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借名买房,没有签署合同,出名人不认可,己方能否要回房屋

发布日期:2023-10-23    作者:靳双权律师


原告诉称
秦某旭向本院提出诉讼请求:1.要求被告协助原告将坐落于北京市丰台区H号房屋的过户登记至原告名下;2.诉讼费由被告负担。
事实和理由:2005年,原告借用孙某辉的名义购买经济适用房一套,该房位于北京市丰台区H号,现该房屋已具备上市交易条件。原告与第三人系朋友,原告在购买该房屋时,由第三人代原告全额出资购买,待该房屋交房后,向第三人提供该房屋一定年限的居住使用权,用于偿还第三人代原告支付的该房屋购买款。
目前,该房屋暂由第三人居住使用。孙某辉与案外人杨某兰系夫妻,育有孙某杰、孙某鹏、孙某峰、孙某超四子,其中孙某杰、孙某鹏已去世。孙某辉与杨某兰离婚后,1992年,与周某慧再婚,双方未生育子女,2007年12月孙某辉去世。原告认为,被告作为孙某辉的继承人应协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。

被告辩称
周某慧辩称,同意,认同原告陈述。
孙某浩、刘某芳辩称,不同原告诉讼请求,法院应该依法查清事实,查清房子到底是谁的。
孙某涛、赵某霖辩称,不同原告诉讼请求,法院应该依法查清事实,查清房子到底是谁的。
孙某峰辩称,这房子我也没去过,孙某辉之前也没有说过,之前原告也没有找过我们。其他意见同孙某涛、孙某浩一致。
孙某超辩称,和孙某涛、孙某浩、孙某峰意见一样。
高某贵述称,房子是原告买的,房子自从买了直到现在是我在占有居住使用,当时购房是钱不够,我出了全部购房款帮他先支付。

法院查明
孙某辉与杨某兰原系夫妻,育有孙某杰、孙某峰、孙某超、孙某鹏四子。孙某辉与周某慧系再婚,二人于1992年1月登记结婚。林某涵系周某慧之女,林某涵与秦某旭原系夫妻。孙某辉于2007年12月12日因死亡注销户口。孙某鹏与刘某芳系夫妻,孙某浩系二人之子,孙某鹏于2016年12月31日死亡。孙某杰与赵某霖系夫妻,孙某涛系二人之子,孙某杰于2018年3月4日死亡。
孙某辉曾于2005年9月29日以买受人的名义与北京W公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由秦某旭购买H号房屋(以下简称H号房屋)。秦某旭提供2005年9月29日购房发票,显示H号房屋购房款232235元。秦某旭另提供产权代办费、印花税、综合地价款收据,交款人处载明高某贵。秦某旭提供高某贵为支付H号房屋刷卡凭条一张,金额24036.91元。上述合同、发票、收据、刷卡凭条,秦某旭均持有原件。
秦某旭另提供2007年5月31日开始的物业费发票若干张、2007年7月13日的装修服务费票据、装修押金票据以及水卡票据等其他票据,欲证明H号房屋系由其实际控制。
秦某旭提供开户信息为高某贵,使用地址为H号房屋的有线电视网络客户确认单。
庭审中,经本院询问,孙某峰、孙某超、孙某浩、孙某涛、赵某霖、刘某芳均表示买房子的情况不清楚,H号房屋没去过,也没听孙某辉说过这房子的事。
高某贵表示涉案房屋系秦某旭购买,因秦某旭帮过他,所以替秦某旭支付的房款,房款相当于是借给秦某旭的,对价是该房屋由高某贵居住使用一段时间。高某贵表示H号房屋由其居住使用至2014年。
秦某旭提供委托人处落款为孙某辉、周某慧的空白稿纸一张,表示系孙某辉生前欲为秦某旭办理过户手续时提供的。

裁判结果
孙某峰、刘某芳、孙某浩、孙某超、赵某霖、孙某涛、周某慧于本判决生效之日起十日内协助秦某旭办理坐落于北京市丰台区H号房屋的所有权变更登记手续。

房产律师靳双权点评
对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条:下列事实,当事人无需举证证明:……根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则,能推定出的另一事实。结合上述规定,法院分析如下:首先,就H号房屋购买的出资情况来说,结合原告提供的购房发票、刷卡凭证、收据等,可以认定涉案购房手续由高某贵办理,费用由高某贵支付;其次,依据原告提供的H号房屋的装修押金票据、供暖费票据等材料,可知涉案房屋装修事宜由高某贵办理,房屋由高某贵占有使用;
第三,根据高某贵的陈述,涉案房屋购房款虽由其支付,但其基于与秦某旭达成的合议而支付的费用,实际系代秦某旭支付;第四,被告均认可孙某辉生前未在涉案房屋居住生活,亦未提及H号房屋事宜。通过以上基础事实,并结合日常生活经验法则,依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。
秦某旭持有涉案房屋的购房合同、发票、契税材料等重要资料且实际控制涉案房屋,而孙某辉既未在涉案房屋居住生活,亦未向子女陈述过涉案房屋情况,如孙某辉为真实的房屋权利人,等同于其将自己所有的房屋放任于自己的管理之外,显然不符合常理。
综上,因借名买房关系中,房屋所有权名义上为出名人所有,但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。而本案中秦某旭与孙某辉之间的关系符合上述情况,故法院结合房屋出资情况、履行情况以及各方庭审陈述等方面综合判断,认定秦某旭与孙某辉之间存在借名买房合同关系,且该合同不违反效力性强制性规定,应为有效。现秦某旭作为借名人有权要求出名人孙某辉履行过户义务,因孙某辉已死亡,故秦某旭要求其继承人履行过户义务并无不当,法院予以支持。

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