买房注意事项

发布日期：2010-06-01 作者：110网律师

购买商品房需要审查哪些文件

　　购买商品房是一个从选择、签约到交付过户的全过程。不同的环节应着重审查不同的内容。
　　一、签约前的审查。主要审查“五证”和“两书”。购房者应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”和“两书”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售/销售许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售/销售许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。此外开发商、销售商的营业执照和资质证书也应在审查之内。故也有“七证”、“两书”之说。房地产开发建设，应严格按照开发程序行事，上面提到的＂五证＂就是开发商履行合法开发程序的证明。但有些开发商由于开发程序的不完善，或者擅自变更政府主管部门的审批，所以不愿意让买受人看到项目存在的缺陷，不出示＂五证＂的原件，或者只出示复印件，使买受人无法了解土地是否存在抵押、开发商是否改变规划用地、是否严格按规划及事先的承诺行事。从而剥夺了买方的知情权使买方完全根据卖方的解释来判断项目的优劣，这使得违规的开发商得以顺利地销售楼盘，等竣工后看到实际情况买方才大呼上当，于是产生纠纷，悔之晚矣。
　　二、签约时的审查。这时主要审查合同的文本和条款。这个过程十分重要，决定着纠纷的数量、后果和诉讼的成败。此时主要审查的内容包括：房屋面积条款、价格、收费、付款条件，房屋质量条款，售后物业管理条款，合同履行期限及方法条款，产权登记条款，税费负担条款，违约责任条款更要重点审查。
　　三、交付和过户时的审查。一般情况下，交付成立的前提是房屋已经验收合格，因此，这时的购房人对验收的有关手续不能不审查，在实践中，我们就遇到过开发商将未通过验收的房屋交付给购房人的情况，购房人将房屋装修完毕并居住了一段时间后，往往在办理产权证时才会发现问题。开发商的做法是违规的，此种交付不是依法交付，购房人可以房产商违约为由，对其提起诉讼，然而，打官司毕竟不是购房人所期望的，即使胜诉也同样会失去许多利益。其次，对房产商交付的面积应加以实测，以审查与合同书是否相符。最后，别忘了向房产商索要《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。

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