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出租人没有违约,但承租人无法经营,可否解除租赁合同?

发布日期:2024-04-28    作者:王景林律师

出租人没有违约,但承租人无法经营,可否解除租赁合同?

一、案情回顾

原告:林某

被告:高某、上海某房地产经纪公司(中介)

第三人:卫某(房东)

原告随被告一现场查看奉贤区某处门面房,原告准备租赁用于经营熟食店。看房时,原告提出需砸墙才能经营,被告一表示可以。

经被告居间介绍,2023年2月20日,原告与第三人签订《房屋租赁合同》,约定原告承租涉案门面房,被告二作为居间方在合同上签章。合同上约定:“承租人装修按规定落实,不得改动主体结构,现状交房,出租人配合办理营业执照”。随即,原告向第三人支付半年房租67,500元及押金20,000元,向被告一支付中介费10,000元。

合同签订后,原告准备装修,城管部门告知原告不准砸墙,原告无法经营。

原告多次向第三人、二被告提议协商解除合同,但二被告故意拖延,第三人也不愿配合。

2023年4月27日,原告通知案外人解除合同,并通知其收房。5月10日,原告与第三人就解除合同达成一致,第三人退还33750元,原告损失53,750元。

原告向法院起诉,请求:1、二被告退还其中介费10,000元;2、二被告赔偿其损失53,750元。

二、法院审理

法院审理后认为,原告与第三人经被告居间介绍签订合同承租门面房,根据现有证据及当事人的陈述,被告高某系被告上海某房地产经纪公司的业务经办人员,相关行为系职务行为。根据在案证据可证明原告此前已将其需砸墙装修事宜告知被告,被告也作出承诺会帮助原告解决该问题,而第三人对此并不知情且第三人无论在合同中还是在交谈中均明确告知装修需符合规定不得改动主体结构。

原告承租后需砸墙装修时因不符合相关规定被城管阻止,由此无法使用租赁场所,原告和第三人遂协商并最终解除合同并承担3个月租金计33,750元和20,000元押金未退,造成相关损失。

对装修问题需在此明确,如无特别约定,原告作为承租方对承租门面房后如何装修且需符合相关规定承担责任,按原告所述的砸墙装修明显属改动主体结构,违反相关规定,在未明确告知第三人且第三人也未明确作出承诺的情况下,原、被告对由此造成的合理损失均存在过错。

现被告承诺如无法租赁同意返还中介费10,000元于法无悖,应予准许。赔偿损失金额则酌情考虑实际合理损失和责任分担问题由被告上海某房地产经纪公司承担20,000元。

奉贤法院最终判决,被告上海某房产经纪公司返还原告中介费1万元,赔偿原告损失2万元。

——详见(2023)沪0120民初1855号民事判决书

三、律师点评

1、原告不具备法定解除合同的条件。

本案特别之处在于,被告一曾答应原告可以砸墙装修,但第三人没有答应。原告与第三人签订的合同中约定:装修按规定落实,不得改动主体结构。从第三人角度来讲,第三人并未同意砸墙装修,或者说,她并不知道是否可以砸墙,她认为装修必须符合相关规定,不改动主体结构。如果砸墙符合这些要求,就可以砸墙,否则就不可以砸墙。

《民法典》第563条第一款第四项规定,当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。这是合同法定解除的条件。但因为第三人不存在违约行为,原告不得以出租人违约解除合同。

2、原告可以通知解除合同,但需承担违约责任。

如果不解除合同,原告又无法开展经营,这显然会扩大原告损失,对原告显失公平,且没有物尽其用,造成社会资源浪费。

《民法典》第580条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行……有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》(2019)第48条规定,违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

本案中,原告因无法实现合同目的急切要求解除合同,但第三人以不存在违约为由不同意解除合同,双方事实上形成“合同僵局”。虽然法律上提倡全面履行合同义务,但当合同事实上不能履行时,应当允许原告寻求救济途径。本案中,原告不存在恶意违约情形;继续履行对原告显失公平;出租人拒绝解除合同,违反诚信原则。这种情况下,依法应当允许原告提出解除合同,但应当承担违约责任。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第59条规定,当事人一方依据民法典第580条第二款的规定请求终止合同权利义务关系的,人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间。根据案件的具体情况,以其他时间作为合同权利义务关系终止的时间更加符合公平原则和诚信原则的,人民法院可以以该时间作为合同权利义务关系终止的时间,但是应当在裁判文书中充分说明理由。

也就是说,如果原告提出解除合同,第三人并不同意,原告可以直接起诉至法院,法院亦可以判决解除合同。

四、律师说法

上述案例,实践中发生比较普遍。许多承租人同出租人协商解除合同遭到拒绝后,不知如何处理?有些人只能是慢慢拖延时间,白白浪费租金,他们并不知道向律师或法律人士求助。

律师建议,遇到本案情形时,不管对方是否同意,果断向出租人提出解除合同。如果出租人不同意,立即采用书面形式通知解除合同,并告知出租人何时收房,建议用EMS快递寄送。

通知以后,应当及时完成交房。如果出租人不肯现场收房,可以考虑将房屋钥匙寄还出租人,并通知其及时现场查验,且表示可以随时协助现场查验。若出租人未通知,或在合理期限内未提出异议,视为交房完成。以后可以协商处理后续事宜,协商不成,则可以起诉解决。

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