2007年05月18日

    一、基本案情

     1999年12月7日，被告陕西省渭南市临渭区某村民小组原任组长赵某，在未召开村民会议讨论决定的情形下，与第三人刘某等签订了《地皮有偿转让合同书》，约定将该村民小组南北老油路东边部分地皮XXX平方米有偿转让给第三人使用三十年。为使该合同具有合法性，赵某编造了村民小组组委会会议记录，申请渭南市临渭区公证处对该合同进行了公证。后赵某被罢免组长职务，渭南市临渭区公证处以村民小组提供的群众会议记录不真实为由撤销了对该合同的公证。

    黄某等67名村民认为：上述合同的签订，违反了《土地管理法》、《农村土地承包法》等相关法律的强制性规定，侵害了村民的合法权益，应认定为无效合同。故向渭南市临渭区人民法院提起诉讼，要求认定上述《地皮有偿转让合同书》无效。

    二、律师所做工作

    黄某等67名村民为使村民小组的土地不再继续受到非法侵占，委任村民代表黄某等人找到律师事务所，由我进行了接待。在对案情做了进一步了解后，我决定为这67名村民做诉讼代理人。

    接受委托后，我和另外一名律师多次出外调查取证，并查找相关的案件资料，与办案法官交换案情，形成以下代理意见：

    1.关于原告的起诉是否合法的问题

        本案是对合同的效力的审理。无效合同的违法性，决定对其起诉不受诉讼时效的限制。《地皮有偿转让合同书》已严重损害原告利益，原告与本案有直接利害关系，是适格的原告。

    本案原告人数已过本组村民的半数。被告及第三人主张原告人数没有过半，根据“谁主张，谁举证”的原则，应由被告及第三人提供相关证据证明，但被告及第三人没有提供。原告向法庭提交了原告人数过半数的证据，被告及第三人没有提出反证。因此，原告的人数符合法律规定。原告推举诉讼代表人代表其参加诉讼也是符合法律规定的。

    因此，原告的起诉是合法的。被告及第三人关于时效及原告的诉讼资格的抗辩不能成立。

    2.被告与第三人刘某签订的《地皮有偿转让合同书》违反了我国法律相关的强制性规定，属无效合同

    （1）关于农村集体经济组织作为农村土地使用权的转让主体，其转让农村土地使用权的权限是受法律限制的，农村集体经济组织对农村土地使用权的转让，限于农村土地承包行为，农村土地要作为非农业建设用地，须由国家依法征用为国有土地，国家可以依法将征用土地作为非农业建设用地或将土地使用权转让用于非农业建设，包括村民小组在内的农村集体经济组织无权将农村土地使用权转让给他人用于非农业建设。

    本案中，被告与第三人签订了《地皮有偿转让合同书》。被告原任组长赵某以被告名义将土地使用权转让给第三人使用并收取土地转让费，由第三人用于建设商业门面房进行经营活动或将商业门面房租于他人进行经营活动，该行为显然使农村土地的用途发生了变化，与我国法律关于农村土地使用权的转让只能用于农业用途的强制性规定相违背。

    （2）《土地管理法实施细则》第六条一款规定，依法改变土地所有权、使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。而被告与第三人签订《地皮有偿转让合同书》，并没有向土地行政主管部门提出变更登记申请，未进行变更登记，违反了行政法规的强制性规定。我国实行土地权属的法定登记制度，由于被告与第三人之间所转让土地使用权未进行变更登记，土地使用权没有发生变更，仍属原告集体所有。被告与第三人私自转让土地使用权的行为无效，该合同也归于无效。

    （3）农村土地使用权转让给本集体经济组织以外的人，须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。本案中，第三人刘某，并非本村民小组村民。根据原告提供的李某的证言及刚才出庭的两位证人的证言，被告原任组长将土地使用权有偿转让给刘某，并没有经本组村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表的同意，也未报镇人民政府批准。因此，该合同的签订在程序上也是违反法律的强制性规定。

    《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。如前所述，该合同在内容上、程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的，应确认为无效合同。

    3.被告原任组长赵某向临渭区公证处提供虚假材料，骗取临渭区公证处对该合同的公证，属《合同法》规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，应认定为无效合同

    赵某等人为使该合同有效，在未召开村民会议或村民代表讨论决定的情形下，编造了虚假的组委会和社员代表会议记录，骗取了临渭区公证处对该合同的公证。后临渭区公证处经调查核实，以被告提供的群众会议记录不真实为由，作出撤销对该合同的公证的决定。对此，原告刚才向法庭提交了相关证据：98年2月5日会议记录、（200X）渭临证撤字第XX号《撤销公证书的决定》、李新某的谈话笔录及两位出庭作证证人的证言。这些证据能够相互印证，形成完整的证据锁链，证明对该合同公证时，被告向临渭区公证处提交的群众会议记录是不真实的。

      赵某等人的上述行为，属《合同法》第五十二条规定的合同无效的第三种情形“以合法形式掩盖非法目的”，即为掩盖该合同内容的违法性，采用公证的形式企图使该合同合法有效，依法应确认为无效合同。

    4.该合同签订后，并没有完全履行。

    该合同所非法转让的土地，已由第三人使用。依照合同约定，由被告向第三人征收地皮转让费X万元及集资建房款X万元，但被告及第三人没有提供证据证明地皮转让费及集资建房款已按合同约定交付。因此该合同属未完全履行的合同，第三人没有向被告交付地皮转让费及集资建房款，该合同非法转让土地使用权及所建房屋的财产权应属村民小组集体所有。

    综上所述，被告与第三人所签《地皮有偿转让合同书》无效。

    三、法院以《地皮有偿转让合同书》无效结案

    法院审理后，采纳了我的代理意见，认为：该合同涉及村民小组全体村民的集体利益，黄某等67名村民进行诉讼已过村民小组人数的半数，符合法律规定；依据原告提供证据，可以认定村民小组与刘某等人签订合同时未召开村民大会，违反了相关法律规定。

    渭南市临渭区人民法院（2005）临民初字第87X号民事判决:被告村民小组与第三人刘某等人签订的《地皮有偿转让合同书》无效。各方当事人收到判决后，均未提出上诉，该判决生效。