职工福利分房应受法律保护

    起诉人：陈XX，男，28岁，德正公司职工?

           赵XX，女，25岁，德正公司职工。?

           宋XX，男，31岁，原德正公司职工。

    起诉人诉称，我们是××局调派到××师事务所的在编正式职工，根据国家政策规定，各会计（审计）师事务所务必于1999年12月31日前与其主管部门脱钩。××局与××师事务所，为如期完成脱钩改制任务，双方协议为在职职工解决好遗留问题。因此，部分职工以德正公司（当时暂用名）的名义，与××局及××局签订了协议，以福利分房价格，购得了15套住房。每名职工房款3万元左右，通过市审计师事务所于1999年9月交给了××局。15名职工按照各自的工作条件制定了分房标准，把15套房子也具体分到个人，即每个职工所买房子已经特定化，只是等原住户腾出后交付。?

    2000年1月，德正公司更换法定代表人，由于三起诉人持反对态度，便遭到德正公司的报复，德正公司找到××局，要求为三起诉人退房，同时对起诉人以在德正公司内的简易住房被停水、停电、停气并罚款相威胁，要求其迁出。三起诉人多次到××局索要购房钥匙未果。为此双方发生纠纷，三起诉人诉至法院，请求被告德正公司、被告××局交出钥匙，并出具办理房产证的手续。?

【审判】?

    区人民法院收到三起诉人的诉状之后，经审查认为，三起诉人与被告××局、德正公司之间的纠纷是因××局与××事务所脱钩改制引起的房产纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第112条、《最高人民法院〈关于房地产案件受理问题的通知〉》第3条的规定，裁定如下：对三起诉人的起诉，本院不予受理。?

    一审裁定后，三起诉人不服，依法向市中级人民法院提起上诉。市中级人民法院裁定维持一审结果。?

【评析】?

    本案是一起损害他人住房权利的案件。对该类案件法院内部对是否受理有不同意见，有的主张应予受理，有的主张不予受理，本案采纳了后一观点。引用的法律依据是1992年11月25日，最高人民法院"法发（1992）38号解释"，《关于房地产案件受理问题的通知》第3条即"凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整的划拔、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，告知其找有关部门申请解决。"本案三起诉人与二单位的房产纠纷，是因机构撤并引起、也属于单位内部建房、分房等引起的占房纠纷，因此法院依法作出了不予受理的裁定。但笔者认为，对因机构撤并引起的单位与职工之间的房地产纠纷，应分类对待，具体案情具体分析，以使案件得以正确处理。如果认为纠纷的一方是职工，一方是单位，就一律认定为单位内部房地产纠纷，机械地适用"法发（1992）38号解释"，不利于维护职工合法权益，不利于维护社会正义，不利于维护社会稳定。判断一起纠纷是否属于民事诉讼范围，主要有两个标准，一看纠纷的双方当事人是否是平等主体，再看纠纷的实质内容是否是因人身关系和财产关系而引发的民事权益纠纷。《民法通则》第2条规定，民法是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。《民事诉讼法》第3条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间财产关系和人身关系提起的诉讼。判断单位与职工之间的房地产纠纷是否属于法院受理的范围，对"法发（1992）第38号解释"必须根据《民法通则》和《民事诉讼法》的立法精神和基本原则予以正确理解和适用。根据以上原则和标准，笔者认为，法院受理本案，更合乎法律的宗旨。其理由如下：?

    一、从起诉人与××局之间是否具有平等关系来看

    改制前，起诉人是××局的职工，在工作关系中存在着管理与被管理的关系，主体地位是不平等的。但在协议买卖福利住房方面，已转化为买卖关系中的平等主体。职工购买的是房屋的所有权，如同购买其他商品所有权一样，双方处在平等的地位，被告代表国家向职工出售房屋，职工作为民事法律主体向国家购买房屋。福利住房的购买价格低，是考虑了职工应享有的福利因素，福利是起诉人作为原国家正式职工，依法、依政策应该享受到待遇，不是国家恩赐给职工的，而是职工作为其与国家多年的劳动关系依法应当得到的，最终是属于职工本人所有的。在买卖房屋关系中既然作为一定价值计算在价格之中，福利价值之外的价值已用货币形式支付给被告。因此，作为职工得到房屋所付出的价值与房屋的交换价值是等价的，是符合普通的民事买卖关系特征的，双方的民事法律地位是平等的。

    二、从起诉人与被告之间的纠纷是否属财产关系看?

    双方因买卖房屋发生纠纷，很明显属财产关系纠纷，理由不再赘述。

    三、从是否成立买卖房屋合同方面讲?

   《中华人民共和国合同法》规定，当事人订立合同，采取要约、承诺的方式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。由于是事务所改制，职工面临要脱离国家机关，改变国家机关工作人员身份的不利境地，职工提出要按福利房价购买住房，在××局有住房并能为职工解决的情况下，职工以德正公司的名义与××局、××局签订了购房协议并加盖了公章，××局也收受了房款，双方买卖关系不仅确定下来，而且起诉人已经履行完毕。很明显，双方已经成立了买卖房屋合同。依法成立的合同，应受到法律的保护。?

    四、从职工买到房子的时间上看?

    职工买到房子时，是在其事务所正式脱钩之前。当时，所有的职工还具备国家机关工作人员的身份，符合国家职工福利分房的条件、标准。至于改制后的职工，虽然不具备国家机关工作人员身份，但对于已经买到手的房子，应该不受影响，况且所买到房子，也是职工支持改制提出的要求。卖方因迟延交房，致使买方办完脱钩手续后还没有得到房子，而卖方再以买方不具备分房条件拒绝交房，这种用自己的过错去惩罚他人的做法，更是严重违反民事责任归原则的，是法律所不允许的。

    五、从××局是否有权收回房屋来讲?

    起诉人已经与被告签订了房屋买卖合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，任何一方不得擅自解除。不能因为有福利因素，就认为被告有单方解除权。属于职工的合法财产（福利）不是被告想给就给，想不给就不给的，一切应依法进行。第一点中已经阐明，房屋价格比市场价格低，并不否认双方是等价的买卖关系，购房合同已经成立且已部分履行。因此，被告不但没有权利收回房屋，而且有义务交付房屋，履行协议。

    六、从德正公司是否有权退房来讲?

    本购房协议尽管是由单位（暂用名：德正公司）与××局签订，但就其实质，购房主体应是事务所的职工。因为职工是购房的实际受益者，房子的价格也是按每个职工的工龄、职务等条件确定的，很明显买方是职工。德正公司在协议上签字，作为单位是不具备福利分房的条件的，只是职工的代理人而已。因此，后来的德正公司法人代表是无权放弃所购房屋的。退一步讲，既便德正公司是合同主体，职工是受益的第三人，那么德正公司与××局的行为，明显符合《合同法》第52条第1款第（2）"恶意串通、损害国家、集体、第三人利益"的行为，也是无效的。职工的合法权益，应受法律保护。?

    七、法院如果不予受理，从后果上看?

    本案法院如果不予受理，三起诉人的合法权益很能难实现。最终会造成这样一种事实，单位改制前主管局作出的承诺，有关领导可以随意不负责任地违背，损害职工的重大合法权益，使本来就处于弱势的改制职工，再得不到公正司法的救济，对个人、社会、国家都无公平正义可言。?

    综上，应该正确理解最高人民法院"法发（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》"第3条的精神实质，对其作出限缩性解释。对因机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷中，凡是属于职工、单位已经平等协商达成协议后，又出现一方反悔性质的纠纷，法院就应当受理。

    注：本案尽管法院没有受理，但二审法院及时向有关部门发出了保护职工利益的司法建议书，引起了该部门的重视。在有关部门的关心下，三职工的合法利益最终得到了维护。?

    作者单位：东营市中级人民法院?                        

作者：宋继业