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拒绝检修公共排水管,致楼下房屋渗漏水受损,物业公司、楼上业主各半承担赔偿责任

发布日期:2024-04-18    作者:王景林律师

拒绝检修公共排水管,致楼下房屋渗漏水受损,物业公司、楼上业主各半承担赔偿责任

【案情介绍】
住在301室的朱先生一家和401室的王女士一家是上下楼邻居。某天下午,朱先生发现自家客厅靠阳台的天花板有滴水现象,朱先生赶紧找来物业公司,和楼上邻居王女士一起排查漏水原因。
小区物业人员怀疑是401室阳台上公共排水管漏水,但是401室阳台上公共管道周边包裹了橱柜,也没有预留检修口,妨碍物业排查原因。
第二天上午,物业公司要求王女士拆开橱柜,进一步确认漏水点,但王女士以还要与家人商量为由,拒绝了物业公司的检修要求。
当天下午突发暴雨,401室阳台上的公共管道因排水不畅,大量水溢至阳台、客厅地面,进而渗漏到了楼下301室朱先生家中,导致朱先生家中的客厅、主卧、次卧等部位浸水受损。朱先生找到王女士和物业公司要求赔偿财产损失,但三方协商无果。
此后,朱先生诉至法院,要求王女士一家拆除401室阳台上公共管道包裹的橱柜,并要求王女士一家和物业公司共同承担修复费用。
王女士辩称,自己购买401室房屋时阳台上的公共排水管道已经包裹了橱柜。漏水原因系突发暴雨,公共管道排水不畅;物业公司从未对公共管道进行养护和修护,不同意承担赔偿责任。
物业公司辩称,物业公司在接到朱先生报修后,立即进行了排查,物业公司尽到了养护责任。目前,401室阳台上的公共排水管已经修好,不会再出现排水不畅,故无需承担责任。
审理中,经原告申请,法院依法委托检测公司对301室损失、修复方案及修复费用进行评估鉴定。经鉴定机构现场检查,301室客厅、主卧、阳台、次卧、门厅、厨房等房间存在不同程度的渗漏水受损情况,最终鉴定301室屋内修复费用为3.9万余元,鉴定费1.5万元。

【法院审理】
静安区人民法院经审理后认为,行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担赔偿责任。物业公司对小区住宅公共管道负有管理和养护义务,事发当天,物业公司虽然去实地排查,但未及时要求401室对包裹的公共排水管道进行整改并继续排查漏水原因;而且,401室长期将涉案公共管道包裹,可以推断出物业公司从未对公共管道进行管理和养护,故物业公司应对原告损失承担50%的赔偿责任。而被告401室长期使用将阳台上公共管道包裹起来的橱柜,客观上妨碍物业公司对公共管道的养护和维修,在物业公司提出要求打开橱柜的情况下,仍然拒绝物业公司检修要求,401室业主违反其对公共管道养护负有的协助义务,故被告401室对原告301室损失也负有50%的赔偿责任。
综上,静安区人民法院依法判决被告王女士一家拆除包裹在401室阳台上公共管道外的橱柜;被告物业公司、王女士一家各赔偿原告1.9万余元。诉讼费和鉴定费由两被告各半承担。

【以案释法】
1、业主室内阳台上的公共排水管道由谁来养护?
根据《中华人民共和国民法典》第274条规定,建筑区域内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房,属于业主共有。也就是说公共排水管道属于全体业主共同共有,物业公司应当定期对小区内公用设施进行维护管理,如因物业公司没有尽到维修养护义务导致人身或财产受损,物业公司应当承担相应的赔偿责任。
2、自家阳台上的公共管道能不能包裹起来?
作为业主,应为物业公司履行养护义务提供必要协助和便利,否则也要承担相应赔偿责任。有些业主为了房屋美观和便利,常常会将阳台上排水管包裹起来,但应当预留检修口,确保物业公司能够定期对公共排水管进行养护和检修。
3、发现家里发生漏水后应如何处理?
若发现家里发生漏水,业主应第一时间进行报修;同时应固定相关证据,例如收集现场照片、录音录像、证人证言、维修单位或物业公司证明、维修费用发票等能够证明漏水对自己造成损失的相关证据。尽快与相关业主、物业公司等进行协商,并在居委会、人民调解委员会等部门主持下进行调解;对于财产损失价值、漏水原因难以确定的,可以向资质的机构进行专业咨询或者向法院起诉并申请评估、鉴定。

【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有:
(一)停止侵害;
(二)排除妨碍;
(三)消除危险;
(四)返还财产;
(五)恢复原状;
(六)修理、重作、更换;
(七)继续履行;
(八)赔偿损失;
(九)支付违约金;
(十)消除影响、恢复名誉;
(十一)赔礼道歉。
法律规定惩罚性赔偿的,依照其规定。
本条规定的承担民事责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。
第二百三十八条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。
依照法律规定推定行为人有过错,其不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
(来源:上海高院网站,作者:李海有 刘晓丽)

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