登记的信赖而决定自己行为的人提供了保护。
（3）善意取得效力。也称其为“从无权利人处取得”制度。物权法确定了从无权利人处善意取得的可能性和有效性，但此种取得必须依据一个外部的标记，这个标记在动产物权中是占有，在不动产物权中就是土地登记簿之登记状态。如果这种外部标记所反映的与真实的法律关系不一致时，则事态的发展就不应不利于那些信赖占有以及不动产登记状态的人。不动产登记是以国家信誉作担保，第三人因信赖登记而能发生不动产物权的善意取得。物权法以物权公示原则为基础确立了不动产登记的公信力及登记权利的正确性推定的法律规则，使得第三人能通过法律行为从无权利人处善意取得不动产物权。
（二）不动产登记的公信力
所谓公信力，即法律对第三人依据不动产登记簿的记载所表述的不动产物权的内容而取得的该项权利予以强制保护，使其免受任何人追夺的强制力。不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。已登记的才能产生公信力，才会发生善意取得的问题，而对未进行登记的不动产，不存在登记公信力原则问题。
1.登记的公信力在物公法上的确认
物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记” ，第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”依据《城市房地产管理法》第五十九条规定及建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条和第四条的规定，我国不动产登记公信公示是法定制度。而且，《城市房屋权属登记管理办法》第五条又规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”登记管理机关的登记是当事人进行不动产转让、抵押等行为的惟一合法凭证，不动产交易的安全性和可靠性是由国家信用作为保障的，即便房屋所有权的实际状态与登记情况有所不同，也以登记的情况为准，当事人在对房屋进行所有权处置时只能依据房地产登记管理部门的登记来判断房屋的权属，行政机关作出登记的注销、变更等等行为就会影响到信赖不动产登记的当事人的利益。以上条款确立了不动产物权公示方法是以不动产物权登记为要件，从而确定其公信力。这种公信力的载体是不动产登记簿，不动产登记簿所具有的公信力，在依法律行为方式进行的不动产物权的变动中，第三人登记簿的内容，其信赖受法律保护，能够正确的取得物权。在登记和真实的法律关系不一致的情形下，“权利表象取代权利本身”。正是因为登记这种权利外观足以代表权利本身，善意取得制度才得以确立。
2.不动产登记公信力所保护的权利
对善意相信不动产登记簿正确的保护仅限于通过法律行为进行的处分，如受让房屋所有权，设定抵押权等。由于不动产登记制度的建立和不断完备，不动产的登记由官方统一进行，使不动产登记簿上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其概然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形远较动产为少，因而具有更高的概然性，从而更具有公信力。因此，善意第三人因信赖不动产登记簿的记载而与登记名义人为交易时，即使存在登记与本权分离的情形，善意第三人亦可获其利益，除非有他人向登记机关提出异议并已记载于登记簿上的情形。
四、确立不动产善意取得制度的必要性
规定善意取得制度的根本目的是维护交易安全和市场的正常交易秩序，保护善意第三人的合法权益。善意取得是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场上出售的商品逐一查清。如果受让人善意取得财产以后，根据转让人的无权处分行为使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产权属和财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还。此时，虽然保护了真实所有人的利益，但由此损害的不止是一个善意第三人的经济利益，更重要的是动摇了他对市场交易安全的信心，进而影响交易秩序的稳定。在一个以交易维系的社会里，法律应牺牲静态安全，去换取交易秩序和交易信心。因此，保护善意第三人利益已成为市场经济社会物权变动时应遵循的一般原则。善意取得制度是通过限制财产所有权人的追及权和一定程度上牺牲所有人的利益来实现维护商品交换的安全和良好秩序的目的。据此，不动产进行买卖同样需要保护其交易安全和交易秩序，故应当适用善意取得制度。在市场经济日臻发展完善的社会背景下，不动产的交易将越来越频繁，是立足于全方位保护所有权的利益，还是在兼顾所有人权利的前提下，给予交易安全和交易秩序以及善意第三人充分保护。笔者认为，如果一味保护不动产所有人的利益，将会加大不动产的交易成本和信用成本，一定程度上阻碍不动产的流通。事实上，善意取得制度也正是顺应商品时代发展的潮流而作出回应，越来越多的国家将扩大善意取得制度的适用范围，不但适用不动产，而且提出了债权是否也应适用善意取得制度。由于我国不动产登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也需改进，因此我国不动产登记中的错误在所难免；另外我国的市场经济建设刚刚起步，交易安全对我国市场经济的发展是极为重要的。为了真正确立不动产登记的公信力、保护不动产交易的安全，在我国的物权法立法中确立不动产善意取得制度是很有必要的。
五、适用不动产善意取得的几种情形
不动产善意取得只适用于已进行登记，产生于瑕疵登记和登记部门的违法行为。具体有以下几种适用情况：
1、瑕疵登记
（1）登记机关的错误登记。于不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。如误将甲登记为乙。
（2）当事人隐瞒实情。
（3）当事人非真实意思表示。物权人将物权转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力，就应消除物权变动的后果，进行更正登记，恢复原物权人所应有的法律地位，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。
2、登记部门的违法行为
由于登记部门的单方或与当事人一方串通而侵害其他权利人的权益而故意将原登记没有错误的不动产非法地转让给第三人。这种情况应当由登记部门承担责任，但对善意第三人应当保护其所有权。
五、不动产善意取得后的法律后果
不动产善意取得的法律后果，是指不动产善意取得构成要件具备时在三方当事人，即原所有人、让与人和受让人之间产生的法律结果。
（一）让与人与受让人之间发生实质的不动产转移
基于善意取得制度，受让人取得让与人通过交易转让的不动产的所有权。让与人和受让人应履行所有权转移的权利和义务。受让人应支付价款，让与人应协助将交易财产的所有权移转于受让人并办理不动产产权过户登记手续。让与人不得再依自己无处分权或依所有权人追索或索赔，而请求受让人返还财产。
（二）原所有人与受让人不存在法律上的纠纷
不动产善意取得一旦具备前述的构成要件，受让人即取得不动产所有权。由于受让人系基于善意聚是制度而取得他人不动产的所有权，其受利益具有法律上的原因，故不构成不当得利。同时，受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的，因此也不构成侵权行为，故原所有权不得向善意受让人主张所有物追还请求权或不当得利返还请求权。
（三）原所有权人与让与人构成债权纠纷
由于原权利人因善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任。具体来说，第一，合同责任。如果原权利人与转让人之间事先存在着租赁、保管等合同关系，而转让人擅自处分原权利人的财产，则原权利人可以以违约为由，请求其承担违约责任。第二，侵权责任。转让人对原权利人的标的物不享有处分权，而仍然将该标的物转让给他人，在此情况下，将构成对原权利人财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。如果转让人和原权利人之间事先存在合同关系，在此情况下，转让人的行为将发生责任的竞合，即其无权处分行为即构成其与原权利人之间合同的违反，又构成侵权行为。原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。第三，不当得利返还责任。如果转让人与第三人之间发生的是一种有偿的合同关系，转让人做出的是一种有偿的处分行为，并因此而获得一定的利益，则原权利人有权请求转让人返还不当得利。但这种不当得利的请求权与侵权责任的请求权也可能发生一种竞合现象，原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。
江西省武宁县人民法院：邹子路
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