杨某诉刘某等排除妨害纠纷案

【关键字】排除妨害 无权代理

【案情简介】

原告：杨某

被告：刘某、冯某

原告系上海市南汇区周浦镇某某路159弄1幢2号202室房屋的产权人，2004年12月起，原告通过被告刘某的上海某某房地产置换有限公司周浦店将该房屋出租。期间有部分租赁合同系被告刘某代签，原告亦予认可。2008年9月23日，房客焦某不再租赁原告房屋，原告遂至被告刘某处拿了钥匙到房屋中察看，认为房客在使用后存在几方面问题，遂让被告刘某处理。2008年10月4日，被告冯某因需租房，遂到被告刘某的房屋中介处咨询，并接受了被告刘某推荐的原告的房屋，约定每月租金为1000元，并向被告刘某支付了租房定金2000元。在进行了简单装修后，被告冯某于2008年10月16日搬入原告房屋。后原告认为其未委托被告刘某出租房屋，并与两被告交涉未果，故诉来本院，要求解决。

原告杨某诉称，被告刘某采用不正常手段，未经原告同意，将原告空置的房屋于2008年10月4日出租给被告冯某。现请求法院判令两被告归还原告房屋并恢复原样，支付使用期间的房屋使用费，赔偿原告搬家费等费用3000元及至交房止原告在外租房的租金每月1500元，并请求判令被告刘某赔偿误工费、交通费等费用12000元。

被告刘某辩称，其系上海某某房地产置换有限公司周浦店的负责人，原告自2004年12月起将其在周浦镇某某路159弄1幢2号202室的房屋委托被告出租，几年内所签订的几份租赁合同几乎都是被告代签。2008年9月23日，焦某搬走后，原告来中介拿了钥匙看了房子之后，说了房子里的一些问题，并让被告处理一下修好损坏的地方，继续以1000元价格出租，被告遂将房屋租赁给被告冯某，故被告是受原告委托出租房屋，不同意原告的诉讼请求。

被告冯某辩称，其系通过被告刘某的中介租赁房屋的，因被告刘某称房东已委托他出租房屋，故向被告刘某支付了定金2000元。其对房屋进行了简单装修后于2008年10月16日起入住，其并不存在强占原告房屋，其也有经济损失，故不同意原告的诉讼请求。

【裁判要点】

法院认为，代签行为依法只有在原告追认的情况下方为有效，现原告对于房屋出租给被告冯某持有异议，则被告冯某租赁原告房屋没有合法依据。本案纠纷系被告刘某无权代理引起，冯某仅有轻微过失，故应当根据其过错来酌情判定损失赔偿责任。据此，法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第七十一条、第一百零六条第二款的规定，判决如下：

一、被告冯某应于本判决生效后七日内从上海市南汇区周浦镇某某路159弄1幢2号202室房屋内迁出，并支付原告杨某房屋使用费4000元（其中2000元由被告刘某支付原告），于本判决生效后七日内履行；

二、由被告刘某赔偿原告杨某经济损失1000元，于本判决生效后七日内履行；

三、原告杨某的其余诉讼请求不予支持。

【争议焦点】

原告是否委托了被告刘某将房屋租赁给被告冯某？

【法理评析】

本案系因无权代理而引发的返还财产的物权纠纷，法庭审理主要围绕原告是否委托了被告刘某将房屋出租给冯某、刘某和冯某对于原告的损失是否需承担损失赔偿责任而展开，故在分析该案件时也需要从这两方面来梳理线索：

首先，对于“原告是否委托了被告刘某将房屋出租给冯某、刘某是否需承担损失赔偿责任”的判定，此处主要涉及无权代理的构成要件及责任承担问题。

所谓无权代理是指非基于代理权而以本人名义实施的旨在将效果归属于本人的代理。根据法律的相关规定，狭义的无权代理包括三种情形：其一为没有经过授权的无权代理，即没有经过委托授权，也没有法律上的依据而以他人名义实施民事法律行为之代理；其二为越权代理，即代理人超越代理权限范围而为的代理行为；其三，代理权消灭后之无权代理，即代理人因期限届满或者约定的代理事务完成甚至被解除代理权后以被代理人名义进行的代理活动。广义的无权代理还包括表见代理在内。

在本案中，原被告双方当事人对于是否存在委托代理关系存在异议，故对于自己的主张需要举证证明。被告声称原告曾委托其出租系争房屋，并提出了部分由其代签的租赁合同作为支持该主张的证据，该部分合同的效力也得到了原告的认可。由于双方当事人并未签署授权委托书，故这些代签的合同在签订之前或者签订后得到本人的追认即可认可该代理行为的效力。但是并不能因为曾经代签合同的效力得到认可就必然推断出原告已经委托被告刘某出租房屋，现原告对涉案租赁行为存有异议，那么刘某的代理行为即是无效的，对此刘某应当就该无权代理行为对原告造成的损失承担赔偿责任。

其次，对于“冯某对于原告的损失是否需承担损失赔偿责任”的判定。

冯某作为无权代理行为的交易相对人，其对于刘某作为代理人的身份需要尽一个核查义务，而在本案中冯某并未尽该审慎的注意义务即与刘某签订了房屋租赁合同，并对系争房屋进行装修后入住，其存在一定的过错。现房屋的所有权人要求返还原物、排除妨害，冯某亦需对自己的过错承担相应的责任，其应当向房屋的所有权人支付相应的使用费，并将房屋返还给所有权人。至于其因为履行租赁合同而付出的合理费用等经济损失，需要向无权代理人追偿，这并不能成为其对抗物权人的抗辩理由，故法院判决其在一定期限内搬出系争房屋，并且支付相应的使用费用。

【法律风险提示及防范】

代理人在处理代理事务时，应当为委托人之利益计算，按照双方签署的授权委托书中对代理权限和范围进行的详尽规定来行使权利，避免无权代理或者越权代理事件的发生。与此同时，第三人在与代理人发生交易关系或者其他商事关系时应当注意核查代理人的身份、是否有授权委托书，委托权限为何等内容，避免侵犯他人的合法权益，同时也保障了自己的商事行为合法有效。

【法条链接】

1.《中华人民共和国民法通则》

第66条  没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。

代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

第71条  财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、 使用、 收益和处分的权利。

第106条‌  公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

2. 《中华人民共和国民事诉讼法》

第229条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

李进