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律师解析一起情侣间以买卖名义赠予房屋后一方起诉合同无效案例

发布日期:2023-11-19    作者:靳双权律师

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某鹏向本院提出诉讼请求:1、我与朱某蓉于2017年签订的房屋买卖合同无效;2、朱某蓉返还位于北京市大兴区一号房屋(以下简称案涉房屋),并将案涉房屋过户至我名下;3、朱某蓉赔偿精神损失30万元;4、诉讼费由朱某蓉承担。
事实与理由:2017年7月20日,我与朱某蓉签订房屋买卖合同,并于当天办理过户手续。但是,案涉房屋买卖合同是由于朱某蓉采取了欺诈手段,使得我在违背真实意思表示的情形之下与其签订的,房屋过户手续的办理也违背我的真实意思。同时,案涉房屋买卖合同约定的交易价格明显低于市场价格,显失公平。基于上述理由,为了维护我的合法权益,特诉至贵院,请求贵院支持我的诉讼请求。

被告辩称
朱某蓉辩称:不同意林某鹏的诉讼请求。合同已经履行完毕,合同也不存在欺诈、胁迫。林某鹏此前起诉过房屋买卖合同纠纷,要求解除双方签订的房屋买卖合同,说明林某鹏认可合同合法有效。林某鹏主张合同无效而非撤销,故是否显失公平,与本案无关。即使存在撤销事由,2017年7月20日,双方签订房屋买卖合同时,林某鹏已知晓房屋成交价与市场价的差距,故撤销期间应自2017年7月20日开始至2018年12月13日早已超过撤销期间,撤销权业已消灭。
自150万元购房款支付至林某鹏提供的账户之日,我的付款义务即已履行完毕,故150万元系其他法律关系,与房屋买卖合同纠纷无关。2018年8月6日,林某鹏报警的询问笔录中,林某鹏认可其已收到150万元购房款,并认可150万元交由我保管,将该款项用作家用。2018年3月28日,双方登记结婚,2018年4月2日,我向林某鹏转账10万元。我系按照双方协议履行,并无违法、违规、违约情形。
双方均为完全民事行为能力人,双方签订的《存量房屋买卖合同》合法有效且已履行完毕,不存在恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的无效情形。案涉房屋买卖合同合法有效,且已经依法履行完毕不存在无效情形,谈不上过户至林某鹏名下的问题,且过户的相关费用也是由我缴纳的,更谈不上精神损失赔偿的问题,请求驳回林某鹏的全部诉讼请求。

法院查明
2017年8月1日,林某鹏(出卖人)与朱某蓉(买受人)签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》约定,出卖人所售房屋为楼房,坐落为大兴区一号,该房屋性质为商品房。经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为150万元整,其中自有交易结算资金为30万元整。
……关于贷款的约定:买受人向公积金管理中心申办抵押贷款,贷款金额为120万元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,双方约定的解决方式为:买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人。另,林某鹏与朱某蓉签订《首付款证明书》一份,载明:买方朱某蓉因购买卖方林某鹏出售的位于大兴区一号的房屋,所交付的首付款30万元,经双方同意由林某鹏收取款项。
2017年8月2日,朱某蓉就案涉房屋取得不动产权证书。
2017年8月25日,朱某蓉(甲方,借款人)与某银行(乙方,贷款人)、北京市住房贷款担保中心(丙方,担保人)签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》,约定,借款数额为120万元整。
2018年8月6日,林某鹏以被朱某蓉诈骗为由至北京市公安局大兴分局报警。主张双方协议以买卖名义将一号房屋赠与朱某蓉,朱某蓉出资150万作为婚后花销,但朱某蓉未履行协议。
公安机关就林某鹏报案朱某蓉诈骗后,对朱某蓉的讯问,朱某蓉主张林某鹏因看其生活困难,因此同意将房屋以较低价格出售给自己,后双方交往,林某鹏将其支付购房款赠与自己,由己方随意处理。
另查,林某鹏与赵某兰于2017年5月在北京市大兴区民政局协议离婚。双方在《离婚协议》中约定,北京市大兴区一号房屋归林某鹏所有,夫妻双方离婚前没有任何债务。2017年6月29日,林某鹏就案涉房屋取得不动产权证书。2017年7月27日,朱某蓉转账林某鹏首付款30万元。2018年3月28日,林某鹏与朱某蓉登记结婚。2018年9月3日,朱某蓉以离婚纠纷为由将林某鹏诉至本院,要求判决与林某鹏离婚。2018年11月9日,本院作出判决书判决驳回朱某蓉的诉讼请求。
2018年10月8日,林某鹏曾以房屋买卖合同纠纷为由将朱某蓉诉至本院,要求解除双方之间的房屋买卖合同,林某鹏于2018年12月6日撤回起诉。
案件审理过程中,就主张双方买卖合同关系无效一事,林某鹏称:我与朱某蓉签订婚前协议在先,案涉房屋买卖合同在后。协议只有一份并且由朱某蓉持有。我认为,就案涉房屋而言,我与朱某蓉之间属于附条件赠与行为,双方之间的买卖行为并不是真实意思表示,只是为了过户省钱。现朱某蓉违反约定,拿走我的身份证和存折先后将150万元转走,如果朱某蓉转走钱款之后,继续和我共同生活,我也可以接受,但朱某蓉转走钱款之后还起诉我离婚,之后将个人物品搬离,我无法接受。
朱某蓉称:我与林某鹏之间的合同合法有效,且已履行完毕,现只是因为150万元的使用问题导致林某鹏后悔,我本身并不存在任何违法违规的情形,合同本身也不存在任何可撤销或者无效的情形。关于150万元的使用问题,双方是口头约定的,没有任何书面协议。存折、密码及身份证都是林某鹏主动给我的,我认为这是一种授权可以用于婚后家用。
林某鹏曾将我诉至贵院要求解除双方之间的房屋买卖合同变相说明林某鹏认可双方之间的合同是有效,林某鹏认为双方之间属于赠与的话,那么本案的法律关系也不对。
案件审理过程中,就案涉房屋在双方签订合同时的市场总价问题,林某鹏主张为700万元到760万元,朱某蓉主张为400多万元。
本院与不动产登记部门核实,案涉房屋现仍设立朱某蓉作为抵押权人,贷款金额为120万元的抵押登记手续。

裁判结果
一、确认林某鹏与朱某蓉就北京市大兴区一号房屋签订的房屋买卖合同无效;
二、驳回林某鹏的其他诉讼请求。

房产律师点评
根据规定“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗”。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
综合在案证据及当事人陈述可知,林某鹏与朱某蓉确立恋爱关系后,朱某蓉于2017年7月27日转账支付林某鹏30万元。2017年8月1日双方以150万元为成交价以自行成交方式签订房屋买卖合同并完成了房屋转移登记手续,2017年8月25日,朱某蓉就案涉房屋办理银行贷款手续,截至2017年8月29日朱某蓉将林某鹏账户内150万元转出。
2017年10月,朱某蓉搬入案涉房屋居住,之后双方于2018年3月27日登记结婚。2018年9月,朱某蓉未在案涉房屋内居住。本案中,林某鹏自认案涉房屋买卖合同系其本人签署,但主张双方系附条件的赠与行为,双方不存在真实的买卖房屋的意思表示。本案争议的焦点为双方是否存在真实的买卖合同关系。
首先,朱某蓉自认双方在恋爱期间,就案涉房屋有过赠与意思表示;其次,朱某蓉与林某鹏自2017年4月起双方正式交往后,双方以远低于市场价格的成交价150万元就案涉房屋自行签订房屋买卖合同并完成了转移登记手续,根据朱某蓉在公安机关就150万元的陈述意见为“当时我只能凑30万元,而且我公积金贷款120万元,于是就商定以150万元的价格卖给我……”可以看出该成交价并非双方就买卖合同关系价款协商的结果,之后,案涉房屋一直由林某鹏居住亦未履行房屋交付手续;
再次,朱某蓉虽在签订合同前通过转账方式支付首付款30万元、公积金贷款的方式向林某鹏账户内支付房款120万元,但在朱某蓉签订贷款合同前后不足一周内随即将款项全部取出,并用于偿还为完成支付案涉合同所涉首付款30万元及自用,林某鹏实际未取得案涉房屋买卖合同房款的实际支配权利,考虑到双方的特殊关系、房款及合同签订先后顺序,房款最终走向,可以看出林某鹏、朱某蓉只是借此形式完成房屋权属变更的目的,并无买卖房屋的真实意思表示,因此双方实施的房屋买卖行为无效,故林某鹏要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求,有事实及法律依据,法院予以支持。
另指出,以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理,双方可就隐藏的法律关系另行解决。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,但因案涉房屋现实际由林某鹏占有使用且存在案外第三人设立的抵押登记,关于恢复登记及返还房屋的诉讼请求,法院不予支持。

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